二手樓市場眾生如何“過冬”?

　　投資者低價套現(xiàn),中介公司主動出擊,購房者貨比三家

　　經(jīng)歷了2007年的樓市狂歡,進入2008年的觀望。無論是中介公司、中介從業(yè)人員還是購房者都經(jīng)歷了一場心理大轉(zhuǎn)變。在這個冬天,作為銷售一方,他們有怎樣的過冬術(shù)?而作為購房者,他們是趁低吸納還是繼續(xù)觀望?記者將為你描繪金融危機下二手樓市場里的眾生百態(tài)。

　　●投資者：急于套現(xiàn)低價出售

　　由于受到金融海嘯影響,全國經(jīng)濟形勢不如去年火爆,有些投資物業(yè)的業(yè)主做生意周轉(zhuǎn)不靈,也有些股民資金被牢牢套死,他們不得不拿物業(yè)作為周轉(zhuǎn)的“救命稻草”。據(jù)新干新地產(chǎn)營業(yè)經(jīng)理李中透露,今年的盤源中,毛坯房或在供新房盤源多了2—3成。如和富大廈、朝陽大廈、鳳城世家等樓盤都有這樣盤源。而價格方面也有下調(diào),“今年1—11月二手樓均價大約下跌8%—15%。上半年價格基本保持平穩(wěn),到了9月份,成交價有較大幅度下降。”良策地產(chǎn)總經(jīng)理張國志說。

　　新干新地產(chǎn)最新一宗二手樓成交創(chuàng)下了成交速度之最。據(jù)介紹,康樂花園一套100平方米的房子,雖然有10年樓齡,但勝在豪華裝修,業(yè)主開出22萬的價錢,并且要求一次性付款。該盤源最后以18萬元成交,從放盤到完成交易只用了1天時間,成交速度創(chuàng)下最快新紀錄。“22萬是一個比較合理的市場價格,要不是業(yè)主急于周轉(zhuǎn),相信不會低價出售。”該公司工作人員說。

　　除了快速出售之外,也有業(yè)主低價賤賣。在鳳城世家一個單位,業(yè)主去年以91萬元買入,并花費20萬元豪裝一把。可金融危機讓他生意遇挫,迫使他將豪宅以70萬元的“出血價”成交。張國志表示,雖然在清遠投資炒樓的人不多,但受全球金融海嘯影響,部分業(yè)主急于放盤出售,這些盤源比同類物業(yè)市場成交價低10%左右。

　　●購房者：貨比三家悠哉挑選

　　“不是說房價會下跌嗎,那就等等吧。”這是記者在采訪購房者時聽到最多的一句話,在形勢不明朗的市場,購房者都悠哉起來了。

　　小馬在清遠工作4年了,對于購房,他雖然沒有迫切的打算,但也希望早點置業(yè)完婚。去年房價高企,小馬連首付都付不起。萬般期待之下,今年樓市似乎終于進入“拐點”,但金融危機“說來就來”,計劃“出手”的小馬又猶豫了。“現(xiàn)在房價不穩(wěn),經(jīng)濟前景也不明朗,購房后不知能否保障日后的生活質(zhì)量。與其每月計算開銷,過著緊巴巴的生活,還不如先租房過渡。”小馬說。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,現(xiàn)代年輕人不急于結(jié)婚,晚婚思想影響之下購房計劃也不斷推遲。加上目前不穩(wěn)定的市場,部分年輕人高呼“把租房進行到底”。另外,不少市民買漲不買跌,購房者觀望心理濃重,就算有剛性需求也會貨比三家,悠哉挑選。

　　●中介公司：各出奇招“吸”客源

　　對于今年的經(jīng)營情況,中介直言不諱,二手樓成交不如去年暢旺。一方面大環(huán)境形勢不容樂觀,另一方面由于一手樓價格下調(diào)導致一二手價格拉近,中高端二手房屋在沒有太大價格優(yōu)勢的情況下,多數(shù)買家選擇購置新房。天盛置業(yè)營業(yè)經(jīng)理羅錢鋒透露,高端二手樓盤在10月至11月出現(xiàn)滯銷,鋪均成交量僅為0.5宗,而在去年鋪均成交量在1.3宗以上。

