今年上半年，房價出現持續上漲局面，供求矛盾已經被建設部認為是導致房價上漲主要原因之一。一方面是國土資源部促進各個地方政府開始加大土地供應量，另一方面，開發商在大肆拿地的情況下，由于不可能立即變成供應上市，供應的土地正逐步變成了開發商的“土地儲備”。

　　這種情況下，開發商“囤地”行為已經直接造成了供求緊張的導火索之一。專家指出，改變土地供應模式，防止開發商囤地壟斷資源已經成為當務之急。

　　上市公司瘋狂儲地

　　去年以來，萬科地產(000002)一改前期“現金為王”的策略，開始大規模拿地。

　　2006年年報顯示，截至2006年年末，已獲取的規劃中項目面積合計約1851萬平方米，其中去年新獲取項目47個，總占地面積約910萬平方米，規劃建筑面積總計約1222萬平方米。到今年一季度，公司再增19個項目，規劃建筑面積292.9萬平方米。即使以每年平均500萬平方米的消化量計算，公司土地儲備也至少可以維持4年以上。更何況，萬科的拿地步伐絲毫沒有停止，粗略統計，單單是今年7月份1個月，萬科在全國各地拿地已經累計花出去超過60億元。

　　7月24日，北辰實業(601588)聯合北京城開以92億元的天價中標湖南長沙城北新河三角洲地塊，成為“中國地王”，僅僅這一幅地王，就給北辰帶來了380萬平方米建筑面積的土地儲備。

　　金地(600383)年報顯示，到本年度報告披露時，公司未結算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米。這部分土地儲備將可以保證公司5年的開發需要。

　　保利地產(600048)同樣頻頻拿地，數據顯示，其現有土地儲備1000多萬平方米左右，分布在全國10個城市，至少保證了未來3年房地產開發所需。

　　中國指數研究院華東分院副院長陳晟表示，對于地產上市公司來說，投資者所觀察的最重要指標就是土地儲備量，正因為如此，上市公司增加土地儲備成為最好的發展途徑，加上目前上市公司很容易從公開市場上募集資金，資金充沛也支持了其公開拿地的行為。

　　買地速度高于開發速度

　　國內上市公司的類似舉動其實有源可尋。在過去，大規模儲地是香港地產公司的生存法寶之一，過去幾年里，包括長和系、恒隆地產、新世界、新鴻基等公司在內地大肆增加土儲，其中單單李嘉誠名下長和系就接近2000萬平方米。到最近，資金實力逐漸雄厚的開發商也開始依例為之。

　　國家統計局發布的統計數據顯示，今年上半年，全國土地購置面積與土地開發面積增速繼續回升。上半年全國房地產開發企業完成土地購置面積1.73億平方米，同比增長10%，一季度是下降8.6%；分地區看，東部地區房地產開發企業購置土地面積為8223萬平方米，增長14.3%，中、西部地區分別增長7.7%和5.1%。與此同時，數據顯示，上半年完成土地開發面積為1.18億平方米，增長7.6%。可以看到，開發商買地的速度明顯高于土地開發速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。

　　廣東公布的房地產運行情況也顯示，上半年，廣東房地產企業本年購置土地面積1254.47萬平方米，同比增長27.5%；待開發土地面積4748.55萬平方米，增長0.1%。但本年完成開發土地面積1149.53萬平方米，比上年同期減少228.58萬平方米，下降16.6%。開發企業出現“囤地”傾向。

　　建設銀行研究部剛剛出爐的一份《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：今年前5個月，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，遠未達70%以上政策要求。此外，開發商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴重。2001年初至今年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣。

　　加劇供求矛盾

　　7月30日，國家發展改革委價格監測中心發布《2007年上半年房價分析及后期走勢預測》報告明確指出：開發商囤地、捂房現象嚴重，加劇了供求矛盾。

　　從2006年上市公司年報看，一些房地產上市企業擁有大量的存量土地儲備，土地儲備總建筑規劃面積多在300萬平方米以上，個別企業超過1000萬平方米，按目前的囤地企業年開發量計算，在沒有新購土地的情況下，一般可供連續開發好幾年，個別企業土地儲備量可供開發六七年，其他非上市開發企業也都有大小不等的土地儲備。

　　在房價較快上漲的情況下，一些開發商建而不售，捂盤惜售現象也很嚴重。一些開發商采取分批銷售、推遲開盤時間、內部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。

　　根據去年房地產項目開工數量預計，僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個，個別樓盤開盤時間甚至推遲1年，而價格也上漲了近20%。

　　推動房價繼續上漲

　　由于近期開發商儲備土地屢屢創出天價，大部分土地價格已經達到了周邊樓板價格，基于成本上浮明顯，未來房產價格上漲也被認為必然。

　　以北辰實業收獲的長沙天價土地為例。目前長沙平均房價為3500~3600元/平方米，而該地塊樓面成交價已達3500元/平方米，預計項目成本價將在5500元/平方米以上，業內人士認為，這一價差會迅速抬高當地房價。

　　建行報告指出，如果政府不出臺更有針對性的調控政策，下半年房地產價格將加速上漲。其中，中心城市高房價將波及周邊二、三線城市，前期房價上漲較少的城市也將出現快速補漲。

　　國家發展改革委價格監測中心觀點與之相似，統計顯示，從今年3月份開始，全國36個大中城市商品房集中成交價已連續4個月環比上漲超過1.5%，這是2004年以來的第一次。從目前情況看，推動近期房價較快上漲的因素很難在短期內消除，預計今年后期全國房價較快上漲的走勢仍將持續一段時間，全年漲幅可能略高于去年。(劉秀浩 李妮)

　　記者觀察

　　整理存量土地迫在眉睫

　　早報記者劉秀浩

　　實際上，為防止開發商囤積土地，政府早有明文規定。1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規定，連續2年未使用的閑置土地，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。

　　2006年4月25日，國土資源部發布《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)，并規定從2006年7月1日起實行。

　　為保證用地者及時開發利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設項目的動工日期外，《出讓合同補充協議》第一條約定了建設項目的竣工時間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收”.并在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。國土部有關負責人強調，這一規定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工問題，防止開發商長期大量囤積土地。

　　但是，從執行情況來看，真正被收回的土地少之又少，而由于地價上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。綠城中國董事長宋衛平在拿下新江灣城土地后曾對記者表示，這一地塊開始動工，“至少要等1年半”。

　　中國指數研究院華東分院副院長陳晟則表示，除了政府層面的土地供應之外，整理存量土地迫在眉睫。據陳晟透露，目前上海關于存量土地的整理工作已經在進行之中。

　　國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉云接受媒體采訪時表示，對于目前已經被開發商掌握的土地，只能采取市場手段抑制房價上漲，如在交易過程中增加稅收成本等。而同時，加大政府對房地產開發建設的掌控力度，積極滿足中低收入者的住房需求也是一方面。鄒曉云表示，目前國土方面一直在呼吁將大地塊的土地供應改變模式，分為中小地塊推向市場。“這樣可以有效避免少數大型開發商壟斷土地資源，延長開發周期以囤地的行為。”