房價水分大不大

　　——看用材、景觀、科技含量

　　對于很多購房者來說，最擔心的問題就是房價降了之后，這個價格是不是真的值得買了？

　　俗話說：“耳聽為虛，眼見為實”，現(xiàn)在杭州市場上在售的樓盤中有不少現(xiàn)房和準現(xiàn)房，并且有不少期房樓盤也推出樣板區(qū)，以求讓購房者看房時有個直觀的感受。開發(fā)商在項目中投入的開發(fā)成本有多大，基本可以從中一窺究竟。

　　記者咨詢了幾位業(yè)內人士，比較一致的看法是：建筑用材的好壞，景觀園林的設計布局，科技節(jié)能技術的運用，是判斷一個樓盤開發(fā)投入的主要幾個指標。

　　●外墻是石材干掛還是涂料，成本最少差500元/平方米

　　比如下沙東部的A樓盤和B樓盤，目前前期房源都已經交付，兩者實際售價相差無幾。在現(xiàn)場看房就會發(fā)現(xiàn)，A樓盤外立面用的是面磚，使用的是外墻內保溫技術；而B樓盤外立面用的是涂料，使用的是外墻外保溫技術。

　　“涂料和面磚是目前外墻用材中相對比較便宜的材料，普通涂料的價格，成本大約為20~30元/平方米左右，好一些的進口涂料可能會達到100元/平方米左右；普通面磚的成本一般來說比涂料略高，但是也基本在幾十元至100元/平方米左右。”一位業(yè)內人士告訴記者。

　　這位業(yè)內人士還告訴記者，目前外墻用材投入比較大的是石材干掛特別是花崗巖干掛，因為石材干掛比起涂料和面磚，硬度、耐水性、保溫性、質感等方面要好很多。“目前石材干掛的成本基本在數(shù)百元/平方米，其中花崗巖干掛的成本預計在500~600元/平方米左右。而大理石干掛主要用于內墻，成本比花崗巖干掛還要高。”

　　入戶門廳、電梯廳、走道等公共區(qū)域的用材和裝飾，也能看出開發(fā)商對樓盤是不是下了“血本”。如文教區(qū)板塊的C樓盤和D樓盤，最近成交情況都不錯，其中D樓盤的售價比C樓盤要貴數(shù)千元/平方米。記者去現(xiàn)場看盤，發(fā)現(xiàn)C樓盤的門廳，地面為面磚中嵌入大理石，整個門廳幾乎沒有裝飾；而在D樓盤的樣板區(qū)中可以看到，門廳采用純大理石，裝飾豪華，設有沙發(fā)、綠色大型植物等供業(yè)主休憩，明顯投入要多一些。據(jù)悉該樣板區(qū)的門廳與日后的交付標準一致。

　　●小樹還是大樹，每株成本差可達1.7萬元

　　景觀園林設計也在很大程度上體現(xiàn)出開發(fā)商的投入力度。有些相對低端的樓盤，其小區(qū)內只有簡單的綠化，缺乏園林、水景的整體設計感，無法滿足每套房源的景觀視野；而投入多一點的樓盤，一般會請國際知名的設計公司設計小區(qū)景觀，盡可能地照顧到每一戶的景觀要求。

　　在具體的景觀用材上，用心和不用心的區(qū)別也相當大。一位做工程的朋友介紹說，像一般的小樹苗，價格基本在一兩百元/株，“而一株樹徑30厘米左右的銀杏，價格可以達到1.7萬~2萬元。”

　　●加個地熱，成本差120元/平方米　　

　　樓盤是否運用了較多的科技節(jié)能技術，如中央空調系統(tǒng)、中央熱水鍋爐系統(tǒng)、集中地熱系統(tǒng)、獨立新風系統(tǒng)、集中式凈水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等，對于業(yè)主的居住舒適度非常關鍵。這一點在文教區(qū)板塊的C樓盤和D樓盤中有較多地體現(xiàn)，而下沙的A樓盤和B樓盤中，科技含量相對就比較低。