　　在冷市中,各中介為了求得一根“救命稻草”,無不使出渾身解數(shù)。現(xiàn)在清遠街頭出現(xiàn)了很多流動中介,他們遠離原有的鋪面,把各樓盤的相關(guān)信息帶到人流集中的區(qū)域。從事中介工作2年的程小姐說:“以前都是坐在店里等顧客,現(xiàn)在大家都主動出擊。”在清遠的一些繁華地段以及工薪階層的集中住宅區(qū),不僅立有樓盤的廣告牌,還粘著很多中介的廣告紙。它們通常以業(yè)主的名義,協(xié)商出租出售的信息,付上中介的聯(lián)系方式,以此吸引更多的客源。

　　在維持二手樓營業(yè)的情況下,各大中介還加大代理一手樓的力度,尋求新的突破點。據(jù)張國志介紹,由于市民觀望氣氛濃厚,近兩個月來良策地產(chǎn)加大了一手樓代理戶外活動頻率,代理的樓盤銷售有了明顯的提升。有業(yè)內(nèi)人士認為,一二手聯(lián)動會取得事倍功半的效果。中介公司代理銷售一手房,不僅為開發(fā)商增加了房屋的銷售渠道,同時也為中介公司自己拓展了經(jīng)營業(yè)務,可以最大限度地吸引客源。

　　在吸引客源方面,除了一二手聯(lián)動,聯(lián)營是另一個有效的方法。“聯(lián)營可以加強同行合作,信息共享。一方面既能提供豐富的盤源,又可以最大限度地吸引購房者,避免購買力流失。”永泰房產(chǎn)有限公司物業(yè)顧問譚國柱說。

　　●中介工作人員：積極心態(tài)是關(guān)鍵

　　春天會來的,但問題是在春天第一縷陽光灑下之前,如何保證自己不會倒下來。在整個行業(yè)遇冷的背景下,中介人員不得不開始正視自己窘迫的生存狀態(tài)。有中介老手表示,渡過冷市,積極的心態(tài)是關(guān)鍵。

　　李亦文從2002年從事中介工作,到今年已經(jīng)第7個年頭了。這期間他到過合富輝煌、中原地產(chǎn)等知名中介公司工作。按照當時的環(huán)境,月入過萬并不是難事。于是已經(jīng)當上高層的他炒了老板魷魚,去年4月入股朋友開的中介公司。不巧的是,去年下半年樓市開始轉(zhuǎn)入冷市,從10月份開始二手樓成交直線下降。朋友快刀砍亂麻,把剛投資100萬元的中介公司結(jié)業(yè),可謂損失慘重。

　　隨后,李亦文回到了清遠,仍然從事中介工作。他認為,房屋不是日用品可用可不用,它始終會有人買的,市場仍然存在。廣州中介市場競爭大,要在逆境中取勝不容易。而在清遠,由于中介服務發(fā)展時間不長,這樣的環(huán)境下突圍而出是比較容易的。目前清遠部分中介或裁員,或倒閉,究其原因就是中介公司的管理以及中介人員的素質(zhì)不過關(guān)。

　　“積極的心態(tài)是最重要的。業(yè)務員首先要對市場有信心,自己要有樂觀的心態(tài)。如果自己都不看好樓市,就會直接影響到客戶的信心和購房計劃。因此,與其悲觀等待,不如積極去尋找市場潛力。”在采訪中,李亦文多次強調(diào),目前大家要用專業(yè)的知識以及積極的服務態(tài)度為客戶分析當前的市場、形勢,這樣就比較容易撬動潛在的客戶。

　　李亦文的中介公司現(xiàn)在依然是人來人往。該公司近幾個月的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示,二手樓成交比去年還略有上升。李亦文還準備明年年初增開一家分店。(余映儀)