2008年的樓市，在一片寂靜的觀望中，“剛性需求”恍然不見。然而，自2008年10月底以來，在強(qiáng)有力的政策推動中，購房者對市場的預(yù)期正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。2009年，購房者最為期待的就是，我們可以買房了嗎？

　　安靜等待，還是勇敢出手？

　　福州市民林顯旺和陳蘇永在2008年都是觀望者，所不同的是，人到中年的林顯旺家里有著數(shù)十萬元積蓄，而陳蘇永年近30，新婚不久，福州一家大企業(yè)的白領(lǐng)，事業(yè)前景看好，但眼下腰包欠豐。

　　“2008年2月，我結(jié)婚時沒有買房。”陳蘇永說，“理由很簡單，當(dāng)時的福州房價完全超出了我的承受能力。”就這樣，陳蘇永在租來的新房里觀望等待。陳蘇永有一批大學(xué)同學(xué)留在北京工作，他們都是開發(fā)商眼中標(biāo)準(zhǔn)的“剛性需求”，但他們幾乎都選擇租房，在觀望中等待。

　　2008年底樓市的回暖信號讓陳蘇永心生了買房的念頭，“很多地段的房子與去年同期相比，房價下調(diào)的平均幅度達(dá)30%。”而最讓他心動的是，“一些感覺可以的地段的房子在實行特價促銷，價格似乎已經(jīng)變得很實惠了。”但他至今仍在觀望中徘徊。“福州市一些區(qū)域的房價可能還會繼續(xù)下降，現(xiàn)在買一套三室兩廳的貸款一定會透支下半輩子更多的收入。”

　　同樣感受到樓市暖意的林顯旺卻結(jié)束了觀望，他謹(jǐn)慎地買下了市中心一處繁華地段的新房改善自住。“福州市商品房均價回到了2007年初7000元/平方米的水平，加上購房貸款利率降低、稅費減免，現(xiàn)在買一套房月付房貸比過去少付三成。”林顯旺說，之所以選擇繁華地段的房子，是因為“這里的房源少，保值能力強(qiáng)”。

　　閩江學(xué)院的一位房地產(chǎn)專家認(rèn)為，目前，由于大部分購房者仍在觀望中期待，回暖有很強(qiáng)的階段性色彩。浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)則判斷，今年春節(jié)將來得比較早，春節(jié)是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，再加上親朋好友此時聚會互相了解情況，各種嚴(yán)峻的信息加速傳播，從而影響到購房者對房價的預(yù)期。2009年初，房地產(chǎn)市場行情“返寒”也不是沒有可能的。

　　房價還有多少回落空間？

　　2009年，多數(shù)城市的房價存在或多或少的回落空間。這應(yīng)該能夠讓觀望中的陳蘇永們有更多的盼頭。

　　目前，福建省大多數(shù)城市多數(shù)樓盤在降價促銷，而福州市的房地產(chǎn)開發(fā)商正在醞釀新一輪的降價。在這一輪降價過程中，開發(fā)商可能會把過去臨時采用的促銷特價轉(zhuǎn)變?yōu)槌�態(tài)的銷售價格。

　　“最近，在福州大學(xué)城附近的一樓盤推出五樓以下房源特價促銷，單套房的最高總售價20萬元以內(nèi)，可惜等我趕過去的時候，該樓盤的特價房已被搶購一空。”陳蘇永說。

　　就房地產(chǎn)市場本身而言，空置房的增加使市場對房價繼續(xù)下降的預(yù)期更加明顯。

　　竣工一年以上的房子多數(shù)空置幾乎讓福州市正在開發(fā)的金山新城成了一座死氣沉沉的“空城”，這意味著建筑資源的嚴(yán)重浪費和開發(fā)商資金的大量占用。隨著房地產(chǎn)市場銷售量下滑和新建商品房的大量入市，空置率繼續(xù)上升不可避免，對開發(fā)商來說，資金短缺危機(jī)將更進(jìn)一步加重，甚至一部分在建項目有可能成為“爛尾樓”。

　　據(jù)國家統(tǒng)計部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2008年9月底，全國商品房空置面積為1.3億平方米，僅過兩個月，全國商品房空置面積迅速增至1.36億平方米。2008年底，全國商品房空置面積可能會超過1.4億平方米。

　　福建省發(fā)展研究中心一位不愿透露姓名的研究人員認(rèn)為，鑒于目前許多地方房價調(diào)整仍不充分，2009年將繼續(xù)走低，其中一二線大中城市房價將出現(xiàn)幅度較大的降價。

　　易居中國的房地產(chǎn)報告顯示，2009年，東部地區(qū)房價將進(jìn)入深度調(diào)整期，房價理性回落的趨勢明顯；中部地區(qū)情況分化，房價有漲有落；西部地區(qū)房價下調(diào)的空間較小。

　　“政府強(qiáng)有力的保障性住房政策也是影響房價下調(diào)的重要因素。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，“北京房價降的幅度大，成交量多，也是因為政府前幾年的保障性住房入市所形成的價格信號作用。”

　　2008年底公布的規(guī)模達(dá)4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激政策，將9000億元的份額投向保障性住房市場。可以預(yù)見，今后相當(dāng)長的一段時期，全國許多城市將迎來保障性住房的建設(shè)高潮。“開發(fā)商在新的市場環(huán)境下，務(wù)實地減小房價泡沫，使其接近消費者的預(yù)期，市場的剛性需求就會被逐漸釋放出來。”福建省一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　購房佳期是何時？

　　2009年是否就是購房的好時機(jī)呢？

　　易居中國的房地產(chǎn)報告預(yù)測，2009年，全國商品住房的成交量依然在低位徘徊，全年成交價格比2008年將出現(xiàn)負(fù)增長。2010年，全國樓市觸底反彈的可能性最大。由此看來，排除房價的區(qū)域差異因素，2009年不失為購房的佳期。

　　專家分析，在低迷市場中，有幾類樓盤最有可能實現(xiàn)熱銷。第一類是打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。知名品牌具有很強(qiáng)的號召力，而且大盤社區(qū)配套完善，尤其是促銷力度較大，很容易獲得購房人的認(rèn)可。第二類是超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下，剛性需求成為市場銷售的中堅力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的滿足單身白領(lǐng)居住需求的超小戶型產(chǎn)品，獲得市場追捧。第三類是近郊經(jīng)濟(jì)型房源。

　　陳國強(qiáng)告訴記者，近一段時間以來，北京許多開發(fā)商有一種“降價之后才了解北京市場剛性需求深不可測”的感嘆。“被價格和政策共同壓制的市場需求得以釋放，必然會引起整個房地產(chǎn)市場的繁榮。由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中處于舉足輕重的地位，所以必然會起到推動經(jīng)濟(jì)增長的作用。”

　　“剛性需求的歸來將有一段比較漫長的路。從房價的理性回歸到剛性需求的歸來，這期間是有一個價格的臨界點。當(dāng)房屋價格回歸到多數(shù)消費者普遍接受的水平同時符合大眾預(yù)期時，剛性需求的井噴就會顯現(xiàn)。”景乃權(quán)認(rèn)為。