從目前看，北京、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價(jià)無市”的現(xiàn)象甚為明顯。若中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量一直維持這種下降態(tài)勢(shì)，那么，按上述理論，很可能2008年前三季度，我國(guó)房屋銷售價(jià)格仍會(huì)總體維持上升格局，只是上漲速度會(huì)減慢，直至2008年第四季度，房?jī)r(jià)可能走向平穩(wěn)，并會(huì)盤整一段時(shí)間，隨后開始整體下降。2010年大致是此輪經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整一般提前經(jīng)濟(jì)周期拐點(diǎn)一年時(shí)間。與前面理論相符，2008年在有價(jià)無市中，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，其速度會(huì)減慢，之后可能盤整，真正的拐點(diǎn)來臨或許是2008年以后的事情。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，目前已歷經(jīng)兩年多時(shí)間，從2005年“國(guó)八條”，到后來“國(guó)六條”、土地增值稅政策、提高房貸首付比例、限制外資炒房、增加二手房交易稅，再到歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率、加強(qiáng)住房保障等等，調(diào)控政策之密集、數(shù)量之多、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。但是，2007年10月前，調(diào)控未能顯現(xiàn)效果，房?jī)r(jià)仍一路攀升。受CPI不斷高企影響，政府加大了宏觀調(diào)控力度。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了房貸新政。

　　第二套房貸新政重創(chuàng)了整個(gè)房市預(yù)期，使市場(chǎng)需求銳減。全國(guó)各地房市出現(xiàn)異變，各地不斷出現(xiàn)“退房潮”，觀望氣氛濃厚，房?jī)r(jià)呈一定幅度的波動(dòng)，同時(shí)房屋的交易量不斷下滑，全國(guó)許多城市普遍出現(xiàn)了量減價(jià)升的“空漲”現(xiàn)象。北京、上海、深圳、重慶等許多大中城市樓市自2007年10月起成交量普遍萎縮，直至2007年底及2008年初，成交量下滑嚴(yán)重，但是，成交價(jià)格卻創(chuàng)下新高。呈現(xiàn)“價(jià)漲量跌”態(tài)勢(shì)。

　　不能否認(rèn)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房市的作用一直在累積和疊加著，因?yàn)椋�伴隨全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，銷量并沒有同步增長(zhǎng)。第二套房貸新政出臺(tái)后，全國(guó)大中城市房屋銷售量出現(xiàn)較大幅下降，“有價(jià)無市”甚為明顯。可見，政策確實(shí)顯現(xiàn)一定威力了。然而，當(dāng)前銷量下降、房?jī)r(jià)調(diào)整是否就意味著中國(guó)房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)或即將來臨了呢？

　　目前，關(guān)于房地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的討論不絕于耳。有的說近期不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，有的認(rèn)為拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，有的還認(rèn)為拐點(diǎn)在無限接近。那么情況到底是怎樣？

　　筆者認(rèn)為，不能輕言拐點(diǎn)。所謂拐點(diǎn)，應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走熊，房地產(chǎn)價(jià)格整體呈現(xiàn)下跌之勢(shì)。但從目前看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不存在整體走熊的特征。近年，一些城市和地區(qū)房?jī)r(jià)上漲太快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的購(gòu)買力，在調(diào)控政策作用下市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整，表現(xiàn)出房?jī)r(jià)的波動(dòng)性。同時(shí)信貸收緊、禁止外資炒房，提高第二套房首付比例和利率等政策，都一定程度上抑制了炒房現(xiàn)象，銷量出現(xiàn)下降以及房?jī)r(jià)在一定程度上波動(dòng)，這些都是可以理解的。但這并不意味著拐點(diǎn)已經(jīng)降臨。

