換房,成了一個家庭走向新階段的標志。從現實情況來看,不少中青年家庭面臨是否換房的選擇。

　　促使成家立業的人士換房動因,部分是因為一些家庭夫婦倆當初剛走向社會參加工作時由于“囊中羞澀”,僅能買下與彼時支付能力匹配的房子,但現在對已有的房子“嫌小”,隨著收入和積蓄的增加,希望改善居住水平。也有部分家庭是趁著樓價下跌開始“抄底”行動。

　　盡管對從今年起的這一波樓市“小陽春”能否持續還存在爭議,不過,無論怎樣,來自中產階層堅實的剛性需求,讓“換房”成為樓市中一股不輕易熄滅的力量。

　　但是,“換房族”會遇到抉擇上的困惑:究竟是先賣掉已有的小房再買大房,還是同時擁有兩套房?如果是后者,就不得不考慮二套房貸政策直接帶來的成本壓力。

　　本報記者就換房一族所關心的問題,專門采訪了理財專家,并且經過實地調查,了解廣東地區的二套房貸政策的最新動向。調查發現,二套房貸未必是現在換房的“攔路虎”。

　　[案例分析]　購買二套房的兩種方案

　　第一個方案是,保持現有住房及貸款,另行購買目標住房;第二個方案是,出售現有住房,再購買目標住房,不考慮交易費用。

　　基本情況:換房購車

　　孫先生的個案是目前換房大軍所面臨的困惑的一個縮影。

　　31歲的孫先生在廣州某國企從事銷售工作,3年前他剛結婚時買入了一套80平方米的商品房,總價50萬元,當時申請了30萬元的住房公積金貸款,至今仍有15萬元未歸還,月還款額3000元。

　　至于孫先生目前的家庭財產狀況,他擁有20萬元股票型基金、10萬元股票投資,以及總值20萬元的貨幣基金和現金。

　　現在,由于孫先生夫婦計劃生小孩,所以想更換一套較大住房,目標是100平方米、總價100萬元左右的房子,另外,他還想添置一輛價值15萬元的家庭轎車。

　　當聽說到換房會涉及二套房貸政策,孫先生擔心會增加購房成本。“我們買房只能量入為出,得計算清楚如果同時擁有兩套房子的成本。”

　　渣打銀行理財專家建議:

　　出售現有住房,再購買目標住房

　　針對孫先生的個案,本報記者將其具體情況向渣打銀行的理財專家請教。

　　對此,渣打銀行個人銀行部投資總監梁大偉表示,孫先生家庭資產總值為117萬元,負債就是房貸的15萬元,即家庭資產凈值為102萬元。另外,根據相關已知信息,我們可以判斷孫先生目前的家庭收支較為平衡并有盈余。

　　梁大偉認為,孫先生有兩個可選方案。第一個方案是,保持現有住房及貸款,另行購買目標住房。根據目前現行的二套房貸政策,其首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,即6.534%(5年以上貸款利率5.94%×1.1=6.534%)。假設貸款年數為25年。

　　第二個方案是,出售現有住房,再購買目標住房,不考慮交易費用。假設孫先生全都使用商業貸款,則其貸款比照首套自住房貸款政策執行,即首付款比例為20%,貸款利率可享受基準利率7折的優惠,即4.158%(5年以上貸款利率5.94%×0.7=4.158%)。假設貸款年數為25年。

　　至于兩個方案孰優孰劣,梁大偉分析,如果孫先生采用第一個方案,其每月還款金額上升至7064元,同時考慮到孫先生有了孩子后其每月支出也將相應提高,則大大加重了孫先生每月的家庭消費負擔。如此會嚴重影響孫先生一家的生活品質。另外,關注到購房之后,孫先生的剩余可支配資金只剩10萬元,扣除備用金之后,根本無法達成購車的理財目標。

　　如果采用第二個方案,孫先生會發現每月還款金額由3000元上升至4292元,相比第一個方案要小很多。同時孫先生的剩余可支配資金達到82萬元,扣除備用金后,完成購車計劃是綽綽有余。除此之外,孫先生還多了相當一部分可支配資金用于資產配置,為將來諸如子女教育、退休養老等投資目標做準備。但孫先生必須注意的是,由于第二個方案是出售現有住房之后再購房,在短期內會存在安排臨時過渡住所的問題,同時伴有相應的租金支出。

　　因此,從梁大偉看來,結合孫先生的實際情況和現時的相關政策,第二個方案要優于第一個方案。

　　[記者調查]　廣州二套房貸　大部分可獲得7折

　　記者調查發現,大部分銀行都“只做不說”地對房貸顧客直接給出7折后的利率。

　　建行:二套房貸利率也可以照打7折,但首付一般需三成

　　中行:新的房貸申請利率早已可打7折,第二套房首付最低可至兩成

　　工行:只要以前貸款結清,房貸利率就可以打7折

　　上述給孫先生的投資建議是基于目前官方公布的房貸政策而給出的。但自去年下半年央行出臺普通自住房和改善型住房的利率打7折以來,根據部分媒體的報道,目前廣州市場上大部分銀行實際上都“心照不宣”地對二套房也實行了利率7折的優惠。

