由于前幾年日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了企穩(wěn)勢頭，地價一度出現(xiàn)了可喜的回升勢頭，勢頭最強(qiáng)勁的地塊居然升幅達(dá)30%至40%，歷經(jīng)泡沫破滅連續(xù)十多年跌跌不休的房地產(chǎn)商對此深受鼓舞，以為終于走出了漫長的隧道，望見了期待已久的光明。誰知這次疲軟的回升就像是火柴所劃出的光亮，轉(zhuǎn)瞬就熄滅了。

　　日本國土交通省3月23日公布了今年1月1日的全國地價。無論是住宅地塊還是商業(yè)地段，在止跌回升兩年后再度急轉(zhuǎn)直下。在全國被調(diào)查的27922個地塊中，與上年相比地價呈上升走勢的僅為可憐的23個，還不到1%。！這是日本于1970年開始這項調(diào)查以來跌勢最慘烈的一次。即便在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的衰退期，局勢也不致如此慘淡。無論從范圍來看還是就深度而言，這次下跌均是以往所不可同日而語的。

　　據(jù)日本官方公布的數(shù)據(jù)，在這次調(diào)查中，住房地塊的降幅為3.2%，而商業(yè)地塊的下滑幅度達(dá)4.7%。與工廠用地等加在一起，所有地塊的下降幅度為3.5%。在2007年地價曾出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)的東京、大阪和名古屋這三大城市的商業(yè)地段，這次全軍盡墨，沒有1個地塊是上升的！東京市中心的一塊住房地塊，去年漲幅為30.6%，而今年得出的數(shù)據(jù)為下跌16.3%！同樣，去年出現(xiàn)33.3%的驚人上漲勢頭的一個商業(yè)地塊，今年下滑16%。前不久還像過江之鯽般蜂擁而至的投資商，轉(zhuǎn)眼間就像人間蒸發(fā)一樣變得無影無蹤，丟下開發(fā)商在那里叫苦連天。

　　由于豐田汽車公司總部就在名古屋附近，過去幾年名古屋地區(qū)成為推動日本經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)。該市最著名的商業(yè)地塊，前年和去年的漲幅分別達(dá)45.1%和38.6%，全市地價的平均漲幅連續(xù)兩年達(dá)16%。以至一度那里不論地段和項目大小，只要是在名古屋動土，根本不愁沒有投資商。然而名古屋這次卻成為地價下跌的領(lǐng)頭羊，全市地價的平均降幅為9.1%。在全國跌幅最大的10個地塊中，有9個都集中在名古屋。不少大型建設(shè)項目，竣工之日就是巨虧開始之時。在繁華商業(yè)街。一些新建成的商業(yè)樓宇十室九空。如此高企的空置率，哪怕開發(fā)商資金實力再雄厚，也難以為繼。在三大城市以外的其他地區(qū)，無論是住房板塊還是商業(yè)板塊，其下跌幅度均大于往年，自泡沫破滅以來，這已連跌17年了。

　　顯而易見，由于百年一遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，為安全計，外資相繼從日本撤離，以至日本房地產(chǎn)市場的資金“失血”嚴(yán)重。三四年前，因日本的不動產(chǎn)市場價位相對低于歐美，所以歐美資金曾蜂擁入市，大量購買不動產(chǎn)，從而推動了市場的抬升。可危機(jī)信號一出現(xiàn)，那些投資者就像是一群驚弓之鳥，瞬間就出現(xiàn)了退市大潮。與此同時，由于消費(fèi)者對未來無法看好，盡可能推遲購房，住房空置率急劇上升，由此也對地價形成強(qiáng)勁打壓。另外，企業(yè)出于降低成本的考慮，紛紛搬出繁華地段轉(zhuǎn)而青睞房租較為低廉的辦公樓，也對房地產(chǎn)商很具有殺傷力。而在節(jié)骨眼上，銀行又大幅減少了對房地產(chǎn)企業(yè)的融資，從而使房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，加快了地價的下跌。

　　地價的再度走低，對房地產(chǎn)企業(yè)造成的壓力是不言而喻的。進(jìn)入今年以來，日本房地產(chǎn)行業(yè)是一片風(fēng)雨飄搖，連一些堪稱“航母企業(yè)”的主要房地產(chǎn)公司，也相繼傳出資不抵債傳聞，紛紛申請破產(chǎn)。這些企業(yè)本來看好經(jīng)濟(jì)增長前景，從投資商那里籌集了大量資金，拿了許多地塊，本準(zhǔn)備大干一場，在項目建成后通過收取房租或轉(zhuǎn)讓獲益，這是不動產(chǎn)基金運(yùn)作的基本架構(gòu)。在不動產(chǎn)處于牛市的時候，資金會源源不斷地匯集到開發(fā)商手中。孰料好景不長，經(jīng)濟(jì)形勢風(fēng)向變化如此之快，實在令人無所適從，如今他們捏在手上的根本不是什么“金娃娃”，而是一個個無法出手的“燙山芋”。因為無論房地產(chǎn)商怎么做好“壯士斷腕”的思想準(zhǔn)備，房價再低也很難找到接盤。隨著經(jīng)濟(jì)形勢不斷惡化，今后日本各地的住房和辦公室空置率無疑會進(jìn)一步上升，這顯然會使房地產(chǎn)企業(yè)的日子更加艱難。

　　殷鑒不遠(yuǎn)。就在20世紀(jì)90年代，在日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，由于房地產(chǎn)的領(lǐng)跌，導(dǎo)致了猛烈的物價跌勢，從而形成長期的通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)增長嚴(yán)重乏力，從而使日本出現(xiàn)了“失去的十年”。如今剛剛稍微喘了口氣，卻再度出現(xiàn)了供給大于需求20萬億日元的嚴(yán)峻局面，物價也重新呈現(xiàn)下行趨勢。更加嚴(yán)重的是，一旦地價開始走低，企業(yè)和消費(fèi)者就會產(chǎn)生其擁有的資產(chǎn)開始下跌的警號，就會本能地產(chǎn)生控制消費(fèi)和投資的意識。而缺少這兩大板塊的支撐，將使日本經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)更加遙遙無期。（陳鴻斌 上海國際問題研究院編輯室主任）