上周二上海銀監(jiān)局公布的一則《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》令業(yè)內(nèi)“提心吊膽”。事實(shí)上，這是4月以來上海銀監(jiān)局第二次明文強(qiáng)調(diào)嚴(yán)防違規(guī)房貸。通知要求，在上海的中外資商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定，嚴(yán)禁變相放寬貸款條件。如在首付成數(shù)上，除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高。另悉，北京等地的商業(yè)銀行雖然對二套房貸利率也已有所松綁，但二套房貸首付比例四成仍須嚴(yán)格執(zhí)行。

　　雖然銀監(jiān)會上周五又馬上表態(tài)，稱目前適度寬松的信貸政策并沒有因?yàn)樾刨J井噴而改變，以顯示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房者對資金的需求能得到保障。但業(yè)內(nèi)已在擔(dān)心，在樓市成交量出現(xiàn)大幅回升的當(dāng)下，監(jiān)管部門對二套房貸“嚴(yán)肅紀(jì)律”會使剛有所起色的市場信心受到影響。“市場對于房貸政策的敏感度其實(shí)很高，要知道此輪房地產(chǎn)調(diào)整就是以2007年9月的限制二套房貸的政策出臺為轉(zhuǎn)折點(diǎn)的。而自去年年底開始的樓市回暖行情表明，市場信心是成交量能否集中釋放的重要因素之一。”有業(yè)內(nèi)人士就指出。

　　“假按揭”拉響信貸警報(bào)

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海、北京等城市嚴(yán)格規(guī)范二套房貸，主要還是與銀行防范自身風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。此前，上海銀監(jiān)局圍繞房貸“假按揭”、“零首付”、“低首付”，在3月底對個人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)查，盡管調(diào)查結(jié)果否認(rèn)了上海市“假按揭”的大量存在，但情況并不樂觀；北京也有類似情況，基于樓市成交回暖中還出現(xiàn)了超高退房率，相關(guān)部門已經(jīng)開始關(guān)注其中是否存在“假按揭”。

　　“商業(yè)銀行變相放寬個人住房貸款條件、降低首付款比例和利率的違規(guī)事件屢見不鮮。其中，通過與中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評估公司‘合作’進(jìn)行的變相違規(guī)尤為突出。從政策立意看，上海銀監(jiān)局叫停違規(guī)房貸更多是從控制銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，其目的并非收緊二套房信貸政策。對于符合要求的第二套住房，銀行也可以給予利率和首付的優(yōu)惠，但應(yīng)確保首付是真實(shí)的。”易居房地產(chǎn)研究院的分析師指出。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的分析師則介紹，近期上海部分區(qū)縣交易中心已經(jīng)開始從嚴(yán)審理市民“唯一住房”材料的準(zhǔn)確性等，“目前監(jiān)管層在繼續(xù)支持合理購房需求釋放、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回暖的同時(shí)，控制房貸風(fēng)險(xiǎn)、保證銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意圖明顯。基于今年一季度市場交易量反彈明顯，在這一時(shí)刻明確禁止違規(guī)房貸發(fā)放有利于保持樓市回暖的‘含金量’和今后的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行。”

　　　抑制投資性需求抬頭

　　易居臣信市場研究中心分析師楊晨青表示，監(jiān)管層只是強(qiáng)調(diào)保持對第二套房房貸實(shí)行有保有壓、區(qū)別對待的辦法，但對首套改善型住房仍然采取相對鼓勵的態(tài)度，也再次強(qiáng)調(diào)了普通住房在享受優(yōu)惠條件中的關(guān)鍵地位。而在利率方面，態(tài)度更是沒有變化，由于目前銀行間房貸業(yè)務(wù)的競爭日趨激烈，被允許自行確立利率水平后，各商業(yè)銀行競相調(diào)低二套房貸利率，當(dāng)下已有個別銀行對第二套房房貸利率采取下浮29%的優(yōu)惠，與政策中首套普通自住房的享受優(yōu)惠幅度已無區(qū)別。

　　不過，此項(xiàng)政策或?qū)�對改善性需求多的高端公寓市場有較大影響。“上海的一批知名開發(fā)商認(rèn)為樓市未來發(fā)展依然存在不確定因素，特別是有些開發(fā)商擔(dān)心，一旦政府對于銀行信貸寬松政策的態(tài)度改變，樓市可能在下半年重新回冷。”方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的有關(guān)人士坦言。方方的數(shù)據(jù)顯示，高端物業(yè)的市場走勢并不太樂觀，今年一季度上海的高端公寓和別墅樓盤的降價(jià)比例環(huán)比分別提高了8%和18%，顯示降價(jià)范圍正在逐步擴(kuò)大。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的分析師則預(yù)計(jì)，對于自住為主的改善性客戶影響有限，但此次信貸“收緊” ，使近期有所抬頭的投資性需求受到一定的抑制。“本輪樓市回暖能持續(xù)多久，很大程度上取決于改善型需求以及適度的投資需求能否被激發(fā)，而二套房貸政策是否會被完全放開將對此起到至關(guān)重要的作用。如果市場始終僅僅由剛性需求群體支撐，則一波成交高峰過后，結(jié)構(gòu)性回落將在所難免。此次上海銀監(jiān)局的表態(tài)對一直以來市場中呼聲極高的‘全面放松二套房貸’無異于當(dāng)頭潑下一盆冷水。”

　　搜房網(wǎng)本周對此展開的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，對于二套房貸被“點(diǎn)名”，68%受訪者支持收緊以防止炒房行為，28%的受訪者則認(rèn)為應(yīng)該放松以刺激改善需求；至于二套房貸收緊能不能對目前房價(jià)起到調(diào)整作用，33%的受訪者認(rèn)為能夠抑制高房價(jià)，39%的受訪者則認(rèn)為不能。