“中央政府陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策，以及十幾個(gè)省市先前出爐的眾多救市主張，并不意味著開(kāi)發(fā)商就可以停止降價(jià)促銷(xiāo)的腳步，如果將政策比作及時(shí)雨的話，開(kāi)發(fā)商的審時(shí)度勢(shì)進(jìn)行讓利才是救命稻草。”一位開(kāi)發(fā)商評(píng)論政策救市時(shí)做了以上陳述。

　　年關(guān)將至，面臨年底的企業(yè)支付季，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈極度緊張，面臨斷裂危險(xiǎn)。紛紛通過(guò)引進(jìn)外部資金，減少成本開(kāi)支，增加銷(xiāo)售收入等方式解決資金壓力。引進(jìn)外部資金、減少成本開(kāi)支這兩條解決之路難度較大，僅適用于規(guī)模較大、品牌知名度較大的企業(yè)。對(duì)于大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，唯有從增加銷(xiāo)售收入這個(gè)方法入手，才是解決當(dāng)前資金壓力，度過(guò)樓市寒冬的最佳途徑。

　　開(kāi)發(fā)商為了保持項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度，往往會(huì)采用一些促銷(xiāo)方式，常用的促銷(xiāo)手法主要有價(jià)格讓利法和風(fēng)險(xiǎn)保障法兩種。價(jià)格讓利的促銷(xiāo)方式包括折扣優(yōu)惠、特價(jià)房源、買(mǎi)房送禮、活動(dòng)促銷(xiāo)、抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)、直接降價(jià)等；風(fēng)險(xiǎn)保障法包括無(wú)條件退房、試住、自由換房、以舊換新和保價(jià)計(jì)劃等方式。那么，在北京市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商都進(jìn)行了哪些“自救”呢？

　　●招數(shù)一：精裝改毛坯房?jī)r(jià)不變

　　去年年底，北京東四環(huán)項(xiàng)目沿海賽洛城四期以“美利山”新案名入市，價(jià)格由原來(lái)的16000元/平方米調(diào)整為13000元/平方米，掀起了京城樓市促銷(xiāo)潮流。而該項(xiàng)目在對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)并不承認(rèn)自己是北京第一個(gè)降價(jià)的樓盤(pán)，而是將以往的精裝修改成毛坯房銷(xiāo)售，一下子降低了項(xiàng)目的單價(jià)，使得13000元/平方米的價(jià)格在百子灣區(qū)域具有了絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　眼下，很多樓盤(pán)的銷(xiāo)售策略已經(jīng)調(diào)整為精裝改毛坯。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，其實(shí)大型樓盤(pán)的精裝修成本與普通家裝成本相差甚遠(yuǎn)，大單采購(gòu)?fù)�往折扣非常低，每平方米超過(guò)1000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很高了，樓盤(pán)將項(xiàng)目拿裝修說(shuō)事兒把價(jià)格降低，其實(shí)就是變相降價(jià)，總之得到實(shí)惠的還是買(mǎi)房人。

　　●招數(shù)二：無(wú)理由退房

　　繼今年6月，東亞新華公司旗下位于南三環(huán)馬家堡的三環(huán)中心推出“無(wú)理由退房”取得成功后，在客戶的強(qiáng)烈要求下，從8月份開(kāi)始，該公司的另一項(xiàng)目，位于回龍觀的東亞上北中心也推出“無(wú)理由退房”銷(xiāo)售，無(wú)疑為低迷的樓市銷(xiāo)售市場(chǎng)帶來(lái)了積極的作用。一個(gè)多月后，東亞三環(huán)中心取得周均銷(xiāo)售60套的佳績(jī)，特別是得到實(shí)惠的購(gòu)房人對(duì)此更是趨之若鶩。為此，東亞新華公司的東亞上北中心再次推出這一舉措，對(duì)偏好于在北城置業(yè)的購(gòu)房者提供放心的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

　　與潘石屹當(dāng)年首創(chuàng)“無(wú)理由退房”面對(duì)著方興未艾的市場(chǎng)不同，對(duì)于謹(jǐn)慎投資的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，能有一個(gè)退出機(jī)制無(wú)疑是最好的保障，雖然東亞上北中心在退房理由上有種種限制，但起碼表明了開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的足夠信心。

　　●招數(shù)三：迎接團(tuán)購(gòu)

