近期銀行形色各異的房貸新產品頻繁亮相，動輒能節省幾萬甚至幾十萬元的宣傳，讓不少商業住房貸款的借款人心動。

　　但是買的永遠沒有賣的精，記者經過測算后發現，實際上通過這些特色產品可以節省的房貸利息遠沒有銀行描述的那么多。

　　問題1：買點費用不計收益

　　銀行舉措：以特色房貸為賣點的深發展本周再次發力，推出了點按揭。客戶辦理該產品后，通過預先支付一個或多個“點”的費用，可以使貸款利率從4.158%(當前5年以上期限基準利率的7折)最低降到3.78%，從而節省貸款利息。

　　深發展舉例：章女士申請了一筆30年期50萬元的貸款，目前最好情況下，其利率為4.16%(5年以上期貸款7折優惠利率)，月供為2433元，30年利息總額為372854元。如果章女士在深發展辦理了“點按揭”業務，通過支付1.5個“點”的費用，即7500元，30年下來可以節省利息39149元，省息比例達到10.5%。

　　記者算賬：實際上，這個過程中7500元錢及它創造的收益卻被忽略了。不考慮利率調整的情況下，借款人辦理5年期的存款，并連續存30年，那么創造的總利息收入為12746.64元，再加上7500元，總的費用為20246.64元。 這意味著，如果考慮到損失的利息收入，借助點按揭實際節省的費用僅僅為18902.36元。

　　問題2：閑散資金不計利息

　　銀行舉措：類似的情況還出現在渣打銀行，該行推出一款房貸產品為“活利貸”，從該行的宣傳彩頁的舉例來看，一個借款人如果貸款100萬，30年期，如果選擇活利貸后，每月將3000元存放在活利貸的賬戶下，銀行會將這筆錢視為提前償還貸款本金，最終借款人還的總利息僅為55萬，比普通住房貸款節省了利息60萬元。

　　記者算賬：事實上，由于活利貸賬戶是不計利息的，按照上面的例子，如果客戶每月存3000元，按當前利率水平辦理零存整取，30年下來，利息約為46萬元左右。兩者相抵后，活利貸所節省的利息收入遠沒有銀行描述的那樣多。

　　回應：銀行稱未考慮復雜因素

　　對于記者的測算，深發展方面表示，銀行提供的例子只是一個簡單直觀的比較，沒有涉及一些復雜的因素。銀行理財專家也表示，實際上，一些房貸創新的操作原理就是通過客戶提前還貸的方式省利息，但是比提前還貸更為靈活，對于客戶來說無疑是多了一種選擇。但是客戶在選擇這些產品時，還是應該詳細向銀行了解各類信息。(信報記者 仇兆燕)