自去年10月以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列保增長(zhǎng)、促發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的政策更是密集出爐，其中不少政策大大降低了購(gòu)房者購(gòu)房的費(fèi)用。此外再加上此前房貸險(xiǎn)、煤氣初裝費(fèi)等費(fèi)用的取消，物業(yè)維修基金的調(diào)整，如今購(gòu)房涉及的費(fèi)用已大為不同。為了方便購(gòu)房者在春節(jié)購(gòu)房，記者梳理了購(gòu)房流程的費(fèi)用，方便購(gòu)房者明明白白購(gòu)房、實(shí)實(shí)在在省錢(qián)。

　　省錢(qián)最多：

　　申請(qǐng)房貸七折利率可省數(shù)萬(wàn)元

　　對(duì)于貸款購(gòu)房的消費(fèi)者而言，房貸涉及到的費(fèi)用最為大宗。去年國(guó)家針對(duì)樓市出臺(tái)救市措施，在金融政策調(diào)整方面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。極大地減輕了購(gòu)房者的費(fèi)用支出。不過(guò)，由于各家銀行對(duì)政策解讀不同，在執(zhí)行利率優(yōu)惠方面并不一致。目前申請(qǐng)利率七折優(yōu)惠的條件是首次置業(yè)，而且此前沒(méi)有發(fā)生過(guò)不良還款記錄。但是實(shí)際上不少銀行放寬條件，不管是否首次置業(yè)，均可申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。以100萬(wàn)元貸款20年期等額本息還款方式來(lái)算，八五折利率優(yōu)惠方案下的月供是6627元，而七折利率優(yōu)惠方案下月供是6143元，相差近500多元。因此千萬(wàn)不可小看這七折利率優(yōu)惠，有條件的購(gòu)房者要多比較幾家銀行的房貸具體操作細(xì)則，更好地享受金融政策調(diào)整后的成果。

　　省錢(qián)不少：

　　稅費(fèi)取消或下調(diào)能省下好幾千

　　去年國(guó)家樓市新政中，房地產(chǎn)交易過(guò)程中的一些稅費(fèi)作出調(diào)整，有降低也有取消的。因此購(gòu)房者對(duì)這些稅費(fèi)的減免要心中有數(shù)，以免花了冤枉錢(qián)。去年調(diào)整涉及房地產(chǎn)稅收的政策主要有三項(xiàng)，首先，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；其次，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；再次，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。契稅方面，首先，去年11月1日起，契稅稅率由原來(lái)的1.5%下調(diào)到1%，以一套均價(jià)為1萬(wàn)元／m2的90平方米普通住宅計(jì)算，其總價(jià)為90萬(wàn)元，就可以節(jié)約契稅4500元。其次，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。印花稅為買(mǎi)賣(mài)雙方各付萬(wàn)分之五，免征后購(gòu)房者可以節(jié)省450元。再次，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。土地增值稅主要針對(duì)二手房交易，需要結(jié)合不同的增值情況套用不同的稅率，業(yè)內(nèi)人士指出，這部分多則可以為購(gòu)房者節(jié)省數(shù)千元。

　　能省則省：房貸險(xiǎn)可自選 煤氣初裝費(fèi)已免交

　　房貸險(xiǎn)是此前購(gòu)房者買(mǎi)房必須購(gòu)買(mǎi)的險(xiǎn)種，但是從2006年開(kāi)始，各銀行為買(mǎi)房的市民提供商業(yè)貸款時(shí)，都不再?gòu)?qiáng)制購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)了。只有在用住房公積金貸款買(mǎi)房時(shí)，才要求購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)。因此，購(gòu)房者在純商業(yè)貸款時(shí)，可自行決定是否購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)。房貸險(xiǎn)費(fèi)用＝貸款總額×貸款年限×費(fèi)率，此前由于各家銀行和公司執(zhí)行的費(fèi)率不同，購(gòu)房者要繳納不同的費(fèi)用。一般房貸險(xiǎn)費(fèi)率0.06%，高的有0.08%，最低的有0.04%。假使以最低的0.04%來(lái)算，按揭貸款50萬(wàn)元，20年還清，一次性繳清的保險(xiǎn)費(fèi)用為4000元。如今這4000元就可以省下了。

