房貸新規一條條出臺，貸款利息又一降再降，再加上臨近年末，對許多人而言，現在是重新審視家庭房貸，重做計劃的好時節了。往年這個時候都是提前還貸的高峰，但今年，很多“房奴”開始打起了“小算盤”：“降息了，手頭的閑錢是提前還掉好呢還是用來投資？”

　　個人投資賺錢難虧錢易

　　安全意識強的市民還應以提前還貸為主

　　市民蔣先生的房貸還有20多萬元沒有還清，到10月底，他積攢了6萬元，準備向銀行申請提前還上6萬元。但還沒有到正式還款時間，貸款利率連續下調、房貸新政出臺讓蔣先生改了主意：“把這筆錢放到明年再還，就可以執行新的利率了，而且，說不定今年還會降息，明年還款應該能省下不少錢吧。”

　　但也有人覺得，今年的投資環境不好，不管是股票還是理財產品，投什么就虧什么，還不如把這些錢直接用來還貸款，這樣心里也舒坦。

　　對此，工商銀行高新支行財富管理中心陳凌云認為，降息通道中，是否提前還款也要因人而異。

　　“如果客戶購買的房產以投資為主，且房價已經有了一定的漲幅，而本身的工作也不是很穩定，我建議還是提早還掉。如果客戶購買的是首套自住房，且符合‘首付2成，利率7折’的條件，我建議他(她)還是要享受這個政策帶來的優惠。”

　　據記者了解，如果部分市民能享受到明年最優惠的7折房貸利率，5年期以上的房貸利率應為5.04%，而5年期存款利率是5.13%，那么，有了閑錢的客戶，提前還房貸不如存銀行劃算。

　　對于是不是提前還貸，陳凌云認為，關鍵要看市民的投資收益能不能高于貸款利率，如果前者明顯高，就不必提前還款。但目前投資環境不盡如人意，能夠獲得較高投資收益的渠道很少，安全意識強的市民還應以提前還貸為主。

　　準備提前還款的房貸者

　　適合選擇“等額本金”的還款方式

　　對于剛準備加入“房貸大軍”的客戶，還款方式的選擇也很重要。目前銀行主要有兩種還款方式：等額本息和等額本金。如果貸款30萬元，以20年還款期計算，選擇前者，每月還款1986.5元，20年的利息總額是176760.55元；選擇后者，則第一個月還款額2552元，以后每月遞減6元多，20年累計利息總額是153999元。

　　以上兩種還款方式各有優劣，前者盡管利息總額較大，但由于前期還款較少，主要適合收入穩中有升、經濟條件不允許前期投入過大的家庭。后者盡管前期還款量大，但是貸款人本金歸還得快，適合準備提前還款的人群。同時，那些年紀已上了40歲的房貸客戶，為了緩解以后的還款壓力，也適合選擇等額本金的還款方式。

　　還貸年限已超一半、已還本金大于利息

　　提前還款意義就不大

　　降息后提前還貸有講究。還房貸之前，最好算一筆賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

　　大多數購房者的貸款期限都為五年以上，如果提前還貸采用縮短貸款期限的方法，提高每月還款額，就可以有效減少利息支出。這樣做，既不需要占用大量的資金，也不會影響投資計劃，節省的利息還比單純抵充本金的方法更多。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了，而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。(記者 賀一祺)

　　還貸小貼士

　　A、用足公積金貸款

　　B、月供不能超過家庭月凈收入的40%，經濟不景氣的話，最好不要超過家庭月收入的20%

　　C、要儲備至少6個月的房貸資金，以備不時之需。

　　D、不要怕麻煩，要多選擇幾家銀行，多問一些產品，讓銀行為自己做房貸還款的測算，尤其要關注公積金的貸款額度、利率的優惠程度、提前還貸的約定、氣球貸、隨貸隨還等產品的了解等，可以節省利息，保留一些投資機會。