樓市成交陷入困境，房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛推出打折促銷活動(dòng)。然而，幾個(gè)月過(guò)去了，打折風(fēng)潮所帶來(lái)的價(jià)格松動(dòng)并沒(méi)有幫助市場(chǎng)擺脫蕭條。甚至連政府都已出臺(tái)“救市”政策，購(gòu)房者仍然選擇靜靜觀望。記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，這一輪的價(jià)格松動(dòng)遠(yuǎn)未到達(dá)購(gòu)房者的心理預(yù)期，是促銷失效的真正原因。

　　一邊是賣家想著法子拯救成交量，一邊是買(mǎi)家堅(jiān)定等候真正的價(jià)格松動(dòng)。市場(chǎng)雙方都在揣摩一個(gè)共同的問(wèn)題：這場(chǎng)較量將持續(xù)多久？對(duì)于購(gòu)房人而言，究竟——

　　買(mǎi)家看法

　　“不降50%不考慮買(mǎi)”

　　楊先生家所在的海淀區(qū)魏公村一帶二手房均價(jià)已接近2萬(wàn)元/平方米。“90平方米的房子將近200萬(wàn)元，貸款月供要1萬(wàn)多。雖然現(xiàn)在住的房子太小，我一直打算再在附近買(mǎi)一套，但總價(jià)不降到100萬(wàn)以下，我根本買(mǎi)不起，也不會(huì)考慮買(mǎi)。”楊先生告訴記者。

　　按照楊先生的想法，一套90平方米的房子，總價(jià)降到100萬(wàn)元以下，意味著單價(jià)從現(xiàn)在的2萬(wàn)元/平方米左右降到1萬(wàn)元/平方米以下，也就是說(shuō)降價(jià)幅度要達(dá)到50%。而事實(shí)上，在過(guò)去的五年內(nèi)，魏公村一帶的房?jī)r(jià)始終保持著每年20%左右的漲幅。

　　“低于9000我再買(mǎi)”

　　家住城北，工作在城南的王女士每天在上下班路上奔波，所以一直想在城南買(mǎi)一套兩居室。兩年來(lái)她一直留意著南三環(huán)外的新樓盤(pán)。可是，這一帶的房?jī)r(jià)漲得太快，從原來(lái)的六七千一躍過(guò)萬(wàn)，尤其是交通條件改善后，價(jià)格更是一路狂飆，目前已經(jīng)普遍升至14000元/平方米上下。等王女士想出手為時(shí)已晚。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)漲不動(dòng)了，開(kāi)發(fā)商急著出手，遲早要降。我反正也有房住，與其買(mǎi)了跌價(jià)，不如再辛苦兩年等等看。”王女士告訴記者，自己的心理價(jià)位“當(dāng)然越低越好，不過(guò)從現(xiàn)在的情況看，能降到八九千元/平方米，出手就值了”。

　　賣家心態(tài)

　　“妥協(xié)”型：回款壓力大不斷降價(jià)

　　“降價(jià)銷售是目前最好的辦法。”清河一樓盤(pán)的銷售經(jīng)理羅先生告訴記者，今年上半年起房子就越來(lái)越難賣了。該項(xiàng)目曾考慮通過(guò)實(shí)物贈(zèng)送、免物業(yè)費(fèi)等方式促銷，后來(lái)發(fā)現(xiàn)這些都不能奏效。“從下半年起，越來(lái)越多的項(xiàng)目開(kāi)始直接打折，也確實(shí)有效果。我們現(xiàn)在最大的壓力就是回款，之所以不斷地降價(jià)讓利，是因?yàn)樵贉�銷下去風(fēng)險(xiǎn)更大，損失更多。”

　　“死扛”型：擔(dān)心“越降價(jià)越不買(mǎi)”

　　和羅先生想法不同，部分回款壓力稍小、不受上市公司業(yè)績(jī)要求的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，樓市和股市一樣“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。“我降一千，客戶就會(huì)等你降兩千。現(xiàn)在雖然市場(chǎng)環(huán)境不利，但政策已有所偏向，比較穩(wěn)妥的處理辦法是能扛就扛。即使讓利，也要控制幅度和速度。只要趁這段低谷把去年價(jià)格上調(diào)過(guò)多的部分消化掉，不降價(jià)也能有出路。”

　　“平穩(wěn)”型：僅為節(jié)日促銷搞特價(jià)

　　近期網(wǎng)上一度流傳西三環(huán)大盤(pán)萬(wàn)年花城以6800元/平方米特價(jià)售房的信息。這一信息著實(shí)令人吃驚，因?yàn)樵擁?xiàng)目口碑好，地段占優(yōu)，價(jià)格策略合理，一直屬于“不愁賣”型的樓盤(pán)。這類樓盤(pán)都降價(jià)成這樣，房產(chǎn)賤賣豈不是指日可待？記者就此事向該銷售負(fù)責(zé)人核實(shí)得知，網(wǎng)上的消息是誤傳。“實(shí)際情況是今年國(guó)慶期間推出了80套特價(jià)尾房，平均價(jià)格為12000元/平方米，與當(dāng)時(shí)的14000元/平方米的售價(jià)相比讓利20%左右。這一活動(dòng)的目的是配合國(guó)慶的節(jié)日氣氛促銷，并非項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)。”

　　記者調(diào)查

　　打折項(xiàng)目實(shí)際降價(jià)空間甚小

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管購(gòu)房人普遍存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，價(jià)格越低越好”的心態(tài)，但七成采訪對(duì)象都表示，市區(qū)8000元至10000元/平方米的價(jià)格最符合自己的心理價(jià)位。

