“房價再漲10年是一句空話”

　　在眾多認同“房價再漲10年”的聲音中，著名房地產評論專家易憲容仍堅持他一貫的觀點，他告訴《民主與法制時報》記者：“房地產的泡沫總有一天要死掉，等不到10年。”

　　易憲容一直堅持認為中國房地產市場存在泡沫，早在2005年央行調高房貸利率時，他就撰文指出：央行調高房貸利率是抑制房地產價格增速過快的信號，房貸利率還會繼續調整，國內房地產泡沫最終將被逐漸消解。

　　時過近兩年，泡沫依然沒有消解，但易憲容仍認為泡沫終歸是要破滅的，等不到10年。既如此，那么房價再漲10年也就是一句空話。

　　對于人口結構導致房價上揚這一觀點，易憲容并不贊同。

　　“其實，住房的供求關系與人口結構有關，住房的價格反映住房的供求關系。但在中國，情況與國外有很大差別。”易憲容說，國外房地產市場都是經過幾百年發展起來的，而我們的房地產市場只是幾年的時間內發展的結果。試想，中國的房地產市場能夠在幾年內走完國外發展幾百年的路嗎？這是不可能的。再加上中國的土地公有制，因此，中國房地產市場與由供求關系決定的國外市場相比，還差得太遠。

　　易憲容認為，就目前的情況來說，中國房地產市場的價格仍然是人為操縱機會較大，特別是房地產作為一種特質性的產品、一種唯一性產品，它更容易被壟斷性定價。在這種情況下，如果政府沒有一個好的房地產市場政策，房地產市場的價格根本不會由市場的供求關系來決定。

　　對于人口結構與房地產市場的供求關系，易憲容分析，從總量上來看，中國的人口是不斷在增加，但家庭的人口越來越少。從1998年到2004年，為什么這幾年住房需求短期爆發出來？原因很多，但最重要的是住房制度改革、銀行按揭的推出及人口結構正好處于多人口的家庭進入就業工作時期。也就是說，當多子女的家庭進入工作時期，一個家庭分出多個家庭，其住房的需求自然增加。而在獨生子女政策下的家庭，其情況正好是反向的，即在獨生子女的人口結構下，是多個家庭向一個家庭結構的融合而不是分離。而這些家庭的父母親多數都有住房，當家庭融合后，住房需求是減少而不是增加。

　　還有，每年高考的學生，幾年后是就業的主力軍，但這些人口中相當一部分是農家子女，他們通過高考進入大學來改變自己的處境與社會地位，這當然是社會巨大的進步。但是，即使是城市的家庭，在目前的高房價下，他們花幾代人的努力都無法購買子女所需求的住房，農村居民的子女一進入城市工作就有能力購買所需要的住房嗎？如果目前的住房政策不改變，他們要進入高房價的市場根本不可能。

　　“也就是說，住房的需要與人口結構有關，但住房的需求與人口結構關系不大。最為重要的就是與房價的高低有關。而且就目前人口結構的變化來看，家庭融合只是減少對住房套數的需求，而不是增加。”易憲容說。(溫淑萍）

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