“你的房貸7折了嗎？”這是2009年初最熱的問候語之一，這說明公眾對“7折利率”政策的關切。然而遺憾的是，從金融監管部門到各家商業銀行，均未足夠重視這一與“房奴”切身利益相關的問題，導致房貸市場秩序混亂，“房奴”們在申請房貸優惠時遭遇種種刁難。

　　存量房貸7折優惠，原本是國家在特定的經濟背景下出臺的一項惠民政策，用意之一是為了減輕“房奴”的還款壓力，但這一惠民政策卻成為少數人的“福利”，然而對于這些少數人，銀行還設了一些附加門檻，使得這部分“少數人”又變成了“極少數人”。

　　一位不愿意透露姓名的銀行業人士告訴記者，將存量房貸利率調低為7折后，銀行的利潤基本趨于零，銀行缺乏調低利率的動力，多數銀行必然會想方設法拖延既有客戶申請的批復時間，對其他銀行的客戶給出優惠條件則是為了爭奪優質客戶資源，拓展市場占有率。

　　記者也了解到，存量房貸利率7折優惠政策推出至今，實施起來讓很多“房奴”備感不快。從獲知消息到申請利率浮動，到最后真正享受優惠，消費者要面對銀行的重重障礙，房貸新政成了“水中月、鏡中花”，更是“房奴”的一塊心病。盡管各銀行的優惠條件語焉不詳，但通過分析直接可知的是，7折肯定不是所有存量房貸客戶都可享受。

　　案例一：已享8.5折房貸的普通存量房貸客戶

　　在新房貸利率政策實施之前，貸款購買房子銀行都可以向客戶提供基準利率8.5折的房貸，但對于手里有幾套房子的房貸客戶，是否也能享受新政策，一直為市民所關注。

　　陳先生于2004年在宣武區貸款60萬購買了一套兩居室，房貸利率為基準利率的8.5折，而陳先生的女朋友在婚前也購買了一套商品房，貸款50萬元，也是8.5折利率。到2007年年初，陳先生還剩40多萬元房貸未還，其女朋友也剩30多萬房貸未還，兩人結婚后，隨著房貸新政策的執行，陳先生想知道兩套房能否一起享受到最優惠的7折利率，或者，這兩套房是否會使銀行將其作為家庭非首套房處理？

　　●支招：據銀行業內人士透露，現在部分大銀行陸續出臺了一些對待存量房貸客戶的政策，前期享受8.5折房貸利率的存量客戶只要沒有不良還款記錄，且房貸余額多于30萬元，有些銀行可以自動在年初將其轉變為7折最優惠利率。

　　案例二：貸款余額低于30萬的購房者

　　在存量房貸的新政策中部分銀行要求存量房貸客戶獲得7折利率，必須符合貸款余額超過30萬元這一底限，這迫使很多購買小房型、貸款總額低的工薪階層無法獲得7折利率的房貸。

　　李小姐在2003年貸款30萬元購買了一套商品房，到2008年還剩下20萬元的房貸未還。聽說今年銀行開始執行新貸款政策了，她興沖沖地跑去銀行咨詢，但卻被告知，像她這種貸款余額低的貸款者無法獲得最優惠貸款利率。

　　●支招：據業內人士透露，銀行因為貸款余額低拒絕對存量房貸客戶提供最優惠房貸，主要是出于銀行利益的考慮，這部分房貸余額較少，其他銀行不是很感興趣，銀行流失客戶的風險小，因此銀行不情愿主動降利率挽留客戶。但是對于這類客戶來說，也有多種方法可以選擇，如果資金允許，不妨提前還貸，要不然，也可以選擇轉按揭，因為也有一些銀行愿意對15萬元以上的余額房貸提供7折優惠利率。

　　案例三：有不良還款記錄的存量房貸客戶

　　房貸利率政策出臺以后，大部分存量房貸客戶被銀行拒絕享受7折利率優惠的主要原因就是有逾期還款的記錄。

　　楊小姐在外企工作，2006年貸款購買了一套商品房，貸款總額50萬元，房貸利率為基準利率的8.5折，一直以來，她都準時還款。但是2007年，她被派到國外進修一年，房貸就拜托在國內的朋友還款，可由于朋友的一次疏忽，在一次還款中超過了約定的還款期限，盡管后來補還了房貸款項，但不良記錄已經出現了。今年她去銀行咨詢存量房貸政策，被銀行告知，她有一次逾期還款記錄，按照銀行的規定，她這種情況不能享受自動轉最優惠7折利率的政策。