　　“其實目前新風系統(tǒng)已經比較成熟，在新樓盤中應用也比較普遍。地熱系統(tǒng)的成本相對要貴一些，折算到房價中大約在120元/平方米左右。”業(yè)內人士K君告訴記者。

　　K君還提醒說，購房者可以關注一下新樓盤是否有同層排水。同層排水可以避免樓上樓下住戶的排水干擾，對實際居住有很大幫助。

　　房子住起來舒不舒心

　　——看戶型、門窗、物管

　　買房子除了價格，最關鍵就是實際居住起來是否舒心。這一點，購房者去現(xiàn)場看房時，應該首先觀察樓盤周圍，交通道路及車站設置，菜場及商業(yè)網點設施，學校、醫(yī)療機構、體育場所，噪聲及污染等；其次小區(qū)內部的樓間距、車位配比率等也是考察的重點。

　　●戶型“開門見亮”是基本

　　而就房子內部來說，戶型是重中之重。所謂“開門見亮，心情舒暢”，房間、客廳、廚房、衛(wèi)生間等功能分區(qū)應該盡量明亮，布局合理，通風舒暢。記者在下沙A樓盤看了三個戶型，存在的通病是廚房面積過于狹窄、衛(wèi)生間為暗衛(wèi)的居多，整體得房率不高；B樓盤的一疊戶型冊中，南北不通風的戶型有不少，并且大戶型面積浪費現(xiàn)象嚴重；文教區(qū)的C樓盤，大戶型中尚存在南北不通風的情況。

　　●門窗強調隔音和節(jié)能

　　門窗是房屋中的兩個圍護部件，檢查門窗總的要求就是安裝平正堅固、無翹曲變形、開啟方便靈活、關閉嚴密、功能合理、便于維修，零配件裝配齊全、位置準確。好的門窗材料應該能夠起到較好的隔音和節(jié)能效果，如目前在樓盤中運用普遍的雙層中空玻璃，一般中空厚度達到9mm，而記者看到的C樓盤采用中空厚度達到12mm的玻璃，這樣可以起到更好的隔音和節(jié)能效果。

　　●有良好物業(yè)服務

　　此外，小區(qū)的物業(yè)管理公司的選擇也在很大程度上關系到居住的舒適度。在杭州房地產市場發(fā)展的十多年時間中，有些小區(qū)的物業(yè)公司因為服務不到位，被業(yè)主“驅逐出境”的情況屢見不鮮，個別小區(qū)甚至因此長期處于沒有物管的情況，業(yè)主們的安全問題得不到很好的保障；而有的小區(qū)因為有良好的物業(yè)管理，甚至可以成為樓盤升值的砝碼。

　　房子的質量是否過關

　　——不妨挑個雨天去看房

　　這段時間杭州連綿雨天，雖然讓人深感出行不方便，但是對于購房者來說，在這樣的雨天去看房，有時候反而更能看出房子的品質。

　　對于住戶來說，雨天房屋滲水是個極其令人頭疼的麻煩問題。如果晴天去看房，一般很難看出這個問題，即使做養(yǎng)水試驗(在收房時打開室內所有的水龍頭，看排水是否通暢、有無存在滲水情況)通常也要求做滿48小時才能看出結果。而下雨天去看房，房子是否存在排水不暢和滲水問題，就能一目了然。

　　記者前兩天去看房的時候，下沙B樓盤一套2樓的戶型，設計了入戶花園，因為連續(xù)下雨天，入戶花園處也積起了水，這到底是設計的問題還是裝修的問題，購房者要留意。

　　飄窗、東邊墻體和窗戶、陽臺等部位是否存在滲漏水情況，通常都能在雨天看房時注意到，此外需要留意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點。而廚房和衛(wèi)生間的滲漏水情況，最好還是通過做養(yǎng)水試驗來檢驗。

　　除了滲水問題，墻體出現(xiàn)裂縫也是房子質量問題中的大事情。在看房時，如果發(fā)現(xiàn)外墻、地面出現(xiàn)的裂縫有貫穿性，那么此房屋一定在設計或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。