開發

　　從單一變多元

　　對于房企發展主攻方向的調整，說到底，實際上就是“順應變化”。

　　住宅不再獨秀

　　國內房地產業發展初期，由于剛剛進入住宅商品化時代，住宅產品完全是“一枝獨秀”。只是隨著行業發展的逐漸成熟，才慢慢從單純的住宅開發擴散至其他產品的發展，甚至有了復合型的房地產開發，如旅游地產、商業地產等多種模式。而這種變化，隨著產業政策調控的進行，愈加明顯起來。

　　房地產調控在兩年之前正式拉開序幕，一些房企在當時就開始有意識地轉向其他領域。如綠地集團在2005年就宣布進行產業結構調整，成立了商業、建設、汽車服務及能源四大綜合產業集團。這就意味著，原本單純以住宅開發為主的綠地集團，開始將發展觸角伸向其他領域。同時，力圖在產品結構和產業結構上進行調整的綠地集團還在南昌、合肥、長春、南京、西安等多個城市進行布局，相繼投資開發了多個大型綜合項目，從住宅開發商向綜合發展商轉身。

　　商業地產走紅

　　具體來看，房企在發展策略方面最樂意開辟的新戰場還是商業地產。如世茂集團此前宣布整合旗下兩大上市公司，通過把世茂房地產的部分商業資產注入世茂股份清晰界定企業業務范圍，今后世茂房地產將繼續從事住宅及酒店業務，世茂股份則將業務定位于發展商業地產。世茂集團董事局主席許榮茂在接受本報記者專訪時就表示：“我們已經把核心投資領域擴展到了長線投資、固定資產模式的商業地產項目，今后企業的利潤相應地就會更加平穩。”

　　而近期頻繁出手商業項目的復地集團也明確顯露出涉足商業地產領域的決心。今年9月復地收購北京世華國際中心，10月又收購杭州花園商貿城，之前還收購過北京一寫字樓以及與家飾佳合作開發北京萬豪中心等。復地集團總裁范偉表示，對于復地來說，逐步涉足一些商業物業的發展，屬于企業積累到一定程度時必然會進行的改變。范偉認為，對于一家房地產上市公司來說，長期持有一定比例的經營性物業是必需的，這種模式所帶來的穩定回報也將成為公司收益的重要組成部分，并有利于實現公司的持續發展。

　　融資

　　從銀行入股市

　　從去年起，房企便開始向資本市場頻頻張嘴要食，而今年以來，銀根緊縮導致的房企融資戰場轉移更是有目共睹。

　　銀行門檻高

　　下半年來，房地產市場調控組合拳頻繁發力，從解決城市低收入家庭住房困難的國務院意見，到加強商品房信貸管理的通知，再到外商投資國內房地產業限制范圍擴大，中央調控樓市的思路和決心清晰可見。

　　在房地產金融市場，影響最大的政策莫過于央行收緊房貸的信貸管理通知，今年的新政除要求嚴格住房消費貸款管理外，還要求各商業銀行嚴格房地產開發貸款管理，對項目資本金比例達不到35%或未取得相關證件的項目不得發放貸款，對囤地、囤房的企業不得發放貸款，并嚴格規范土地儲備貸款管理，不得向房企發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

　　眾所周知，宏觀調控前，銀行貸款占房地產開發資金的比重居高不下，而到了今年上半年，根據中國人民銀行數據，房地產開發到位資金15618億元，同比增長27.8%；其中，銀行貸款占比22.1%，同比增長25.9%，增幅比去年同期下降了30.5個百分點；而今年前9個月，銀行貸款在房地產開發資金中的只有占20%左右。

　　股市風光多

　　一輪緊過一輪的銀根收縮令開發商不得不尋找除銀行貸款外的其他融資渠道，由此一路走強的股市今年繼續成為房地產上市公司和準上市公司的圈錢寶地。

　　最近一個通過IPO獲得巨額融資的房企是北京的SOHO中國，上月，資金與土地儲備都一度吃緊的SOHO中國在香港上市成功，融得147億港元巨資。此外，北京華遠房地產借殼SST幸福宣告成功等案例也正在被津津樂道，而去年來已有逾百家房企通過借殼成為了上市公司。

　　除IPO和借殼外，大量已經上市的房企則選擇了增發或發債等形式融資。Wind資訊的統計顯示，今年以來滬深兩市已有133家上市公司進行了增發，而去年這一數字僅為65家。其中，有25家房地產公司實施定向增發，7家公司實施公開增發，2家公司實施配股，募集資金共計超過千億元。發債方面，目前至少已有金地、保利、北辰、萬科、中糧、新湖等6家宣布啟動債券再融資程序，融資上限合計為157億元。

