編輯同志：

　　最近，美國第十大抵押貸款公司——美國住宅抵押貸款投資公司正式向法院提交破產(chǎn)申請，這是美國次級抵押貸款市場危機(jī)發(fā)生以來倒下的又一家抵押貸款公司。能給我們講講這是怎么一回事？對中國房地產(chǎn)業(yè)有什么啟示？

　　讀者 潛龍在田

　　近期，受美國次級抵押債的影響，全球資本市場出現(xiàn)了一定程度的動蕩。自今年3月以來，美國次級抵押貸款信用危機(jī)愈演愈烈，已有數(shù)十家抵押貸款公司遭遇清盤，使得美國信貸市場遭遇幾十年以來罕見的亂局。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，如果這種不景氣持續(xù)下去，還可能導(dǎo)致100家次級抵押貸款公司關(guān)閉，危機(jī)損失可能達(dá)5000億美元。

　　所謂次級按揭，是指在美國向信用分?jǐn)?shù)較低、收入證明缺失、負(fù)債較重的人提供住房貸款。有了次級抵押貸款市場，一些原本難以申請到貸款的低收入者能夠貸款買房，還有一些消費(fèi)者可以輕松申請到多筆次級抵押貸款用于“倒房”賺錢。然而，一旦房地產(chǎn)市場降溫，這些次級抵押貸款客戶不得不承擔(dān)沉重的貸款利率，淪為“房奴”。據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會的報告顯示，2006年獲得次級抵押貸款的美國人中有30%可能無法及時還貸，即美國全國有大約220萬人可能因為無力還貸而失去住房。

　　盡管美國次級按揭本意是好的，它使得窮人也能買得起房，但它最終還是走過了頭。統(tǒng)計顯示，2001年全美25%次級抵押貸款發(fā)放給了那些收入證明缺失的借款人，到2006年這個比例已升至45%。更令人驚愕的是，一些貸款機(jī)構(gòu)甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，無需提供任何有關(guān)償還能力的證明。鑒于美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎(chǔ)上，而是建立在房價不斷上漲的假設(shè)之上。一旦房價下跌加上貸款利率逐步上升，客戶們的負(fù)擔(dān)就逐步加重。最終當(dāng)這種負(fù)擔(dān)到了極限時，大量違約客戶隨即出現(xiàn)，危機(jī)隨之產(chǎn)生。

　　這場鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的次級債危機(jī)，使得去年進(jìn)入房市的美國投資者基本都被套牢，即使是2005年及以前進(jìn)入房市的投資者，考慮到美國現(xiàn)有5%以上的利率水平，資金成本在提高，加上美國房市量價齊跌，房地產(chǎn)價值仍處于不斷“縮水”的過程中。其實(shí)，對于這樣的情景，國內(nèi)房地產(chǎn)投資者應(yīng)該也不陌生。就在2005年上海房地產(chǎn)價格狂漲兩年后，不少投資者仍然迷信“只漲不跌”盲目入市，結(jié)果這年的6月上海房價在國內(nèi)率先大跌，有的樓盤跌幅甚至超過20%~30%。一時讓許多炒房者將首付款都跌沒了。

　　目前我國房價在房貸資金支撐下仍然一路看漲，看不出下跌的跡象。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的調(diào)查顯示，今年二季度，全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同季度上漲6.3%。央行發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中同時提醒：今年以來，房地產(chǎn)價格又出現(xiàn)了加快上漲勢頭。本來夏季是房市交易的傳統(tǒng)淡季，但全國房市行情的熱度堪與炎夏試比高。一系列統(tǒng)計數(shù)據(jù)和市場動向均顯示，房價未見低頭卻又抬頭，并且，漲幅比以前明顯加快。問題是隨著中國房地產(chǎn)價格出人意料地上漲，住房抵押貸款的風(fēng)險已經(jīng)越來越大了；隨著央行屢次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來越難以預(yù)測未來償付現(xiàn)金支出的變化。一旦中國房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險暴露，又會對房地產(chǎn)市場乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的沖擊。

　　值得注意的是，美國次級債危機(jī)爆發(fā)前也沒有明顯征兆，房地產(chǎn)銷售去年還是欣欣向榮，轉(zhuǎn)眼間就危機(jī)四伏。而這禍根緣于房地產(chǎn)的過度炒作。回過頭來看國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，即使在傳統(tǒng)的融資渠道下，中國包括房市在內(nèi)的資產(chǎn)市場已經(jīng)顯示出較之美國有過之而無不及的投機(jī)狂潮。除了中心城市的房價居高不下外，一些二、三線城市的房價也出現(xiàn)飆升。如今年前6個月，在房價超過全國平均漲幅的“領(lǐng)漲”城市中，中西部地區(qū)所占比重均在四成以上，而去年同類數(shù)據(jù)不足三成。這預(yù)示著，房價上漲不再是東部沿海城市的局部現(xiàn)象，而是進(jìn)一步向中西部二線城市擴(kuò)散。但房地產(chǎn)空置率卻在一些城市急劇攀升，盡管對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場“泡沫”，目前政府和學(xué)界仍然是語焉不詳，但房地產(chǎn)價格和其他商品一樣絕不會“只漲不跌”。

　　中國目前正在經(jīng)歷資產(chǎn)價格泡沫急劇膨脹時期，自1998年以來，國內(nèi)商業(yè)銀行紛紛調(diào)整其信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，住房抵押貸款以其低風(fēng)險特性，獲得商業(yè)銀行的特別垂青。而大量住房抵押貸款投放正是造成國內(nèi)近年來房地產(chǎn)價格飆升的重要原因，信貸的增長無疑增加了房地產(chǎn)市場的有效需求。盡管國內(nèi)商業(yè)銀行迫于監(jiān)管壓力要求一定的首付比例，這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但以房價收入比來度量，中國的住房抵押貸款無疑也越來越具有美國式次級抵押貸款的特征。經(jīng)濟(jì)規(guī)律告訴人們，任何一次繁榮背后都可能隱藏著衰退的陰影，假若資產(chǎn)價格一旦出現(xiàn)失意的波動和利率出人意料地上升，借款者償債負(fù)擔(dān)超過了臨界點(diǎn)時，他們發(fā)生道德風(fēng)險的概率也就更大了。此時，抵押貸款危機(jī)就隨時可能產(chǎn)生。

　　從今年3月開始短短半年時間央行已經(jīng)連續(xù)4次加息，市場利率水平明顯提高，尤其是隨著CPI不斷提高，為了遏止通貨膨脹，央行還可能會進(jìn)一步采取包括加息在內(nèi)的緊縮政策，而到了2008年初，銀行將開始執(zhí)行新的貸款利息，今年的歷次加息將一次性釋放，貸款購房者的負(fù)擔(dān)將明顯增加，這些無疑將給國內(nèi)房市帶來新的變數(shù)。因此，有必要吸取美國次級債危機(jī)的教訓(xùn)，未雨綢繆，努力消除引發(fā)房市投機(jī)的內(nèi)生機(jī)制，并通過引入基于公眾意愿的政府住房計劃、打擊過度投機(jī)政策，防患于未然。惟有如此，才能應(yīng)對和化解可能發(fā)生的任何房市風(fēng)險。(吳學(xué)安)