近期銀行形色各異的房貸新產(chǎn)品頻繁亮相，動輒能節(jié)省幾萬甚至幾十萬元的宣傳，讓不少商業(yè)住房貸款的借款人心動。

　　但是買的永遠(yuǎn)沒有賣的精，記者經(jīng)過測算后發(fā)現(xiàn)，實際上通過這些特色產(chǎn)品可以節(jié)省的房貸利息遠(yuǎn)沒有銀行描述的那么多。

　　問題1：買點費(fèi)用不計收益

　　銀行舉措：以特色房貸為賣點的深發(fā)展本周再次發(fā)力，推出了點按揭。客戶辦理該產(chǎn)品后，通過預(yù)先支付一個或多個“點”的費(fèi)用，可以使貸款利率從4.158%(當(dāng)前5年以上期限基準(zhǔn)利率的7折)最低降到3.78%，從而節(jié)省貸款利息。

　　深發(fā)展舉例：章女士申請了一筆30年期50萬元的貸款，目前最好情況下，其利率為4.16%(5年以上期貸款7折優(yōu)惠利率)，月供為2433元，30年利息總額為372854元。如果章女士在深發(fā)展辦理了“點按揭”業(yè)務(wù)，通過支付1.5個“點”的費(fèi)用，即7500元，30年下來可以節(jié)省利息39149元，省息比例達(dá)到10.5%。

　　記者算賬：實際上，這個過程中7500元錢及它創(chuàng)造的收益卻被忽略了。不考慮利率調(diào)整的情況下，借款人辦理5年期的存款，并連續(xù)存30年，那么創(chuàng)造的總利息收入為12746.64元，再加上7500元，總的費(fèi)用為20246.64元。 這意味著，如果考慮到損失的利息收入，借助點按揭實際節(jié)省的費(fèi)用僅僅為18902.36元。

　　問題2：閑散資金不計利息

　　銀行舉措：類似的情況還出現(xiàn)在渣打銀行，該行推出一款房貸產(chǎn)品為“活利貸”，從該行的宣傳彩頁的舉例來看，一個借款人如果貸款100萬，30年期，如果選擇活利貸后，每月將3000元存放在活利貸的賬戶下，銀行會將這筆錢視為提前償還貸款本金，最終借款人還的總利息僅為55萬，比普通住房貸款節(jié)省了利息60萬元。

　　記者算賬：事實上，由于活利貸賬戶是不計利息的，按照上面的例子，如果客戶每月存3000元，按當(dāng)前利率水平辦理零存整取，30年下來，利息約為46萬元左右。兩者相抵后，活利貸所節(jié)省的利息收入遠(yuǎn)沒有銀行描述的那樣多。

　　回應(yīng)：銀行稱未考慮復(fù)雜因素

　　對于記者的測算，深發(fā)展方面表示，銀行提供的例子只是一個簡單直觀的比較，沒有涉及一些復(fù)雜的因素。銀行理財專家也表示，實際上，一些房貸創(chuàng)新的操作原理就是通過客戶提前還貸的方式省利息，但是比提前還貸更為靈活，對于客戶來說無疑是多了一種選擇。但是客戶在選擇這些產(chǎn)品時，還是應(yīng)該詳細(xì)向銀行了解各類信息。(信報記者 仇兆燕)