房產(chǎn)復(fù)蘇了！

　　目前上海不少地區(qū)的住宅價(jià)格、銷售量雙雙上升。各家銀行不斷推出房貸新產(chǎn)品，以爭(zhēng)奪客戶。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也不再一概禁入。金融專家直言，此番樓市上漲源于資金推動(dòng)。各家銀行不顧長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)，為了完成貸款指標(biāo)而濫放貸款的短期行為不僅不可能持久，更會(huì)埋下諸多隱患。

　　銀行拼搶房貸

　　被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)去年以來(lái)不斷萎縮。而目前銀行業(yè)還面臨生息資產(chǎn)增速減緩、凈息差收窄、中間業(yè)務(wù)增速趨緩、銀行資產(chǎn)質(zhì)量面臨不確定性等一系列問(wèn)題。而存款準(zhǔn)備金率不斷下調(diào)，中資銀行手中有充裕的資金急于尋找出路。在此情況下，拼搶房貸客戶的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)在上海市場(chǎng)上打響。

　　中小銀行、外資銀行不斷推出新產(chǎn)品以吸引客戶。

　　深圳發(fā)展銀行本周在上海面向首套房屋貸款客戶推出了“點(diǎn)按揭”產(chǎn)品(見(jiàn)本版《房貸新品挑戰(zhàn)理財(cái)能力》)，渣打銀行不久前推出了“活利貸”，客戶只要在還款賬戶中存入閑置資金，該筆資金就將被視為提前還款金額，抵沖貸款本金，而利息將會(huì)按照剩余本金計(jì)算。

　　“今后幾年，房貸都將是銀行爭(zhēng)搶的業(yè)務(wù)。”上海某貸款中介認(rèn)為。他分析，如果把資金的時(shí)間成本算入的話，即便利率打七折，個(gè)人房貸對(duì)銀行的利潤(rùn)貢獻(xiàn)度還是很高的。“房貸通常在10年以上，貸款時(shí)間越長(zhǎng)利率越高，銀行收益越高。而且把一個(gè)客戶綁定10年以上，會(huì)給銀行帶來(lái)很多派生業(yè)務(wù)。”

　　虛火下的寒流

　　不僅對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)拼搶兇猛，銀行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也開(kāi)始松動(dòng)。去年處于銀行慎貸名單上的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目前也能比較容易地獲得貸款。

　　“排名前十的房產(chǎn)商都能拿到錢。”上海某貸款中介告訴記者。

　　開(kāi)發(fā)商手中有錢，心中不慌。3月份以來(lái)，萬(wàn)科帶頭，房產(chǎn)商在上海掀起了“漲價(jià)潮”。

　　但整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因少數(shù)熱點(diǎn)而真正回暖起來(lái)。

　　“上海房產(chǎn)的價(jià)格還在下跌，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。你去問(wèn)問(wèn)手里拿著大批房產(chǎn)的人，他們?cè)趺纯词袌?chǎng)。我知道有人連天鑰橋路的商鋪都要賣了。”上海一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人告訴記者。天鑰橋路地處上海徐家匯最繁華的商業(yè)區(qū)。

　　戴德梁行投資部董事葉建成最新撰寫的報(bào)告表示,當(dāng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下降時(shí),住宅市場(chǎng)的需求以自用為主導(dǎo)。住宅市場(chǎng)的調(diào)整剛剛拉起序幕，在降價(jià)、減息、減稅等刺激需求的手段用過(guò)之后，市場(chǎng)還需要一定的時(shí)期來(lái)逐漸恢復(fù)生氣，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。由此可見(jiàn)，目前上海樓市的小陽(yáng)春是開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者手中資金充裕的結(jié)果。

　　“信貸員、銀行必須完成貸款指標(biāo)。而個(gè)人房貸的期限通常在10年以上。這就決定了銀行的某些短期行為必然會(huì)埋下巨大風(fēng)險(xiǎn)。”一位不愿透露姓名的金融專家稱。

　　新華財(cái)經(jīng)副總裁兼資信評(píng)級(jí)及研究負(fù)責(zé)人陳松興博士指出，既往經(jīng)驗(yàn)證明，越是在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，銀行越是應(yīng)該堅(jiān)守信貸標(biāo)準(zhǔn)，否則會(huì)難以覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。

　　交行研究報(bào)告稱，如果計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，其在銀行業(yè)總貸款中的比重將達(dá)到65%以上。考慮到房地產(chǎn)抵押折扣率一般在30%以上，貸款安全性有較高保障，但一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下跌，將可能引發(fā)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在短期內(nèi)，商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量所面臨的最大不確定性在于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。(記者 高改芳 )