去年第四季度，滬上甲級辦公樓市場受全球經濟大環境影響出現租金回落現象，供略大于求使得租戶在談判過程中占有一定優勢，大房東目前更愿意以優惠的續租條件來留住優質租戶。這是筆者從仲量聯行最新發布的“2008年房地產市場回顧”中獲得的信息。

　　全市租金平均回落10%左右。去年第四季度，大多數甲級辦公樓租金出現不同程度回落。其中，浦東平均租金環比下降15.5%，浦西平均租金環比下降8%。一些去年第三季度竣工的甲級辦公樓項目仍在努力尋找租戶，原有的甲級辦公樓業主們則愿意以優惠的續租條件來留住主要租戶。市場空置率方面并未出現明顯變化，全市平均空置率維持在13%左右。第四季度僅有未來資產大廈一個項目竣工，為市場帶來5.1萬平方米的新增供應，其預租率較竣工前沒有太多變化，保持在40%左右。與此同時，第三季度竣工的上海環球金融中心的出租率也保持在40%左右。

　　超甲級辦公樓業主積極應對市場變化。去年第四季度，浦西超甲級辦公樓平均租金環比下降12%，浦東超甲級辦公樓租金環比下降18%。盡管浦西超甲級辦公樓的空置率仍維持在4.6%的相對低位，但為了與浦東新落成的超甲級辦公樓展開競爭，不少業主紛紛以較低的租金和優質服務來吸引或留住優質租戶。總體來看，雖然超甲級辦公樓的租金仍高于甲級辦公樓整體水平，但兩者的差距已從第三季度的2.5元縮小至第四季度的1.6元。

　　國內公司有望從乙級辦公樓搬至甲級辦公樓。仲量聯行有關負責人表示，今年跨國公司方面，除非其招聘凍結計劃解除并重新開始擴張，否則對于新增辦公空間的租賃需求非常有限。未來12個月內，非中心區域陸續竣工的辦公樓項目將為租戶帶來更多選擇余地。留住現有租戶將成為甲級辦公樓市場的重大課題，業主們將竭盡所能提供更優惠的續租條件。在此情況下，較低的租金有望刺激來自國內公司的租賃需求。這些國內公司有望從原來的乙級辦公樓搬遷至甲級辦公樓，而其所需承擔的費用與以前相差不大。

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