　　按此預(yù)期，現(xiàn)有價(jià)位至少要降30%左右。事實(shí)上，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上打折促銷的項(xiàng)目?jī)r(jià)格多集中在13000元/平方米至18000元/平方米，雖然它們打折呼聲很大，但實(shí)際讓利空間并不大。例如東五環(huán)一項(xiàng)目從16000元/平方米下調(diào)至15500元/平方米；通州一項(xiàng)目雖然從13500元/平方米讓至11000元/平方米，但刨除精裝改毛坯減少的成本外，讓利空間并不“驚人”。而北三環(huán)附近某項(xiàng)目盡管聲稱直降三千，但折后價(jià)格仍超過(guò)20000元/平方米。

　　價(jià)格深度松動(dòng)方能解除觀望

　　目前市區(qū)在售樓盤(pán)，價(jià)格以12000元至18000元/平方米居多。高于20000元/平方米的高價(jià)項(xiàng)目和低于萬(wàn)元的低價(jià)項(xiàng)目銷售受影響較小。這是因?yàn)榍罢呖腿合鄬?duì)固定，后者購(gòu)買(mǎi)人群眾多。近期開(kāi)盤(pán)的天鵝灣四期立方·宮主打的LOFT首日即認(rèn)購(gòu)近50套。除了LOFT高大開(kāi)敞空間、類似復(fù)式的雙層結(jié)構(gòu)占優(yōu)勢(shì)外，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也獲市場(chǎng)認(rèn)可。目前天鵝灣均價(jià)32000元/平方米，因?yàn)橘I(mǎi)一層得一層，實(shí)際上相當(dāng)于每層均價(jià)17000元/平方米，并且贈(zèng)送成本達(dá)5000元/平方米的豪華精裝。而同一區(qū)域的星河灣平層價(jià)格已超過(guò)36000元/平方米。

　　一些入市即打低價(jià)策略的樓盤(pán)，即使不打折促銷，仍然能夠保持較好的銷售成績(jī)。位于熱點(diǎn)板塊立水橋北的低密度住宅項(xiàng)目望都新地，最初入市起就采取8300元/平方米的價(jià)位策略，大大低于周邊大部分項(xiàng)目10000元/平方米左右的價(jià)格水平，而且項(xiàng)目緊鄰地鐵5號(hào)線始發(fā)站，占有多條公交線路與地鐵形成的便捷交通優(yōu)勢(shì)，格局為南北通透的低密度6層板樓，戶型方正，利用率高。加上主打中小戶型低密度房型，受到奧北高新技術(shù)區(qū)和亞奧商圈白領(lǐng)的關(guān)注。因此成交房源量很快突破560套，連續(xù)占據(jù)銷售速度排行榜前列。

　　可見(jiàn)，當(dāng)下樓市成交的萎靡，核心原因在于價(jià)位高企。而解除觀望刺激成交的最有效途徑仍在于深度的價(jià)格松動(dòng)。

　　觀點(diǎn)交鋒

　　董藩：房?jī)r(jià)并非就此向下 政策到位將很快脫離困境

　　位于陶然亭公園北側(cè)的文化地產(chǎn)項(xiàng)目一瓶日前舉辦了“同一個(gè)家園·同一幅畫(huà)卷”一瓶社區(qū)主題書(shū)畫(huà)展。在該活動(dòng)的主題論壇上，久未發(fā)表觀點(diǎn)的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩接受了記者的采訪。在他看來(lái)，近期的樓市打折是正常的促銷方式，并不說(shuō)明房產(chǎn)價(jià)格就此下跌。董藩認(rèn)為，目前樓市剛性需求仍然存在，只是現(xiàn)有供應(yīng)無(wú)法有力消化，從而進(jìn)入銷售困境。“這個(gè)調(diào)整期持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，決定因素在于政策。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了信貸金融稅收方面的政策，如果繼續(xù)出臺(tái)強(qiáng)度更大的政策，例如從土地源頭上緊縮供應(yīng)，房產(chǎn)交易量將很快回升，價(jià)格也將很快穩(wěn)定下來(lái)。”

　　黃曉明：泡沫遠(yuǎn)未擠盡 暴利程度仍很高 靜觀半年再買(mǎi)

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)財(cái)政系主任趙倫、經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃曉明日前做客城市服務(wù)管理廣播，就北京樓市目前的狀況發(fā)表觀點(diǎn)。趙倫說(shuō)，盡管今年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售普遍陷入困境，但同去年相比，今年的房?jī)r(jià)依然有一定幅度的上漲。黃曉明表示，目前一些人所謂的“房地產(chǎn)行業(yè)冬天的來(lái)臨”這種說(shuō)法不切實(shí)際，“就北京而言，2006年、2007年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，形成了巨大的泡沫和暴利。到目前為止，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)擠掉了一部分，但還沒(méi)擠干凈。現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)的下降幅度非常低，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫仍然非常大，暴利程度非常高。”

　　專家認(rèn)為，目前出臺(tái)的免稅政策，可能會(huì)改變房?jī)r(jià)最近連續(xù)走低的趨勢(shì)，相對(duì)穩(wěn)定一段時(shí)間。政府應(yīng)下力氣培育出房地產(chǎn)本身合理的價(jià)格形成機(jī)制，而不能讓這個(gè)行業(yè)的暴利想多少就有多少，否則很難去真正地阻止房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)攀升。此外趙倫建議，市民如果不是對(duì)房子本身有特別急迫的需求，可以再等3個(gè)月到半年的時(shí)間再購(gòu)房，給一個(gè)緩沖期判斷整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的方向。(記者 楊舒萌)