　　購(gòu)房者還需弄明白的是，以往購(gòu)房者在收樓時(shí)繳納的煤氣初裝費(fèi)已不用再繳納。廣州市物價(jià)局規(guī)定，從2006年12月26日起，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否在此前墊付煤氣初裝費(fèi)，新業(yè)主都無(wú)須繳納煤氣初裝費(fèi)。此前，廣州的管道氣初裝費(fèi)收取有兩種標(biāo)準(zhǔn)：樓房9層及低于9層的，每戶要交3000元；10層及10層以上的，每戶要收3500元。住戶若需安裝熱水器，還要加收300元的安裝費(fèi)。

　　除了煤氣初裝費(fèi)之外，根據(jù)2007年7月1日實(shí)施的《廣東省物價(jià)局新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，“與商品房配套建設(shè)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用，一律計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本之中，不得在房?jī)r(jià)之外另行收取。”這意味著，此前名目繁多的電話初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、可視對(duì)講系統(tǒng)等費(fèi)用均可不用再繳納。

　　精明信貸Q&A

　　首次改善型置業(yè)者、利息七折、二次房貸政策……這些是申請(qǐng)住房按揭的購(gòu)房人士所必須要明白的新名詞。新名詞的誕生與在2008年歷經(jīng)重大調(diào)整的房地產(chǎn)金融政策息息相關(guān)——二套房貸政策在去年年底終于松綁，首次置業(yè)者可以享受首付兩成、利率水平下調(diào)30%的優(yōu)惠。為理清名目繁多的金融政策以及摸底目前各銀行的信貸政策，記者就買(mǎi)房者可能面臨的諸多問(wèn)題請(qǐng)教億達(dá)按揭有關(guān)人士。若買(mǎi)房者在購(gòu)房過(guò)程中再發(fā)生更多的“疑難雜癥”，不妨“貨比三家”，多咨詢幾家銀行或按揭機(jī)構(gòu)，肯定可以取得滿意的結(jié)果。

　　總的來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者在現(xiàn)在的樓市的確可以找到“上帝”的感覺(jué)，一來(lái)發(fā)展商那邊價(jià)錢(qián)好談，二來(lái)得益于銀行間房屋貸款市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，按揭購(gòu)房的消費(fèi)者所要繳交的相關(guān)款項(xiàng)已較以前大幅下降，而且利率優(yōu)惠還可以“講價(jià)”。雖說(shuō)金融海嘯危機(jī)重重，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有發(fā)展放緩之憂，有穩(wěn)定收入的人士只要做好穩(wěn)健的財(cái)務(wù)安排，房子還是買(mǎi)得了。

　　1.首付額、按揭年限如何選擇？

　　按照最新的優(yōu)惠政策，首次置業(yè)者可以享受首付兩成的優(yōu)惠，但是貸款成數(shù)越高，意味著月供數(shù)額越大。為了攤薄月供額，經(jīng)濟(jì)收入能力不高的購(gòu)房者一般選擇拉長(zhǎng)按揭年限。按照目前的銀行利率，貸款利率粗分為兩檔，五年以下為一檔，五年至三十年為另一檔。購(gòu)房者可根據(jù)自己的首付能力選擇適當(dāng)?shù)馁J款年限。

　　提醒：由于目前銀行嚴(yán)格遵守月供額不得超出個(gè)人收入的一半這個(gè)規(guī)定，申請(qǐng)者必須事先計(jì)算好按揭貸款總額、貸款年限、還款方式等關(guān)鍵問(wèn)題，以確保個(gè)人收入是月供額的兩倍以上。

