元旦過后，“存量房貸”突然成為了很多人關注的焦點。在貸款買房很普及的今天，房貸已經成為大部分工薪階層最主要的家庭支出，如能獲得七折房貸利率，每個月可少還幾百元貸款，在這個金融冬天里，這可是銀行給“房奴”送的大紅包，是每一個人都希望獲得的，但是，并非所有“房奴”都能心想事成。

　　在存量房貸客戶潮水般的詢問中，各家銀行相繼推出了針對這部分客戶的房貸新政策，從內容來看，各家銀行對存量房貸客戶的考查政策幾乎無一雷同：有些銀行可以給存量房貸自動轉7折利率，但必須沒有逾期還款記錄；有些銀行要求客戶貸款余額要30萬元以上，或者要求客戶有50萬元理財賬戶，還有些銀行要求客戶辦信用卡方能獲得優惠。另一些銀行，即使拿到“七折”利率，客戶以后也不輕松，會要求客戶簽約三年不得提前還款等等。

　　圍繞著“存量房貸”，部分銀行展開了一輪營銷攻勢，另一些銀行則開始了大規模挖角。面對銀行紛繁復雜的房貸政策，各種拉客戶的營銷，普通貸款者應該揉亮眼睛，利用好銀行的營銷，謀求進一步降低房貸支出。

　　[類型案例一]

　　普通存量房貸客戶(已享85折房貸)

　　-解決辦法——自動轉為7折最優惠利率

　　房貸利率按照客戶情況調整不過是2007年以后的事情，在此之前，無論貸款購買多少套房子，銀行都可以向客戶提供基準利率85折的房貸，因此，現在銀行有了大批存量85折房貸客戶，隨著銀行執行新的利率優惠政策，這部分前期貸款購房者能否享受新政策，于是成為市場上的一件引人關注的事件。

　　徐小姐就是眾多存量房貸客戶中的一位。2005年，她在浦東購買了一套二手房，商業房貸50萬元，房貸利率為基準利率的85折，到2009年年初，徐小姐還剩40多萬元房貸未歸還。另外，去年她和男友結婚了，男友名下也有一套婚前購買的商品房，貸款40萬元，也是85折利率。隨著房貸新政策的執行，徐小姐想知道兩套房能否一起享受到最優惠的七折利率？或者，這兩套房是否會使銀行將其作為家庭非首套房處理？

　　據銀行業內人士透露，現在部分大銀行陸續出臺了一些對待存量房貸客戶的政策，前期享受85折房貸利率的存量客戶只要沒有不良還款記錄，且房貸余額多于30萬元，有些銀行可以自動在年初將其轉變為7折最優惠利率；另一些銀行對于這類客戶申請7折利率也沒有什么門檻，像徐小姐這樣的情況，在大部分銀行是可以享受到7折最優惠利率政策的。由于銀行對于存量房貸的政策有越來越寬松的趨勢，現在即使前期購房者有兩套存量房貸，只要原來是85折利率，且沒有不良還款記錄，也能獲得七折最優惠房貸利率。

　　[類型案例二]

　　有不良還款記錄的存量房貸客戶

　　-解決辦法——接受銀行附帶條件

　　2009年1月1日以后，不少存量房貸客戶為獲得最優惠的七折利率而向銀行咨詢，其中部分貸款者無法順利地從銀行獲得自動轉換的最優惠7折貸款，其原因主要是有逾期還款的記錄。

　　陳先生就是這類郁悶的貸款者之一。陳先生2004年貸款購買了一套商品房，貸款總額70萬元，房貸利率為基準利率的85折，一直以來，他都準時還款。但是2008年3月份，他出差去了外地，等趕回上海，已經過了約定的還款期限，盡管他還是在當月歸還了房貸款項，但不良記錄已經出現了。今年1月3日他去銀行咨詢存量房貸政策，被銀行告知，他有一次逾期還款記錄，按照銀行的規定，他這種情況不能享受自動轉最優惠7折利率的政策，必須去銀行填表申請，在申請過程中，個人要提供在該銀行的30萬元理財產品的證明，另外，還要簽約承諾三年內不會提前還款。

　　據銀行業內人士透露，不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉最優惠利率設置的主要否決條件之一。有些銀行規定，有一次逾期還款記錄，存量房貸客戶就無法自動獲得新一年度的7折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松，可以接受兩到三次逾期還款記錄。針對這類有逾期還款記錄的客戶申請7折房貸，銀行不但要求客戶購買理財產品，還要承諾三年內不提前還款，有的銀行還要求客戶辦銀行卡等等。針對銀行的這類條件，貸款購房者千萬不要以為就此無法獲得7折利率房貸了，貸款者不妨跟銀行客戶經理談一下，看是否有其他變通的可能性，否則還可以轉按揭到其他銀行。另外，銀行為避免存量房貸轉走，也很可能會網開一面。

　　類似這樣的客戶可以觀望一下，從目前的情況來看，銀行對于存量房貸客戶的政策還在變化中，門檻很可能進一步降低。

　　[類型案例三]

