13萬50年 樓盤只租不賣

　　小戶型精裝一居 不足千元租新房———

　　時近歲末，有不少開發商頻頻“發狠”推出優惠價樓盤，不俗的銷售業績為樓市倍添暖意；同時，年終的一片“抄底”聲中另有新象迭出，“全款精裝每套不足13萬獲50年租賃使用權”，“特惠出租全新精裝一居980元/套/月”，低價位引來觀望人群的眼球。筆者在周末前往兩處樓盤，探訪虛實。

　　“13萬租50年，平攤下來每年四五千，每月最多三四百塊，你說還合算吧？”被“總價13萬”吸引前來看房的張女士夫婦，在項目現場念叨著。他們所看的“樓盤”，是位于朝陽區的某MiniStudio獨立創作區項目，稱作“樓盤”，因為它和普通樓盤的宣傳廣告類似，“25-50平方米，精裝每套總款12.8萬起，限供800套”；但它和普通商品房又有個最大差別：只租不賣。“精裝12.8萬起”，細看下來，原來是指為期50年的租金價格。

　　●置業者：50年太久 一紙租賃合同靠譜么？

　　筆者在售樓處得知，目前項目雖未開盤，交付也要等到2010年，可已然積累了不少人氣。然而，現場所有人都表達了同樣的疑慮：“一租50年，只有合同為證，靠譜么？”還有人對細節質疑：先要我們交完全款13萬，那交房時達不到建房和裝修質量怎么辦？項目交付前出現變故、住進去后萬一被拆遷，我又該去找誰賠？

　　筆者在以看房人身份咨詢時，工作人員對“只租不賣”這點并不避諱，表示，“樓盤”雖然以普通商品房模式宣傳，但因為地塊本身為創意產業園區，事實上，這里“就是投資品，跟股票、基金一樣，只是我們的產品看得見摸得著，風險小，升值潛力大，盈利更快更穩健而已”。

　　“總價13萬的房子，如果是商品房賣價還真會考慮。”一位現場看房人的話一語道破。

　　●投資商：我們的產品和商品房有本質區別

　　據了解，項目方為一家傳媒公司，僅是投資人，土地性質為鄉屬產業用地不是房地產開發，他們本身也只擁有租賃權。筆者隨后與對方取得了直接聯系，希望對看房人的疑問予以求證。

　　此項目某負責人表示，創意園區“由頭”來于朝政會【2007】110號文件確立的一個文化創意產業項目，屬朝陽區文化創意產業聚集區之一。他們“只租不賣”是希望探索一種在北京市場尚屬罕見的全新模式，由此和商品房有本質區別。具體說來，房子無產權，只有使用權，和置業者的合同關系是租賃而非買賣或銷售。他解釋道，MiniStudio獨立創作區采用20+20+8累計48年租期的模式(加上項目建設的兩年時間，宣傳中為“50年租期”)，即20年租期屆滿后，續簽下一個租期的合約。

　　盡管筆者表示，現場看房人中不少希望拿來過渡性自住，但對方認為，在房屋用途上此處重在投資：“你上班累了，在辦公室睡覺休息，會出現什么問題？”

　　這位負責人還表示，在合同簽署時，公司與政府及鄉屬企業合作的關聯條款，譬如租期、用地性質、注冊等，只要是可公開文件，均會讓租賃人知曉；然而就租賃合同中關于房屋拆遷補償、未來出現的維修費用等的相關約定，他們雖然均已考慮在內，但與合同本身一樣，還在研究中，目前尚無具體信息可透露。

　　●法律專家觀點●

　　租房權益要想保障須直接和產權人簽約

　　物權法及房地產專業研究律師蔡耀忠接受采訪時表示，有意租賃這處樓盤前，必須弄清幾個方面的問題：首先，租房簽約需要找到真正的產權人。因為無論土地抑或其上建筑物的處置權利，或租或售，20年又或者50年，都只屬于產權人本身。如投資方本身并無此權利，貿然與之簽約，無異于“把錢交給了一個自己都無法確認身份的人”。以此類推，租房人如果想要再行轉租“租來的房”，也不合法律規定。其次，國家《合同法》中明確規定租賃期不可超過20年，超過部分無效，通過“20+20+8”的續簽合同規避了20年的期限標準，但原則上不被允許，如此操作或可出現20年之后租房人不受保護的情形；然而合同中僅標明20年租期的話，無疑又和“租50年才13萬”的“便宜房”宣傳相去甚遠。再次，對于可能出現的房屋拆遷補償、未來維修費用等等，根據合同的相對性，租房人都應該直接找簽訂合同的另一方處理，即投資方傳媒公司，這點的未來執行上在蔡律師看來，或同樣存在不小的麻煩。

　　不排除土地本身存在問題

　　專事房地產及訴訟業務的律師張永魁則表示，對此不排除兩種可能性：第一，土地本身存在一定問題，或可為農村集體用地；第二，這或許只是一種變相的“以租代售”方式，通過特別的營銷策略吸引來眼球，最終仍為實現銷售目的。

　　小戶型精裝一居：

　　不足千元租新房？

　　李小姐是位年輕白領，她近來發現一則廣告：“特惠出租全新精裝一居公寓，980元/套/月，每日班車往返，家電全配，拎包入住”，不足千元能住上精裝修公寓房，挺讓人動心。

　　●租房人：圖實惠，為方便

　　筆者在周日乘定點班車來到了這個位于北京西房山區的公寓項目，盡管剛交付不久的公寓看上去住戶冷清，但前來找“出租房”的人并不算少。據公寓租賃部工作人員介紹，這一國際酒店公寓項目周圍是大體量的普通住宅樓，配套設施齊全，一周前，他們決定在純酒店部分之外選出一些公寓作出租，面積35-58平方米，每月都是980元租金，家具家電齊全，水電、電話、電視等費用需自理。

　　楊女士夫婦是隨父母一同前來的，為喜歡郊區清凈生活的父母選間房子，她覺得這里位置實在挺偏，生活不夠便利，而且各種費用算下來也要1100多元了，所以還在猶豫當中。已經租下房子的尚小姐則表示，公寓押一付三的付款方式其實和自己租房差不多，她認為不用花心思找房，比較省心，打算考慮租一年。

　　●業內人士：新房不好賣，由售改租未嘗不可

　　鏈家市場部業內人士表示，相對于此前較多出現的二手房“由售轉租”來說，新房不賣反而改出租的情形比較少，這在一定程度上可歸結為樓市不景氣之下，樓盤不好賣的應對措施，通過此法一方面能規避房產空置帶來的損失，另一方面可以等待市場的回暖，未來再賣到理想的價位或是留作其他用途。但這位業內人士同時表示，對于一些資金較為緊張的開發商來講，靠散客出租回款僅是杯水車薪，實為救急之舉、難成長久之計。本版文/劉晶晶