　　因?yàn)榇偈狗績(jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依然存在，大量的市場(chǎng)需求還沒有得到滿足，投機(jī)炒房機(jī)制也沒有真正被遏制。近日有報(bào)道，中國(guó)擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬人，可見，投資和投機(jī)行為并非個(gè)別現(xiàn)象。那些前期沒有大幅上漲的地方可能還會(huì)出現(xiàn)一定幅度上漲。信貸收緊，但投資、投機(jī)資金仍大量存在，旺盛的真實(shí)性自住需求與投資投機(jī)性需求，使供不應(yīng)求的局面終難緩解，若沒有實(shí)質(zhì)性政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)下降還很難。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是遏制投機(jī)。筆者2007年4月曾公開撰文指出，房地產(chǎn)稅收，即物業(yè)稅對(duì)遏制投機(jī)炒房、囤房行為至關(guān)重要，可以說物業(yè)稅不出，房?jī)r(jià)終難下降。更值得關(guān)注的是，近日有報(bào)道，與成交量下滑相對(duì)應(yīng)，2007年12月北京二手房房源掛牌量在萎縮。2007年12月，北京存量房源發(fā)布環(huán)比下降了20.5%。可以看出，隨著房?jī)r(jià)波動(dòng)以及交易量下降，二手房市場(chǎng)不但沒有出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，上市量反而減少。市場(chǎng)上供不應(yīng)求或者基本平衡的情況仍未改變，房?jī)r(jià)近期整體下降還不現(xiàn)實(shí)。

　　從理論上解釋，房?jī)r(jià)向下是非常有粘性的。面對(duì)需求下降，調(diào)整的只能是銷量，而不是價(jià)格。開發(fā)商其實(shí)比二手房產(chǎn)擁有者更有積極性去銷售房產(chǎn)，因?yàn)樗麄兠媾R較大的資金鏈壓力。而房產(chǎn)擁有者非常不愿意在一個(gè)弱勢(shì)市場(chǎng)賣掉房產(chǎn)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，人們存在損失規(guī)避行為，只要不賣掉房子，就可以充分維持所支付的房子的價(jià)值。

　　如今，國(guó)家加強(qiáng)了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障住房的建設(shè)，會(huì)增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量，一定程度上會(huì)緩解需求壓力。這也會(huì)使那些囤房、炒房的投資和投機(jī)客無較大空間，從而大大減緩?fù)顿Y和投機(jī)性需求，緩解供求矛盾。但是，受影響較大的只可能是低端房產(chǎn)，而對(duì)高端市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生較大沖擊。真正影響市場(chǎng)的恐怕還是物業(yè)稅的出臺(tái)。

　　國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究(美國(guó)學(xué)者Edward E. Leamer，2007)顯示，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定程度后，交易量達(dá)到頂峰，之后交易量呈下降趨勢(shì)，但此時(shí)房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲，可維持一年時(shí)間，這時(shí)即使銷售量是以前一半的速率，房?jī)r(jià)仍可轉(zhuǎn)為平穩(wěn)并維持一年調(diào)整期，直至房?jī)r(jià)整體開始緩慢下降。但總體下降幅度不會(huì)非常大，大概每年5%左右，維持5年時(shí)間，直至調(diào)整到此輪價(jià)格的最低位。

　　中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整不一定按此規(guī)律。不過，從目前看，北京、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價(jià)無市”的現(xiàn)象甚為明顯。若中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量一直維持這種下降態(tài)勢(shì)，那么，按上述理論，很可能2008年前三季度，我國(guó)房屋銷售價(jià)格仍會(huì)總體維持上升格局，只是上漲速度會(huì)減慢，直至2008年第四季度，房?jī)r(jià)可能走向平穩(wěn)，并會(huì)盤整一段時(shí)間，隨后開始整體下降。2010年大致是此輪經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整一般提前經(jīng)濟(jì)周期拐點(diǎn)一年時(shí)間。與前面理論相符，2008年在有價(jià)無市中，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，其速度會(huì)減慢，之后可能盤整，真正的拐點(diǎn)來臨或許是2008年以后的事情。

　　(袁秀明 作者單位：中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心)