　　前期按上浮利率貸款購房者

　　-解決辦法——考慮轉按揭

　　從2007年以來，我國的房貸政策一直在變化過程中。在國內房貸市場上，存在著幾類不同性質的房貸：2007年前，幾乎所有的房產貸款客戶都可以獲得85折貸款利率，而2007年之后，一些購買第二套房的購房者只能按照基準利率貸款購房，而2008年年初，貸款購買第二套商品房，購房者不得不接受基準利率上浮10%的房貸政策。

　　隨著新的房貸政策執行，很多以往享受85折利率購房的貸款者獲得了7折最優惠利率，而2008年才用1.1倍基準利率購房的貸款者才是最吃虧的。

　　小羅就是這樣一位倒霉的購房者，他稱自己是“房奴”，2008年年初剛剛買好房，房價就開始跌，更倒霉的是，他當初購房時，國家對房地產行業的新一輪宏觀調控剛剛開始，政策明確規定，對于貸款購買第二套房的購房者貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。頂著超高房價，超高利率過了一年，小羅看到國家開始執行新的房貸政策，立刻跑去咨詢，希望他的房貸利率能降下來。但卻被告知，像他這種利率上浮的前期貸款購房者顯然是第二套貸款購房，不能獲得7折房貸利率，小羅非常郁悶。

　　據銀行業內人士透露，現在上海的銀行對于存量房貸客戶獲得7折最優惠利率都有基本要求，就是必須前期獲得了85折優惠利率。銀行開出這樣的條件也有其原因，因為85折是之前最優惠的房貸利率，盡管享受這一政策貸款購房者不僅僅包括首套房購房者，還有很多幾年前貸款購買第二套、第三套房的購房者，但畢竟銀行不可能對所有存量房貸重新審查，于是85折貸款購房者統統搭了首套購房者的便車。而上浮利率的貸款購房者情況就不同了，他們顯然是貸款購買第二套商品房的購房者，銀行拒絕給予7折最優惠利率名正言順。

　　對于這部分客戶來說，要降低貸款利率水平可以考慮轉按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業務，轉按揭的成本也不高，手續也不復雜。就以存量房貸客戶從中國銀行轉到深發展的案子為例：首先，這位客戶需要提供姓名身份證，產權證、房屋面積、竣工年限、貸款年限、貸款等信息，由代辦的中介做預審，看其是否能符合銀行要求的條件，預審通過后就由客戶與銀行簽約，接下來銀行將審批該合同，銀行審批通過這個轉按揭貸款合同后，銀行和客戶就去交易中心辦抵押，然后深發展放款到客戶賬戶上，深發展的工作人員陪同客戶去中國銀行還款，最后中國銀行拿到還款后，注銷抵押。轉按揭也就順利完成。在這一過程可能會產生評估費、擔保費等手續費用，約為貸款總額的千分之四，但是由于銀行積極爭取存量房貸，這筆費用一般都可以免去，最后轉按揭客戶只需支付房地產交易中心要求的80元手續費。

　　[類型案例四]

　　貸款余額低于30萬的購房者

　　-解決辦法——考慮提前還貸

　　最優惠利率到底是給豪宅購買者，還是給普通商品房購買者，最近一段時間，這個問題成為了人們議論的熱門話題？這個遭到熱議的話題源起于銀行對于存量房貸的新政策，部分銀行要求存量房貸客戶獲得7折利率，必須符合貸款余額超過30萬元這一底限，這迫使很多購買小房型，貸款總額低的工薪階層無法獲得7折利率的房貸，而一些豪宅購房者卻可以因為貸款余額高而申請獲得了7折利率房貸。

　　張小姐就是一位存量房貸客戶。2005年，她貸款30萬元購買了一套商品房，還了3年，還剩下25萬元的房貸。聽說今年銀行開始執行新貸款政策了，她興沖沖跑去銀行咨詢，但卻被告知，像她這種貸款余額低的貸款者無法獲得最優惠貸款利率。

　　賀先生是另一位因為房貸余額低而無法獲得優惠利率的購房者，他在一家銀行有三套貸款房產，而且都是2002年前后購買的，利率統一是85折，現在都只剩下10多萬余額了。銀行房貸新政策執行以后，他前往咨詢，結果發現阻撓其獲得優惠房貸利率的不是多套貸款房產，而是貸款余額太低。“貸款余額少不正說明我的房貸風險比較低嘛。”賀先生想不通銀行的政策為什么對其另眼相看。

　　據業內人士透露，銀行因為貸款余額低拒絕對存量房貸客戶提供最優惠房貸，主要是出于銀行利益的考慮，這部分房貸余額較少，其他銀行不是很感興趣，銀行流失客戶的風險小，因此銀行不情愿主動降利率挽留客戶。但是對于這類客戶來說，也有多種方法可以選擇，如果資金允許，不妨提前還貸，要不然，也可以選擇轉按揭，因為也有一些銀行愿意對15萬元以上的余額房貸提供7折優惠利率。而擁有多筆小額房貸的賀先生則可以考慮提高一套房產的貸款余額，而還清其他三套房產的房貸余額，以獲得7折房貸利率，當然其中的手續就很復雜了。