房地產(chǎn)行業(yè)一直是近年來公眾強(qiáng)烈要求治理整頓的行業(yè)之一。在網(wǎng)絡(luò)上，房地產(chǎn)企業(yè)更是廣大網(wǎng)友們經(jīng)常齊拋板磚兒的對象。然而，除了個(gè)別企業(yè)奮起自衛(wèi)自鳴清白，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主們拿沉默當(dāng)武器。
針對上述情況發(fā)生緣由，中國社會(huì)科學(xué)院近日發(fā)布的“2007年中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告”認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)遭到集體“丑化”，主要是由于行業(yè)本身存在的種種問題所致，并非公眾無風(fēng)起浪胡亂說事兒。
應(yīng)該說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國經(jīng)濟(jì)最重要的產(chǎn)業(yè)之一。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模近2萬億元，擁有企業(yè)近6萬家，從業(yè)人員150萬，年銷售面積6億平方米，年銷售額超過2萬億元。幾乎和汽車產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)也已成為我國新時(shí)期消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的動(dòng)力。
然而，就是這樣一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，它的名聲卻并不是那么光鮮。虛假廣告，它有；虛假承諾，它有；質(zhì)量不合格，它有；惡意拖欠，它有；野蠻拆遷，它有；偷逃稅款，它也有。
按照社科院的本次報(bào)告的說法，“我國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低”。
該報(bào)告共統(tǒng)計(jì)了房地產(chǎn)企業(yè)“四宗罪”，分別如下：
一、受到土地資源約束，房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)位范圍內(nèi)集中度很高，擁有過強(qiáng)的左右市場價(jià)格的能力，導(dǎo)致價(jià)格偏離普通消費(fèi)者的購買能力。
盡管中國的房地產(chǎn)離全行業(yè)壟斷還有較大距離，但是通過區(qū)位結(jié)構(gòu)性壁壘阻止競爭性企業(yè)的進(jìn)入，開發(fā)商卻能在很大程度上形成高位的協(xié)同價(jià)格，甚至有能力削弱政府對房價(jià)的政策性調(diào)控。這至少給博弈論提供了一個(gè)新的難題。因?yàn)楦鶕?jù)博弈論，個(gè)別廠商秘密降價(jià)以擴(kuò)大自己的收益，最終會(huì)導(dǎo)致市場協(xié)同無法實(shí)現(xiàn)。
報(bào)告認(rèn)為，協(xié)同價(jià)格的形成提高了社會(huì)成本，加劇了社會(huì)分配不均，也降低了社會(huì)總效率。這首先表現(xiàn)在消費(fèi)者剩余一部分被轉(zhuǎn)移為生產(chǎn)者利潤，消費(fèi)者利益受損；其次，與充分競爭的市場價(jià)格相比，協(xié)同價(jià)格保護(hù)了低效率，資源配置效率降低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)忽視社會(huì)成員主體的普通住房需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，有限的土地資源不能盡可能多地配置于大多數(shù)人所需求的普通住房，加劇了普通住宅供應(yīng)的緊缺。比如，房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)就曾明確地說，他的房子就是要蓋給富人住的，窮人要住房去找政府好了。
偏愛大戶型，幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)通病。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年1~6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的商品房套均建筑面積115平方米，與此相對應(yīng)，中小套型普通商品住房供應(yīng)卻是嚴(yán)重不足。價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾更是非常尖銳。高價(jià)位商品房比重過高，低價(jià)位商品房開發(fā)量不足，與城鎮(zhèn)普通居民家庭收入不適應(yīng)。當(dāng)然，這還有政府的問題在里面。土地供應(yīng)、租賃住房補(bǔ)貼、住房保障等方面政策的缺失和滯后也促使局面更加嚴(yán)峻。
三、由于房地產(chǎn)市場利潤空間較大、有效競爭不足，很多房地產(chǎn)企業(yè)維持著落后的經(jīng)營管理機(jī)制，忽視產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)信譽(yù)，引發(fā)各種各樣的社會(huì)矛盾。這種情況在眾多小型開發(fā)企業(yè)行為上更加明顯。
這些企業(yè)不像大型企業(yè)，可以在土地和資金上獲得先機(jī)，并高效利用這些要素，致力于企業(yè)形象和品牌建設(shè)，它們一般的自有資金比例普遍較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，市場力量較弱，由于受到土地和資金要素的制約，只能以獲得單個(gè)項(xiàng)目的最大利益為目標(biāo)，短期行為嚴(yán)重。“挖一桶就走”是老百姓對它們形象的說法。不過，從整個(gè)行業(yè)來說，由于利潤豐厚、供需不平衡，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有遇到強(qiáng)有力的外部競爭，因此也缺少內(nèi)涵式擴(kuò)張的足夠動(dòng)力。過去四年，房地產(chǎn)行業(yè)一直位列暴利排行榜頭幾名，然而在創(chuàng)新方面卻少有建樹。
四、由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度驚人，市場約束機(jī)制相對滯后，存在著房地產(chǎn)企業(yè)以非正常手段獲取超額利潤的途徑，很多企業(yè)憑借非正常手段獲得高額利潤后，短期內(nèi)得以發(fā)展壯大并取得顯著“成功”，甚至形成了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營有方就是“成功”運(yùn)用非正常手段的社會(huì)共識，對整個(gè)產(chǎn)業(yè)的行為方式產(chǎn)生了影響，損害了企業(yè)的社會(huì)形象。
這其中官商勾結(jié)、權(quán)錢交易尤其為人痛恨。有關(guān)研究人員甚至提出，房地產(chǎn)界多富豪并非因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)已成為中國的黃金產(chǎn)業(yè)，而在于房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)最大的權(quán)力尋租場所。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去幾年里，在“落馬”的領(lǐng)導(dǎo)干部以權(quán)謀私、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問題的約占三分之一。這從反面印證了房地產(chǎn)企業(yè)的問題。
該報(bào)告認(rèn)為，由于我國房地產(chǎn)市場體制建設(shè)時(shí)間較短，所以政策體系很不健全。近年來我國政府以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)暴利和不規(guī)范的土地開發(fā)行為為突破口，借助房價(jià)過快增長引起的社會(huì)輿論，創(chuàng)造了有利于政策出臺(tái)和實(shí)施的優(yōu)勢環(huán)境。已經(jīng)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要針對資源要素的調(diào)控、市場環(huán)境的建設(shè)和利益分配格局的調(diào)整，以嚴(yán)格限制房地產(chǎn)信貸、規(guī)范拆遷行為、規(guī)范土地供應(yīng)政策、加大稅收征管力度為標(biāo)志。
該報(bào)告同時(shí)建議，應(yīng)該變項(xiàng)目前期審批為全程服務(wù)、全程管理；加大市場整頓的力度，嚴(yán)格開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作，對于違法違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處，直至清出；建立房地產(chǎn)信用檔案，懲戒失信主體，促進(jìn)公平競爭和優(yōu)勝劣汰。擴(kuò)大信用系統(tǒng)的覆蓋面和影響力，通過與商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)的鏈接，使其成為購房者決策的重要參考依據(jù)。(董偉)
