買別墅除了要注意購(gòu)買普通住房的一般問題外，還要注意以下六大問題。

　　一、 “小產(chǎn)權(quán)”。小產(chǎn)權(quán)相對(duì)大產(chǎn)權(quán)而言。大產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)證由政府房地產(chǎn)管理部門發(fā)放，小產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放。大產(chǎn)權(quán)房能正常上市交易，價(jià)格較貴，小產(chǎn)權(quán)房不能正常上市交易，價(jià)格較便宜。原因是小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村集體所有土地，根據(jù)《土地法》規(guī)定，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的,非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。如投資的話，也不能起到保值、增值的作用。因此,一定要慎重。

　　二、 “送花園”。別墅一般都帶花園，如果是獨(dú)幢別墅，花園的面積還會(huì)較大，因而 “花園”也是別墅銷售時(shí)的一大亮點(diǎn)。但細(xì)分析的話，產(chǎn)權(quán)人實(shí)際上不能享有花園的所有權(quán)，因?yàn)閯e墅的花園一般也就是用苗圃和柵欄圍起來的部分，這部分面積是不會(huì)體現(xiàn)在產(chǎn)證里的。另外，根據(jù) 《物權(quán)法》規(guī)定，這部分權(quán)利應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有，除非花園面積體現(xiàn)在產(chǎn)證里，否則并不能成為實(shí)實(shí)在在的權(quán)利。

　　三、 “送露臺(tái)”。露臺(tái)是指供人室外活動(dòng)的屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)、無頂蓋的臺(tái)面。露臺(tái)的面積并不計(jì)算在建筑面積之中。因此，如說 “送露臺(tái)”，并不能算是贈(zèng)送，因?yàn)槁杜_(tái)本來就沒有算面積。

　　四、 “送 (半)地下室”。

　　地下室是指房間地面低于室外地平面高度、超過該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面高度、超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。如果地下室的凈高超過2.2米，那么應(yīng)當(dāng)算在建筑面積里，如果沒有超過，則不算建筑面積。

　　五、稅收。買賣別墅所繳納的稅收比普通商品房多。因此，要學(xué)會(huì)測(cè)算交易成本。

　　1、獨(dú)棟別墅：土地增值稅：

　　(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)×（30%—60%)。個(gè)人所得稅： (賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)×（30%—60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。

　　2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：土地增值稅： (賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)×（30%-60%)。個(gè)人所得稅：(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅) ×（30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。

　　滿3年不滿5年的，土地增值稅減半；滿5年的不征收土地增值稅；唯一住房且滿5年的，雙免，只繳納本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅。

　　六、貸款。別墅的貸款成數(shù)比住宅要低，銀行一般最高成數(shù)控制在五成；則不能申請(qǐng)公積金貸款，只能申請(qǐng)商業(yè)貸款。(作者張黔林 為上海大邦律師事務(wù)所律師）