　　2.申請(qǐng)住房按揭，一般需要提交什么材料？

　　通常來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)一手樓時(shí)可以先填寫(xiě)房貸預(yù)審表，填上購(gòu)房者的身份證號(hào)、工作單位及收入水平等資料。在銀行批下房貸預(yù)申請(qǐng)后購(gòu)房者可與發(fā)展商簽署購(gòu)房合同，一般也同時(shí)簽署按揭合同。

　　提醒：借款人需要提交身份證、戶口簿、婚姻狀況證明(若是已婚人士，無(wú)論房子寫(xiě)一個(gè)人的名字或兩個(gè)人的名字，都必須提交配偶的資料)、收入證明(工作單位開(kāi)具的月收入證明、工資存折)、資產(chǎn)證明(銀行流水單、房產(chǎn)證、基金股票)。資產(chǎn)證明為非必需的資料，僅作為銀行審核購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)能力時(shí)參考之用。若申請(qǐng)公積金貸款，必須提交個(gè)人繳存住房公積金的有關(guān)存折。

　　3.對(duì)于首次置業(yè)的人士，是否都能做到首付兩成和利率七折的優(yōu)惠？

　　該問(wèn)題取決于申請(qǐng)人自身的資質(zhì)(二手樓還需考慮抵押房產(chǎn)的資質(zhì))，如果申請(qǐng)人信用記錄良好，個(gè)人收入超過(guò)貸八成利率七折下的月供額的兩倍，則可能獲得通過(guò)。

　　另外，二手樓抵押貸款，銀行一般情況下不會(huì)批超過(guò)七成，即使評(píng)估價(jià)到位，普遍為六成多。

　　4.公積金貸款VS商業(yè)貸款，選擇哪個(gè)好？

　　對(duì)于首次置業(yè)人士，個(gè)人有繳存住房公積金的，可以選擇公積金貸款或商業(yè)貸款或公積金加商業(yè)貸款的組合貸款。

　　公積金貸款與商業(yè)貸款有以下區(qū)別：公積金貸款銀行較少。以廣州為例，可以辦理住房公積金貸款的銀行為中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行五家國(guó)有商業(yè)銀行。住房商業(yè)貸款則可以在各大國(guó)有及可以提供人民幣貸款業(yè)務(wù)的外資銀行辦理。

　　公積金貸款額度有額度限制。目前廣州市住房公積金貸款個(gè)人最高額度為50萬(wàn)元，申請(qǐng)人為兩個(gè)或兩個(gè)以上的最高額度為80萬(wàn)元，這個(gè)額度已比以前提高20萬(wàn)元。住房商業(yè)貸款則無(wú)限制。

　　公積金貸款審批時(shí)限較長(zhǎng)，費(fèi)用較高。公積金貸款審批流程較長(zhǎng)，可能耗時(shí)長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月至七八個(gè)月，且住房公積金貸款強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，各種費(fèi)用加起來(lái)在3000元以上；商業(yè)貸款則可以選擇不購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，相關(guān)費(fèi)用也較便宜，大約在500~1500元之間。

　　提醒：在2008年多次減息及出臺(tái)新金融政策(首付兩成、利率下調(diào)30%)后，同年限的公積金貸款與商業(yè)貸款利率相差不足0.3%，兩者月供額相距約為50元。億達(dá)按揭業(yè)務(wù)經(jīng)理周翠芳建議，考慮二次置業(yè)的首次置業(yè)者適宜在購(gòu)買(mǎi)第一套房時(shí)使用商業(yè)貸款，二次置業(yè)時(shí)再申請(qǐng)公積金貸款，以避開(kāi)尚未正式取消的二次房貸政策。對(duì)于首次置業(yè)者，申請(qǐng)公積金加商業(yè)貸款的組合貸款，商業(yè)貸款部分仍然可以享受下調(diào)30%的優(yōu)惠。

