自從本報上期“投資周刊”(見2009年1月12日B01版《四問房貸利率7折優惠》)對銀行房貸優惠進行報道后,許多讀者來信來電進行咨詢。基于讀者近期所關心的問題,本報記者對房貸利率7折優惠的情況作了進一步的調查采訪。

　　采訪中,記者總結出了大部分貸款購房者可能遇到的如下四個問題,并就此給出了專業人士的建議,希望能給讀者以借鑒。

　　1 存量貸款余額低:申請失敗有望扭轉

　　工商銀行已決定從2月1日起對符合條件的個人存量房貸7折優惠利率進行自動調整,其中,沒有貸款金額上的限制。工行出臺這一措施,對其他銀行有重要的示范效應。

　　“銀行因為我的貸款余額只剩下20萬元,所以拒絕了我的7折優惠申請!”在向本報記者報料時,鄧女士氣憤地說。2005年,她在某國有大銀行貸款30萬元購買了一套商品房,還了3年多,加上部分提前還貸,還剩下20萬元的房貸。聽說今年銀行開始執行新貸款優惠政策了,她興沖沖跑去銀行咨詢,但卻被告知,像她這種貸款余額低的貸款者無法獲得最優惠貸款利率。

　　黃先生是另一位因為房貸余額低而無法獲得優惠利率的購房者,他在一家銀行有3套貸款房產,而且都是2002年前后購買的,利率統一是8.5折,現在都只剩下10多萬元余額了。銀行房貸新政策執行以后,他前往咨詢,結果發現阻撓其獲得優惠房貸利率的不是多套貸款房產,而是貸款余額太低。“貸款余額少不正說明我的房貸風險比較低嗎?為什么反而不給我優惠呢?”黃先生想不通銀行的政策為什么對其另眼相看。

　　在記者的采訪過程中,銀行業人士如此回應:銀行因為貸款余額低拒絕對存量房貸客戶提供最優惠房貸,主要是出于銀行利益的考慮,這部分房貸余額較少,其他銀行不是很感興趣,銀行流失客戶的風險小,因此銀行不情愿主動降利率挽留客戶。但是對于這類客戶來說,也有多種方法可以選擇,如果資金允許,不妨提前還貸,要不然,也可以選擇轉按揭,因為也有一些銀行愿意對15萬元以上的余額房貸提供7折優惠利率。以上述而擁有多筆小額房貸的黃先生為例,他可以考慮提高一套房產的貸款余額,而還清其他三套房產的房貸余額,以獲得7折房貸利率,當然其中的手續就很復雜了。

　　根據最新的消息,工商銀行已決定從2月1日起對符合條件的個人存量房貸7折優惠利率進行自動調整,其中,沒有貸款金額上的限制。分析人士稱,工行出臺這一措施,對其他銀行有重要的示范效應。

　　2

　　有不良還款記錄:需考慮接受銀行附帶條件

　　不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉最優惠利率設置的主要否決條件之一。針對銀行的附帶條件,購房者可考慮跟客戶經理溝通,看是否有變通可能性,或者可觀望等待政策門檻進一步降低。

　　“辦理手續時,銀行工作人員給了我六七張表格,說是都要填。那些表格中很多都是對工作性質及收入等個人家庭狀況的調查,也包括一些在該行是否辦理相關業務的調查。其中一張表格是選擇一些銀行的附加業務,如開通短信提醒業務、辦理信用卡等。”李先生對此百思不得其解。他告訴記者,他已經有好幾張信用卡了,沒有再辦的必要。但是既然銀行有此要求,他也只好填了。“總不能因小失大,畢竟利率7折能節省幾萬元的房貸利息支出,大不了辦卡后馬上去銷卡,不辦點相關業務,總怕被銀行‘砍’掉,保險一點為好。”當記者再細問,發現他目前無法順利地從銀行獲得自動轉換的最優惠7折貸款,其原因主要是有逾期還款的記錄,繼而銀行對他提出了諸多的附加條件。李先生在2004年貸款購買了一套商品房,貸款總額70萬元,房貸利率為基準利率的8.5折,一直以來,他都準時還款。但是2008年3月份,他出差去了外地,當他回到廣州時,已經過了約定的還款期限,盡管他還是在當月歸還了房貸款項,但不良記錄已經出現了。今年1月3日他去銀行咨詢存量房貸政策,被銀行告知,他有一次逾期還款記錄,按照銀行的規定,他這種情況不能享受自動轉最優惠7折利率的政策,必須去銀行填表申請,在申請過程中,個人要提供在該銀行的30萬元理財產品的證明,另外,還要簽約承諾3年內不會提前還款。

　　從多數的銀行的要求來看,不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉最優惠利率設置的主要否決條件之一。有些銀行規定,有一次逾期還款記錄,存量房貸客戶就無法自動獲得新一年度的7折房貸利率,而有些銀行條件稍微寬松,可以接受兩到三次逾期還款記錄。針對這類有逾期還款記錄的客戶申請7折房貸,銀行不但要求客戶購買理財產品,還要承諾三年內不提前還款,有的銀行還要求客戶辦銀行卡等等。針對銀行的這類條件,貸款購房者可以考慮跟銀行客戶經理進行溝通,看是否有其他變通的可能性,否則還可以轉按揭到其他銀行。另外,銀行為避免存量房貸轉走,也很可能會略為放松。此外,還有銀行業人士建議,類似這樣的客戶可以觀望一下,從目前的情況來看,銀行對于存量房貸客戶的政策還在變化中,門檻很可能進一步降低。

