一套二手江景房 兩年凈賺800萬

　　專家解讀：哪幾類二手房最具投資價值

　　□我愛我家市場研究中心 阮駿

　　今年開年后，杭城二手房市場迅速回暖，剛性需求的客戶陸續出動搜房。對于剛性需求和投資為主的買家來說，二手房的保值和增值能力，顯然也十分重要。

　　目前市場上最受歡迎的，主要還是次新房和市中心的房子，但是其中又存在一些個性差異。那么，怎么樣的二手房才最值購買？我們可以從去年杭州最堅挺的幾類二手房成交情況進行了解。

　　據我愛我家統計，去年成交價格下降的小區達到了90%以上，但是也有幾類房子在逆勢中保持平穩上漲。為此，我愛我家選取了去年杭州透明售房網二手房的成交記錄，比較其年初和年末價格的變化幅度，發現了幾個保值性強的小區。

　　市中心次新房最保值

　　目前，杭城房地產市場正處于微妙的特殊時期，新政迭出，救市發力，節后回暖迅速，無論是自住者還是換房客，辨別所購物業的保值、增值性，是購房者置業的關鍵所在。

　　市場上，次新房的保值潛力尤其被看好。如下城區的仙林苑，在目前杭城市中心為數不多的次新房中，該小區應該說是相當具備潛力了。據統計，仙林苑去年12月的均價為19047元/平方米，環比年初上漲了19.36%，而與其相鄰的孩兒巷、屏風街中的小區在經歷了去年市場低迷后，價格上都有不同程度的下降。

　　而一些房齡比較老的房子，由于其地段絕佳、抗跌性強，保值能力僅次于市中心。目前來購買這類房源的以年輕人為主，因單價比較高，多數還是有一定購買能力的。

　　這兩類保值房都有共同的特點：次新房居多，主要集中在繁華商圈、景觀邊、政府機關附近等區域，形成了一個很有置業潛力的區域，擁有整個城市最豐富的資源、最便捷的交通和最完備的配套。因此，這類房子在去年不景氣的行情下保值性仍然很強。

　　江景房增值能力凸顯

　　“以前二手房主要以投資為主，因此漲價和炒房現象比較明顯；但是近一年來，漲價的房子卻很少，主要還是以保值為主。”一位二手房經紀人告訴記者，對于目前的二手房來說，保值還是主要的。但是縱觀近幾年的發展態勢，稀缺的景觀資源還是比一般的物業增值要快。

　　據21世紀不動產公司經紀人董先生透露，在諸如金色海岸等景觀資源稀缺的住宅區，二手房價格不降反升，目前金色海岸一線江景住宅的價格一般在45000元/平方米以上，按照一套300多平方米的一線江景房2006年成交時23000元/平方米的價格計算，在不到兩年時間里，該業主已經賺了800余萬元。

　　從金色海岸二手房掛牌與成交情況看，非沿江房增值在1.5倍左右，而江景房增值達兩倍以上。

　　品牌房產是“績優股”

　　“如果我現在投資房產，一定選擇市區大戶型高檔物業。”裕興房產執行總裁鄭瑛表示，市中心的房子很稀缺，多是年份比較舊、小區比較破的中小戶型，而一些面積在100平方米以上、有品牌、年份新、比較高檔的房子就很少了。選擇這類的房子，今后保值和升值的功能會更好。

　　對此，杭州我愛我家執行副總、營運總監陳毅剛也表示贊同：“我認為杭州本身的居住價值是比較高的，所以從這個角度看杭州房產品的保值性也比較強。對于一些想要把房產品進行長期投資的購房者，我這里借用股市的一些標準來判斷房產品的保值和長期潛力。”

　　陳毅剛分析說，在股市中，大盤股的表現是最穩定的；而在樓市中，大型知名物業的價值也是最堅挺的。與一般規模的小區相比，大型名牌社區在生活配套規劃、內部建筑規劃上具有明顯的優勢，居住的舒適性可以得到保證。因此在房產市場的發展過程中，這些物業無疑最具有保值前景。

　　稀缺的高端物業價格堅挺

　　高端公寓以其稀缺地段或樓盤自身的優質配置來支撐其二手房的價格。從杭州高端物業的分布看，主要集中在西湖邊、黃龍、錢江新城三大區域，西湖邊是傳統高端公寓的產地，這里有中大吳莊、西湖花苑、吳山鳴翠苑等，根據景觀和位置的不同，這些公寓的掛牌價格相差也比較大，目前每平方米在40000-90000元之間。黃龍區域最有代表的高端公寓是世貿麗晶城，該樓盤2006年進入二手房市場，雖然成交量不多，但掛牌價格在每平方米25000-30000元之間。

　　另外，我愛我家市場研究中心認為，樓盤自身的稀缺性和有較強購買力的客戶是支撐高端物業價格的兩個重要原因。難以復制的地段優勢與樓盤高檔的建筑品質相得益彰，形成了高端公寓內在的核心價值。如西湖邊的吳莊、西湖花苑，黃龍的世貿麗晶城是最具代表性的例子。（記者 葛慧）