　　上周末，一個(gè)名為“萬(wàn)人購(gòu)房大行動(dòng)”的團(tuán)購(gòu)集體在北京某樓盤(pán)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行買(mǎi)房談判，最終，由于開(kāi)發(fā)商只給99折優(yōu)惠，使這次“北京有史以來(lái)最大團(tuán)購(gòu)行動(dòng)”無(wú)疾而終。但從開(kāi)發(fā)商配合的角度上看，團(tuán)購(gòu)行為在銷(xiāo)售低迷的樓市狀態(tài)下已經(jīng)成為一種促銷(xiāo)手段。購(gòu)房團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“團(tuán)員”能夠聯(lián)合在一起買(mǎi)房，主要目的就是希望開(kāi)發(fā)商看中強(qiáng)大的需求量，能夠降低姿態(tài)給出合理價(jià)格，雖然此次團(tuán)購(gòu)未能如期所愿，但還有很多開(kāi)發(fā)商對(duì)這項(xiàng)舉措持歡迎態(tài)度。

　　而團(tuán)購(gòu)的受益者、珠江帝景的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，十一黃金周期間，該樓盤(pán)接待了兩個(gè)團(tuán)購(gòu)集體，簽約額接近一個(gè)億，最重要的原因就是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了一定幅度的讓利，“畢竟大單簽約能使項(xiàng)目盡快回籠資金，實(shí)際上比一套套賣(mài)強(qiáng)得多，”負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　●招數(shù)四：滯銷(xiāo)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股權(quán)

　　尋求合作

　　前不久,來(lái)自上海的一個(gè)財(cái)團(tuán)以資金參與的形式與北京霄云路項(xiàng)目波菲特行政公寓合作，拿下該項(xiàng)目的銷(xiāo)售權(quán)，而且以20000元/平方米的“低價(jià)”入市，此舉牽動(dòng)了諸多滯銷(xiāo)項(xiàng)目的神經(jīng)，據(jù)該財(cái)團(tuán)代表夏先生介紹，目前北京有幾家項(xiàng)目正在尋求與他的合作，開(kāi)發(fā)商由于資金短缺，非常需要外來(lái)資金以解燃眉之急。而一些外來(lái)資金看好北京樓市的長(zhǎng)期效應(yīng),因此,抄底、重組、促銷(xiāo)成為這些資金進(jìn)入北京市場(chǎng)的三部曲。

　　●招數(shù)五：“練內(nèi)功”提高附加值

　　作為CBD居住花園，百子灣提出了“CBD核心居住區(qū)”的全新概念。金都杭城是百子灣在售樓盤(pán)中定位最高端的精品項(xiàng)目，新開(kāi)盤(pán)的“御江南”并沒(méi)有跟風(fēng)降價(jià)，而是將產(chǎn)品品質(zhì)提升，擁有3萬(wàn)平方米的私家園林，20個(gè)園林主題景觀和4000平方米多功能會(huì)所，引入了公館式的服務(wù)理念。住宅外墻采用只有高檔公建才使用的金屬鋁板，具有冬暖夏涼的功效，在住宅結(jié)構(gòu)體系、墻體材料體系、建筑節(jié)能方面有十多項(xiàng)先進(jìn)科技突破。

　　而有的項(xiàng)目直接將原先設(shè)計(jì)一般的環(huán)境、園林重新推倒重做，目的就是要以較小的損失保持住價(jià)格不落。而有的項(xiàng)目將原來(lái)的毛坯房升級(jí)為精裝修帶家電，而價(jià)格保持不變，增加產(chǎn)品的附加值是該策略的核心所在。

　　●招數(shù)六：實(shí)物補(bǔ)償差價(jià)

　　前不久，北京東部項(xiàng)目華業(yè)玫瑰郡提出“差額補(bǔ)償”的做法，即把項(xiàng)目降價(jià)帶給買(mǎi)房人的損失，用差價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。具體模式是以車(chē)位加現(xiàn)金的形式。比如買(mǎi)房人的房產(chǎn)縮水20萬(wàn)，那么開(kāi)發(fā)商將送給買(mǎi)房人一個(gè)價(jià)格為15萬(wàn)左右的車(chē)位和5萬(wàn)的現(xiàn)金，這種做法雖然引來(lái)同行的普遍質(zhì)疑，但卻受到了大多數(shù)買(mǎi)房人的認(rèn)可。而新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目則早早就將車(chē)位承諾送給買(mǎi)房人以吸引眼球。比如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的低密度大盤(pán)譽(yù)天下，100多平方米、能放入三輛車(chē)的車(chē)位吊足了買(mǎi)房人的胃口。(張艦)