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　　前期未獲8.5折利率優惠:可考慮同名轉按揭

　　這類購房者可以考慮轉按揭,一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業務,轉按揭的成本也不高,手續也不復雜。

　　在接受記者采訪時,羅先生表示,他聽說某國有銀行廣州芳村支行,400戶申請房貸優惠,成功的只有2戶!“我的申請也被拒了。”他訴苦說,因為他此前沒有獲得銀行的8.5折房貸利率優惠,于是銀行沒有批準他的申請。

　　隨后記者與該銀行芳村支行聯系,該支行表示,由于不少申請尚處于審核中,“400戶申請只有2戶成功”的說法并不準確。據了解,隨著新的房貸政策執行,很多以往享受8.5折利率購房的貸款者獲得了7折最優惠利率,而此前沒有享受8.5折優惠,以及由于購買二套住房而接受1.1倍基準利率房貸的貸款者,“最近會比較頭痛”。

　　黎先生在2007年10月買了第二套住房,由于當時“9·27”政策剛出臺,他這一套房的貸款利率就是在基準利率基礎上上浮10%,年利率超過8%。頂著超高房價,超高利率過了一年多,黎先生現在看到國家開始執行新的房貸政策,立刻跑去咨詢,希望他的房貸利率能降下來。但卻被告知,像他這種利率上浮的前期貸款購房者顯然是第二套貸款購房,不能獲得7折房貸利率,黎先生的心情很失落。

　　據銀行業內人士介紹,現在銀行對于存量房貸客戶獲得7折最優惠利率都有基本要求,就是必須前期獲得了8.5折優惠利率。銀行開出這樣的條件也有其原因,因為8.5折是之前最優惠的房貸利率,而且目前銀行不可能對所有存量房貸重新審查。但后期被執行上浮利率的貸款購房者顯然是貸款購買第二套商品房的,所以銀行拒絕給予7折最優惠利率情有可原。

　　對于這部分客戶來說,要降低貸款利率水平可以考慮轉按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業務,轉按揭的成本也不高,手續也不復雜。主要的程序是:首先,客戶需要提供姓名身份證,產權證、房屋面積、竣工年限、貸款年限、貸款等信息,由代辦的中介做預審,看其是否能符合銀行要求的條件,預審通過后就由客戶與銀行簽約,接下來新的貸款銀行將審批該合同,銀行審批通過這個轉按揭貸款合同后,銀行和客戶就去交易中心辦抵押,然后新貸款行放款到客戶賬戶上,新貸款行的工作人員陪同客戶去原貸款銀行還款,最后原貸款行拿到還款后,注銷抵押。轉按揭也就順利完成。在這一過程可能會產生評估費、擔保費等手續費用,約為貸款總額的0.4%,但是由于銀行積極爭取存量房貸,這筆費用一般都可以免去,最后轉按揭客戶只需支付房地產交易中心要求的80元手續費。

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　　婚前各自購房:婚后均可享受優惠利率

　　婚前男女雙方各自買房的,目前在部分大銀行只要符合條件,可以自動在年初轉為7折最優惠利率；另一些銀行對于這類客戶申請7折利率也沒有什么門檻。

　　朱小姐2005年在廣州珠江新城購買了一套商品房,商業房貸50萬元,房貸利率為基準利率的8.5折,到2009年年初,徐小姐還剩40多萬元房貸未歸還。另外,去年她和男友結婚了,男友名下也有一套婚前購買的商品房,貸款40萬元,也是8.5折利率。隨著房貸新政策的執行,朱小姐想知道兩套房能否一起享受到最優惠的7折利率?或者,這兩套房是否會使銀行將其作為家庭非首套房處理?

　　對此,銀行表示,現在部分大銀行陸續出臺了一些對待存量房貸客戶的政策,前期享受8.5折房貸利率的存量客戶只要沒有不良還款記錄,且房貸余額多于30萬元,有些銀行可以自動在年初將其轉變為7折最優惠利率；另一些銀行對于這類客戶申請7折利率也沒有什么門檻,像朱小姐這樣的情況,在大部分銀行是可以享受到7折最優惠利率政策的。由于銀行對于存量房貸的政策有越來越寬松的趨勢,現在即使前期購房者有兩套存量房貸,只要原來是8.5折利率,且沒有不良還款記錄,也能獲得7折最優惠房貸利率。

　　根據這一案例的延伸解釋,分析人士稱,房貸利率按照客戶情況調整是2007年以后的事情,在此之前,無論貸款購買多少套房子,銀行都可以向客戶提供基準利率8.5折的房貸,因此,享受這一政策貸款購房者不僅僅包括首套房購房者,還有很多幾年前貸款購買第二套、第三套房的購房者,于是8.5折貸款購房者大多數搭了首套購房者的便車。(本報記者駱海濤)