香港房地產商恒隆地產周二公布了業績,從而拉開了香港地產股業績期的揭開序幕。根據公司的業績報告顯示，截至去年12月底止，公司半年度基本純利減少68%,為12億港元，基本上符合市場預期。

　　而隨著恒隆地產公布業績，香港本地地產股也將陸續公布業績，不過，高盛對地產股并不看好，他們估計，主要地產股中期基本盈利將同比下降74%左右。而包括花旗集團、瑞銀等大行對香港樓市亦持悲觀態度，認為目前香港樓市并未見底，基本因素持續轉差，樓市和租金將會有新一輪的下調。

　　樓價或再跌二至三成

　　作為香港本地地產商的代表，恒隆地產周二公布的業績報被稱為推測本地地產商業績預測的一個窗口，從該公司披露的情況來看，地產商盈利下降已經成為定局。該公司董事會主席陳啟宗更是在業績發布會上坦陳，他看淡香港樓市，并表示會減緩項目的實施日期，對于原本打算在年底完成的所有項目也視情況延緩。

　　事實上，在香港，記者采訪了解到，近期，金融海嘯余波令香港樓市受壓，多個在去年初開售的新盤，發展商紛紛大打促銷牌，跟隨市況不斷調整期銷售價格，而房屋中介代理也不斷變換其代理樓盤的標價。

　　由新世界與新地合作發展的紅磡海濱南岸，樓價較去年高峰期普遍回落約20%至30%，新世界代理執行董事何伍燕榆11日表示，由于法律手續需時間，加上仍與部分買家商議上會事宜，暫時未能公布海濱南岸的具體數字，但估計涉及撻定單位約100伙，發展商收回單位后，將連同第一至三座從未推出的單位重新推售。她表示，樓市經近月調整期，該批單位將會減價20%推出，預期重推呎價約5000多元，詳情及相關數字將于一至兩周后公布。

　　除海濱南岸外，同系九龍城余貨盤太子匯，僅余的9伙也推出新價單及優惠，何伍燕榆指，新單位平均呎價近6300元，連同新推優惠，平均呎價約6000元，較去年年中減價約20%。此外，同系何文田衛理苑將于月內推出，中層單位意向呎價約1.1萬元，較去年1.5萬元已調低。

　　此外，何伍燕榆續指，本年內集團將有四個全新項目推出，連同海濱南岸單位，年內有約1700伙可推出，預期本年最少可售出逾1000伙，銷售量比去年增加。

　　另外，泛海旗下香港仔南灣御園，將于本周末大幅減價40%重推，該公司執行董事關堡林指出，將限量推出12個單位，呎價較去年6月9400余元大減價約40%，預料每平方呎約5000余元，為港島區呎價最低新盤，新價單將于周五派發，而市場人士透露，減價單位集中中低層，售價約350萬元起。

　　知名分析員、瑞銀財富管理及證券顧問陸東近日在接受記者采訪時表示，估計金融危機09年會繼續于全球各地深化，香港今年失業率將由4.1%攀升至7%。而樓價一直與就業情況有密切關系，他表示，非豪宅的中下價樓，因失業率上升，本年樓價下跌幅度有20%至25%。他給投資樓市的投資者建議稱，09年股市及樓市投資策略的意見是“持盈保泰”。

　　投資地產股四注意

　　市場低迷的情況下，投資樓市和地產股雖不算是明智之舉，但高盛報告稱，如果投資者一定要購買地產股，那么在分析該類股票業績時應該注意四點。

　　一是要留意公司的售樓進展和入賬期，報告以信置(00083)為例稱，公司早前已經成功出售8成于09年落成的沙田御龍山項目，預料最少可帶來30億元收益；公司管理層亦指出項目可于今年入賬，故公司即將公布的業績盈利預測較高。相反，恒地(00012)08年底才出擊新推盤，估計能趕在公布業績前入賬的機會比較少，因此公司盈利必然受到影響。

　　其次是要看項目是否需要撥備減值，如果地產商的撥備金額大，反映其看淡該項目或是樓市前景，亦會拖累業績表現。

　　高盛的研究報告還指出，除了上述兩點注意之外，公司管理層對后市的展望也十分重要，如果公司管理層看淡本地樓市，有可能會影響新項目的發展步伐及推盤時間表，另外一方面，若新盤完工日期延后，更會影響收入。

　　此外，還要留意非核心業務的盈虧，留意地產商是否有證券投資虧損，是否出售非核心資產。像長實(00001)持有的和黃(000013)，07年度便因出售資產獲得特殊盈利，間接惠及長實。(記者 蔣家華)