　　●支招：據銀行業內人士透露，不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉最優惠利率設置的主要否決條件之一。有些銀行規定，有一次逾期還款記錄，存量房貸客戶就無法自動獲得新一年度的7折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松，可以接受兩到三次逾期還款記錄。這類有逾期還款記錄的客戶申請7折房貸，銀行不但要求客戶購買理財產品，還要承諾三年內不提前還款，有的銀行還要求客戶辦銀行卡等等。針對銀行的這類條件，貸款購房者千萬不要以為就此無法獲得7折利率房貸了，貸款者不妨跟銀行客戶經理談一下，看是否有其他變通的可能性，否則還可以轉按揭到其他銀行。

　　案例四：降息后使用固定利率貸款的購房者

　　吳小姐就是固定利率的“受害者”之一。2007年年初，吳小姐和老公在國貿附近買了一套122平方米的房子，并在銀行辦理了一份5年期30萬的住房貸款，“當時行情大好，銀行已幾次加息，固定利率只比同期浮動利率略高一點，只要央行再加一次息，固定利率房貸的優勢就立即顯現出來”。她和老公都認為未來很有繼續加息的可能，所以選擇了固定利率，避免將來還更多的利息。于是，吳小姐采用了固定利率還款，當時的利率是5.73%，這樣每月需要還款5762.25元。

　　隨后的接連升息印證了吳小姐的判斷，房貸利率一度達到7%。而現在最新的首套住房浮動貸款優惠利率是4.032%，也就是說，現在每月只要還款5529.29元，這樣算下來，她每個月就要比以前多交232.96元，5年下來，就要多交13978元。

　　●支招：“并不是所有的固定利率轉成浮動利率都合適，只有2007年10月以后辦理長期固定房貸，而且又打算3-5年內還款的客戶應該盡快辦理固定轉浮動利率。”建行分行陳理財師說，2007年9月之前辦理固定房貸的客戶如果選擇短期房貸大可不必轉浮動，因為其固定房貸的利率還不到6%，如果轉成浮動利率，有些客戶按照銀行的規定是享受不到15%-30%的優惠利率的，所以還不如“按兵不動”。

　　案例五：前期按上浮利率貸款的購房者

　　隨著新的房貸政策執行，很多以往享受8.5折利率購房的貸款者獲得了7折最優惠利率，而2008年用1.1倍基準利率購房的貸款者才是最吃虧的。

　　小張于2008年年初剛剛買好房，房價就開始跌，更倒霉的是，他當初購房時，國家對房地產行業的新一輪宏觀調控剛剛開始，政策明確規定，對于貸款購買第二套房的購房者，貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。頂著超高房價、超高利率過了一年，小張看到國家開始執行新的房貸政策，立刻跑去咨詢，希望他的房貸利率能降下來。但卻被告知，像他這種利率上浮的前期貸款購房者顯然是貸款購第二套房，不能獲得7折房貸利率，小張非常郁悶。

　　●支招：據銀行業內人士透露，現在銀行對于存量房貸客戶獲得7折最優惠利率都有基本要求，就是必須前期獲得了8.5折優惠利率。銀行開出這樣的條件也有其原因，因為8.5折是之前最優惠的房貸利率，盡管享受這一政策貸款的購房者不僅僅包括首套房購房者，還有很多幾年前貸款購買第二套、第三套房的購房者，但畢竟銀行不可能對所有存量房貸重新審查，于是8.5折貸款購房者統統搭了首套購房者的便車。而上浮利率的貸款購房者情況就不同了，他們顯然是貸款購買第二套商品房者，銀行拒絕給予7折最優惠利率名正言順。

　　對于這部分客戶來說，要降低貸款利率水平可以考慮轉按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業務，轉按揭的成本也不高，手續也不復雜。