政府公布的房價嚴重失真？

　　房價或許是最說不清楚的數字。同一套住宅，在交易過程中，會出現三種價格。

　　半個月前，曾先生通過清水苑廣州大道分店買了一套華景大廈的物業。三方合約上的交易成交價為76萬元，在辦理按揭時銀行的評估價是70萬，最高可以貸款49萬，而在房管局備案的《房地產買賣合同》上的交易價為38萬。

　　在清源按揭中心的高級信貸顧問阿建看來，銀行的評估價逐漸謹慎，一般，都要略低于房子的實際成交價。

　　哪個才是真正的房價？

　　根據廣州市國土房管局的統計數據，2007年6月份廣州市的二手房(住宅)的均價為3991元/平方米。房管局的統計數字以在房管局備案的交易價即報稅價為準。

　　而清水苑研究部的數據表明，2007年6月份廣州二手房均價是6308元/平方米，這一價格比政府公布的價格高了近60%。清水苑數據來源于清水苑促成的買賣交易的實際成交價。

　　在9月14日舉辦的2007廣州秋季樓市發展論壇上，廣州市房地產協會名譽會長陳敦林旗幟鮮明地指出：廣州房價應以政府信息發布中心公布的數據為準，因為其已完成交稅、過戶等程序，廣州市房地產交易中心公布的數據是最終端、最真實的數據。

　　根據房管局公布的數據，2007年上半年廣州市二手房交易均價甚至在3月和6月出現了小幅下降。

　　或許陳會長也沒有想到，即使是政府信息發布的中心——房管局也對自己的統計數據也毫無信心。“建議參考大的中介地產公司的數據，他們的更為準確。”廣州市房地產交易中心的工作人員對南方周末記者說。

　　地產經紀們并不愿意過多地關心政府公布的均價，盡管這些均價大多是出自他們之手。

　　為了減少交易成本，報低成交價以避稅是二手房買賣市場中通行的潛規則。

　　早在簽約之前，經紀阿玲就已告訴曾先生，將成交價報低一半，他就可以少交3萬元的稅費。“報低價避稅”是經紀們一個極具誘惑力的談判砝碼。

　　城市的每個區域，政府都會有一個參考價，只要不偏離參考價太離譜，報價一般都會被通過的。

　　“名門大廈的參考價是6000-7000元，但實際成交價至少1萬，7000元的報價一定能通過。”馮小姐還沒碰到上報的成交價沒被通過的情況。根本不用擔心買賣雙方報低價會產生什么糾紛，因為《房地產買賣合同》上買賣雙方都已簽字，更重要的是這份合同在房管局備案，買賣雙方均不持有。

　　中介與“炒家”的合謀

　　清水苑番禺吉祥道分店的經紀阿紅最近接到了一個大單：湖北的姚先生需要在廣州碧桂園一次性買入4套房子，條件只有一個，希望4套房子是同一個業主，容易談判。

　　為了贏得姚先生的信任，阿紅還鄭重寫下了“某某5套房產屬于同一業主”的保證書。

　　盡管這5套房子房產證上“共有權人”的名字并不一樣，但現在它們有一個相同的全權代理人——黃費鴻(化名)。

　　他被當地中介尊稱為“黃叔”，是廣州碧桂園里最大的“炒家”，平時很少親自參與交易，只是在最后簽約時才現身，更多的時候是一個叫“陳雪兒”的助手代他出面，電話里阿紅親切地稱她為“雪兒姐”。“炒家”正在從房價近乎癲狂的深圳轉向廣州，為越來越多的廣州人所熟悉。

　　嚴格意義來說，“炒家”和原業主的交易并未全部完成，為了規避稅費，“炒家”往往在一次性支付房款后，得到原業主的一份“全權委托書”，而并未在房管局進行備案和過戶。

　　當有廣州碧桂園業主放盤時，會有不止一家的地產中介在第一時間通知黃叔，或許是市場嗅覺更加敏銳，在一般客戶還在猶豫之際，他就已經果斷出手。而當一般客戶終于下定買房的決心時，這套物業已經被重新掛在了中介公司的櫥窗里，什么都沒變，多的只是少則幾萬多則數十萬的價差，和一份全權委托書。

　　“炒家出手果斷、懂行情，根本用不著經紀苦口婆心，而且一套房子至少可以賺兩次傭金，何樂而不為。”在地產經紀阿華眼里，中介理所當然更愿意和“炒家”打交道。

　　法律專家提出：炒家用全權委托書炒房有很大風險，因為該物業的產權所有人名字仍然是原業主，理論上原業主仍然有可能對該物業進行其他處置。

　　盡管房地產中介服務管理所的史小明書記一再強調，指向不明確的全權委托書不受法律保護，然而，類似的全權委托書正在成為二手房地產交易市場中的常態。專家們的擔心很少成為現實，因為“炒家”從來都不會把房子捂在手上太久。

　　黃叔上個月以150萬元的總價從清水苑吉祥道分店買入碧桂園雅苑80座G01和68座G02。一個月后，辦理了相關手續，這處物業的售價改為180萬元，來看房的人絡繹不絕。其他兩處物業的全權委托書上的日期分別是8月13日和8月24日。

　　清水苑研究部的一份資料表明：廣州部分物業前后兩次交易時間差僅一個月，但賬面盈利可以達到32.5%。“至于價格，商量的余地很小，因為‘炒家’幾乎壟斷了市場。”阿紅告訴姚先生。“炒家”的售價比一般市價要高，而且客戶幾乎沒有討價還價的可能，畢竟“只此一家”。

　　阿紅做了這樣的一個比較：黃叔手上華苑9座的房子，102.5平方71萬，是一個北向的空房，華苑36座普通業主的一套房子，102.5平方70萬，南向帶全部裝修和家電。

　　而在經紀阿華看來，這套房子很快就會轉到黃叔的名下，他應該不會放過這套“筍盤”。(文中“清水苑”為化名)

　　（孟登科）

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