　　日前,本報記者實地走訪了廣州多家商業銀行,看到個貸業務部人氣都很旺,有很多購房者前來咨詢這二套房貸打7折的事情,而個貸經理也忙得不亦樂乎。

　　記者調查發現,大部分銀行都“只做不說”地對房貸顧客直接給出7折后的利率。當記者以購房者身份進行咨詢時,建行某支行客戶經理表示,二套房貸利率也可以照打7折,但首付則需要根據個人的收入等財務狀況而定,一般而言第二套房首付需三成；而中行的客戶經理則表示,對于新的房貸申請利率早已下降,可以在原來基礎上打7折,并表示第二套房首付最低可至兩成；工行的個貸人士也給出了相同的答復,只要以前貸款結清,房貸利率就可以打7折。

　　按照規定,對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行,但借款人應提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。

　　但是,當本報記者特意詢問各家銀行一線個貸工作人員有關第二套房利率打7折需要哪些條件等問題,尤其第一套住房的面積對購買第二套住房享受的優惠有無影響等,而各銀行紛紛表示二者沒有太大的關系。

　　據記者了解,目前監管部門并沒有明確地表態二套房政策可以松動。所以,二套房貸利率7折優惠尚屬于“灰色操作”。

　　從孫先生的個案來看,如果他采取梁大偉給出的第一個方案,在二套房貸利率可獲7折優惠時,他的購房成本少了一截,而且還可以通過出租第一套房子來收取租金,甚至進而可以再擇機出售原有房子,避免由于急著在樓市低迷時賣房子而帶來的不必要損失。

　　[換房攻略]　四種換房思路操作各不同　

　　部分專業地產機構可提供專門的周轉房源庫,免傭金,業主只需要每月支付房租費用即可

　　從孫先生的個案“舉一反三”,針對有置業升級和改善住房需求的購房者,業內專家提出了“換房攻略”,購房者可根據自身實際情況“對號入座”。

　　首先是“賣舊買新”。針對購買新房資金實力不夠、手里又有舊房出售的購房人,專家建議,如果業主目前不居住在準備出售的舊房內,就可以趁著市場好的時候先賣掉舊房,然后再購買新房；如果只有舊房一處住所,應先確定要購買的新房價格和入住時間,不要讓出售和購買的時間差太久。

　　其次是“押舊買新”。有些業主依然希望保留舊房的所有權,且支付新房首付款能力欠缺,還月供能力強。專家建議,可選擇某些專業地產機構提供的“押舊買新”服務,通過這機構抵押舊房,獲得銀行的貸款,用貸款來支付新購房的首付。購房者只要償還新購房按揭貸款,而舊房出租的租金還可以用來償還一部分短期抵押貸款,一舉多得。　　　　

　　再次是“轉按揭賣舊買新”。針對舊房仍在按揭還款中,又需要購買新房并存在轉按揭問題的業主,專家建議,“轉按揭賣舊買新”業務即通過銀行金融服務的支持,使還處在按揭還款階段中的房產上市交易。此方式為房產尚在按揭還貸中的購房人提供了一次賣舊房買新房的機會。　　

　　最后是“選擇周轉房”。部分業主舊房已經出售,新房暫時不能入住,暫無定所。專家建議,部分“以舊換新”的業主在一賣一買的過程中,可能會面臨“無家可歸”的情況,一方面,舊房已經成功出售,另一方面,新房由于是期房或者需要重新裝修等各種客觀原因導致業主無法入住。針對這類業主,部分專業地產機構可提供專門的房源庫,為其免傭金提供周轉房。業主只需要每月支付房租費用就可以享受這項服務。

　　[他山之石]　上海收緊二套房政策　廣州換房族須緊跟政策

　　廣東銀監局人士表示,從未聽聞銀監會對二套房貸政策有所放松。對于廣東地區改善型的換房群體來說,最好是緊跟政策導向,避免由于銀行某些措施的“朝令夕改”而導致損失

　　在廣州出現二套房貸“明緊暗松”的同時,上海銀監局卻表示對于二套房貸將依然從緊。

　　在上海,現在不少商業銀行都加大了對房貸業務的“招攬”力度,對部分非首套自住型或改善型普通住房也給予貸款利率優惠,并變相突破“首付款比例不得低于40%”的要求。而一些中介機構則通過串通買賣雙方做高房價,以實現“零首付”或“低首付”。對此,上海銀監局近日發出通知,要求在上海的中外資商業銀行,要嚴格執行個人住房按揭貸款業務首付款比例和利率規定,嚴禁變相放寬貸款條件,嚴防“假按揭”和“零首付”。

　　“通知”一出,各大商業銀行都緊急開會調整二套房的審批政策,　市場中也有不少二套房貸申請者對此表示擔憂并迅速做出了反應。例如,有相當多的進入辦理貸款業務流程的第二套房客戶提出申請,要求加快銀行審批進程和交易時間以規避政策風險。　

　　據報道,部分客戶都害怕自己之前提出的貸款申請會出現變數,都想抓住舊政策的尾巴,希望銀行能盡早放款。

　　分析人士認為,此《通知》的出臺,政府想要樓市回歸理性的意圖相當明顯。減少投資行為,只會促進樓市更規范、更健康的發展,這是有利于民的。政府積極鼓勵那些真正有自住需求的消費者買房,至于投資者,政府更希望那些真正有資金實力的客戶買房,而不希望銀行通過變相放寬貸款條件讓投資者鉆空子。

　　據報道,日前,廣東銀監局人士在接受訪問時明確表示,從未聽聞銀監會對二套房貸政策有所放松。

　　那么,對于廣東地區改善型的換房群體來說,最好是緊跟政策導向,避免由于銀行某些措施的“朝令夕改”而導致損失。