“民宅禁商”，看起來簡簡單單的四個字，其背后卻有著紛繁復雜的故事，并牽扯著多方利益之爭。近兩年來，北京遍地開花的舊樓底商很多都沒有取得營業(yè)執(zhí)照，尚屬“黑戶”；房地產(chǎn)開發(fā)商面對“住宅禁商”也是無可奈何！近日有關(guān)媒體報道，由于北京“民宅禁商”規(guī)定與《物權(quán)法》產(chǎn)生沖突，有關(guān)部門已經(jīng)刪除“民宅禁商”規(guī)定一事，似乎讓人們看見了希望！
而徹底取消“民宅禁商”似乎并不那么容易。昨天，北京市工商行政管理局相關(guān)負責人向記者表示，目前北京市依然禁止公司在民宅中注冊。
擾民引出“民宅禁商”令
為了解決一直以來住宅樓開公司擾民的問題，2006年6月19日，在朝陽區(qū)工商分局京廣營業(yè)廳門前貼出告示，根據(jù)市工商局第14號文件規(guī)定，即日起暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。這是北京第一次對民宅辦企業(yè)叫停。
而在新公告頒布之前，工商部門不限制經(jīng)營者在居民樓內(nèi)開設(shè)公司。例如，住宅樓的一層允許開設(shè)、開辦銷售類公司。規(guī)劃中沒有底商的居民樓紛紛開起了店鋪，噪聲擾民、影響市容、危及公共安全等事件，讓不少居民感到不滿。如果今后徹底“叫停”民宅辦企業(yè)，將徹底解決公司進駐居民樓的擾民問題。
但是“民宅禁商”政策出臺不久就被認為是沒有法律依據(jù)，《中華人民共和國公司法》關(guān)于設(shè)立公司的條件之一是“有公司住所”；《中華人民共和國公司登記管理條例》規(guī)定，申請設(shè)立公司應當向公司登記機關(guān)提交的文件之一是“公司住所證明”，而該條例第二十四條對“公司住所證明”明確界定為“能夠證明公司對其住所享有使用權(quán)的文件”。也就是說，法律并沒有對公司住所的性質(zhì)進行明確限定。
此外，2002年北京市工商局《關(guān)于在居民住宅樓內(nèi)設(shè)立企業(yè)有關(guān)問題的通知》指出：“允許企業(yè)(或個體工商戶)以居民樓中的居住用房屋作為住所(經(jīng)營場所)從事科技開發(fā)、咨詢服務(wù)、市場調(diào)研、企業(yè)形象策劃、打字、復印、圖文設(shè)計、動畫制作和廣告經(jīng)營活動……”不但沒有“住宅不得辦公”的規(guī)定，相反，對于相關(guān)行業(yè)，北京市工商局甚至曾經(jīng)允許“住宅辦公”。這樣“民宅禁商”在法律上的缺陷導致了實施大半年來，一直是人們討論的焦點。
商住兩用樓面臨消失
在北京的房地產(chǎn)市場，一直存在著商住兩用樓的概念，許多開發(fā)商熱衷于此類項目。因為利用住宅立項而當做寫字樓來賣的項目獲利大，目前商住樓的利潤在15%左右。鏈家地產(chǎn)市場研究中心市場研發(fā)部主任王志偉介紹說，目前在北京的商用樓市場商住樓所占的比例在30%左右，而這些商住樓一般處于繁華鬧市，地理位置絕佳，由于“民宅禁商”的出臺，使得不少項目進入高檔住宅市場，對北京市原有的市場產(chǎn)生較大的沖擊。
此外，“民宅禁商”勢必對登記注冊企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。今年前3個月，僅朝陽區(qū)注冊的公司就有60%以上的辦公地點在居民樓。由于寫字樓、商用住宅的租金價格明顯高于居民住宅，登記注冊公司的門檻將抬高，對中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)者的影響肯定會更大一些。業(yè)內(nèi)人士表示，公司從居民樓搬到寫字樓，從相應級別的物業(yè)來看，成本可能增加10%到20%。而一些靠把房屋出租給企業(yè)的居民樓“房東”的租金收益可能降低。
鏈家房產(chǎn)中介統(tǒng)計的一項數(shù)據(jù)顯示，從禁令發(fā)布以來的一個月，北京中低檔寫字樓的成交量上漲了60%，各大中介公司寫字樓的咨詢量顯著提高。
“民宅禁商”與《物權(quán)法》關(guān)聯(lián)不大
“因《物權(quán)法》的出臺而使‘民宅禁商’這樣一個屬于行政法范疇的規(guī)定有所松動，我覺得這種可能性并不大。”北京金誠同達律師事務(wù)所合伙人關(guān)軍近日也在關(guān)注“民宅禁商”松動的消息，她昨天對本報記者表達了這樣的判斷。
目前北京市實行的“民宅禁商”與將要實施的《物權(quán)法》中的條款產(chǎn)生了沖突。近日，北京市政府法制辦主任周繼東表示，“民宅禁商”的規(guī)定，已經(jīng)從《北京市房屋租賃管理辦法》的草案中刪除。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)。對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。但是，《物權(quán)法》同時規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。因此，北京市下令禁止民宅商用顯然與這條規(guī)定有所沖突。
關(guān)軍指出，《物權(quán)法》屬于民法范疇，它的特點是建立在主體平等的基礎(chǔ)上的；但是“民宅禁商”的管理規(guī)定則是行政法的范疇，強調(diào)的是國有的管理，并非是平等地位上的意義。因此兩者的距離相差還比較遠，對民宅能不能商用的管理規(guī)定是國家相關(guān)部門對經(jīng)營行為的管理措施。她認為，即使行政法規(guī)將來對民宅能不能商用的問題做出調(diào)整，也不太可能是因《物權(quán)法》的緣故，而是政策自身調(diào)整的需要而已。
從她多年的律師執(zhí)業(yè)經(jīng)歷來看，就民宅商用問題引發(fā)民事糾紛的案例幾乎沒有。因為“民宅禁商”意味著工商對那些在民用住宅地注冊公司地址的行為不予批準，因此實施以后，也不再有人這樣注冊了。（賴大臣 王曉然）