　　而面對各大房企的資金饑渴，股市成功“托孤”又反過來進一步成就了今年房企風光無限的囤地和收益增長。數據顯示，今年1-9月，全國房地產開發完成投資16814億元，同比增長30.3%。住宅完成投資同比增長32.8%，高于同期房地產投資增幅2.5個百分點。受惠于此，84家地產上市公司中，有52家凈利潤同比增長，增幅達到100%以上的有23家，整個板塊平均凈利潤增長率達到75.31%。

　　但值得注意的是，截至目前，約七成公開增發的房地產上市公司股價跌破了增發價。隨著樓市調控正悄然影響著市場走勢，已經處于較高市盈率的房地產股在敏感時期可能變得更加脆弱，資本市場能否長久支持房企的融資欲求成為未知數，一旦樓市有變帶動股市調整，房企或將風光不在。

　　業內人士稱，近期房地產上市公司的再融資行為有減緩跡象。在宏觀調控整體收緊的背景下，管理層或有意收縮房企在A股的再融資行為，因為大量的資金流入房企袋中可能推高地價房價，一定程度上抵消調控措施在信貸、土地等領域的政策效力。

　　拿地

　　從一線到二三線

　　在土地市場的“門檻”不斷抬高的情況下，開發商正有意無意地選擇從一線城市向二三線城市轉移。

　　一線城市“赤膊戰”

　　“如果十年前你有兩三個億，在北京搞房地產沒問題，但現在你想都別想。”北京正江房地產開發有限公司開發部經理田志喜向記者直言。

　　實際上，在經歷了十余年的商品房市場大發展后，現在的一線城市(特別是中心城區)的房地產開發已經基本成為大開發商之間赤膊角逐的競技場，而中小開發商的生存空間越來越狹小。特別是近幾年一波又一波的調控重壓下，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的土地供應量不大但土價節節攀升，大部分開發商往往一地難求。

　　就在上月末，北京萬科以17億元人民幣擊敗遠洋地產、金融街等房企，競得朝陽區西大望路27號住宅及代建公建土地，成交價格為招標底價的2.2倍，樓板價逾11000元/平方米，達到周邊樓盤目前售價的一半左右。

　　“目前就是‘僧多粥少’，有地塊可搶還是好的，最怕的是沒地可買。”有開發商表示。記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，截至上月25日，北京已供應住宅用地42宗，土地面積594公頃，可建建筑面積741萬平方米；其中已成交土地37宗，土地面積539公頃，可建建筑面積689萬平方米。但這批地塊大部分位于密云、門頭溝、延慶等“衛星城”，中心城區地塊屈指可數。

　　“寧作雞頭，不作鳳尾。”上述開發商私下向記者表示，雖然土地供應總量每年都基本有所保證，但如果位于中心城區的地塊越來越少，大城市的開發前景還不如小城市。在他看來，目前北京、上海的房價已經處于高位，未來增長空間有限，增速也會隨之放緩。

　　二三線城市“淘金潮”

　　應該說，上述開發商的心態具有相當的代表性。而根據上海證券報與搜狐網焦點房地產網所作的聯合調查也顯示，有約72%的開發商樂意進軍二三線城市。“一線城市在延續平穩的上升態勢，與此同時，開發商也越來越看好正在興起的二三線城市并想把握住機遇。”世邦魏理仕的一位市場研究員表示。

　　實際上，目前二三線城市正在不斷擴大的房地產市場需求，使得其樓市利潤空間也相對較大，加之政策傾斜形成的成本洼地等，種種因素使越來越多的開發商開始進入二三線城市開辟新戰場。

　　值得關注的是，不僅僅是勢力相對薄弱的中小開發商進入二三線城市“淘金”，香港、北京、上海等地實力雄厚的大開發商也在關注二三線城市。如恒隆地產前不久表示，將增加內地投資額至400億元，主要用于投資天津、濟南、沈陽、無錫及長沙等二三線城市；而此前富力地產高層也坦言，目前二線城市的發展空間以及抗風險能力可能大于一線城市。

　　不過，隨著這些房企的戰略重點由一線城市向二三線城市轉移，二三線城市的土地市場也面臨著競爭加劇、價格上漲的壓力。“在這種市場擠壓下，我們省會不少開發商干脆也‘上山下鄉’，轉入地市甚至縣市去開發。”中原地產鄭州公司的一位經理說。

　　然而，二三線城市的市場前景雖好，但也存在著風險。“開發商需要對城市特點、開發規模、客戶群等心中有數。”北京陽光100置業集團有限公司副總范小沖提醒說。（唐文祺 于兵兵 于祥明）