　　5.住房按揭客戶如何享受開(kāi)發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠？

　　開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)取盡快回籠資金，一般對(duì)一次性付款的客戶提供更優(yōu)惠的折扣，如按揭購(gòu)房者享受9.8折，一次性付款的客戶則可以獲得9.7折。坊間有一些中小商業(yè)銀行為吸引住房按揭貸款，特別推出一項(xiàng)服務(wù)，讓住房按揭客戶也可享受一次性付款的優(yōu)惠。

　　據(jù)了解，常規(guī)的個(gè)人房貸模式是住房抵押按揭貸款，即購(gòu)房者先與開(kāi)發(fā)商簽下按揭購(gòu)房合同，然后由開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，向開(kāi)發(fā)商指定的銀行申請(qǐng)貸款。在此過(guò)程中，實(shí)際上銀行并沒(méi)有直接面對(duì)購(gòu)房客戶。而新出現(xiàn)的購(gòu)房按揭貸款，則在購(gòu)房者交了首付款，和開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，拿著購(gòu)房合同及相關(guān)資料直接到銀行辦理住房按揭貸款，銀行將購(gòu)房合同到產(chǎn)權(quán)中心辦理預(yù)抵押登記，而后將資金劃入開(kāi)發(fā)商賬戶。由于只需5~7個(gè)工作日可將貸款撥付開(kāi)發(fā)商賬戶，開(kāi)發(fā)商一般愿給購(gòu)房者一次性付款優(yōu)惠。由于這種購(gòu)房按揭貸款不要求開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行需要置業(yè)擔(dān)保公司為購(gòu)房者提供擔(dān)保，擔(dān)保費(fèi)一般為貸款額的0.2%~0.3%左右。

　　提醒：購(gòu)房者必須了解清楚開(kāi)發(fā)商的折扣優(yōu)惠細(xì)節(jié)，有的開(kāi)發(fā)商對(duì)于特價(jià)單位或一口價(jià)單位不再額外提供任何優(yōu)惠，按揭客戶、一次性付款都一視同仁。有意采用這種付款方式的按揭客戶必須提前與銀行做好溝通。

　　6.二次房貸如何能享首次置業(yè)優(yōu)惠？

　　2007年9月出臺(tái)的二套房政策(首付4成以上，二次房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%)至今仍未正式取消，二次按揭購(gòu)房者怎樣才能享受到首次置業(yè)優(yōu)惠呢？

　　已結(jié)清第一套住房貸款的二次按揭購(gòu)房者，可以享受首次置業(yè)優(yōu)惠(首付兩成、利率7折)。中國(guó)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行和建設(shè)銀行均可以辦理有關(guān)業(yè)務(wù)。

　　尚有按揭物業(yè)的二次按揭購(gòu)房者，如果家庭人均居住面積小于廣州人均居住面積19.9平方米的，可提供房產(chǎn)證明資料，向銀行提出按首次改善型置業(yè)辦理，享受首次置業(yè)優(yōu)惠。有的銀行在審查申請(qǐng)人的貸款記錄時(shí)，采用以個(gè)人為單位來(lái)查詢有關(guān)記錄，家庭購(gòu)房者可以考慮以無(wú)貸款記錄的家庭成員的名義提出貸款申請(qǐng)。

　　提醒：對(duì)于人均居住面積超過(guò)19.9平方米的，目前有部分銀行對(duì)此類(lèi)客戶私下推出七折利率優(yōu)惠，有意向的客戶可向各大銀行逐一查詢或向按揭公司了解。此外，貸款額度如果較高的，又滿足公積金條件的，可以申請(qǐng)公積金貸款。另外，可以根據(jù)自身情況，適當(dāng)考慮一些銀行推出的房貸產(chǎn)品，比如固定利率(目前固定利率執(zhí)行利率比基準(zhǔn)利率略低)。