“長線而言，房地產投資收益比股票等投資收益穩定，比固定收益投資回報率高，符合保險公司穩健投資原則。2008年，在保險業業績大幅上升的條件下，保險公司會更多選擇房地產這樣相對穩健的物業進行投資。”

　　一直在內地地產業上空盤旋的保險資金，近期十分活躍，積極尋求與合作伙伴開展土地開發、工程建設、商業物業長期投資等相關項目合作。

　　近日，中國平安保險(集團)有限公司(2318.HK，601318.SH，下稱“中國平安”)和金茂集團聯合入主了北京最大爛尾項目“嘉利來大坑”。

　　對此，全球五大代理行之一第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司董事長劉德揚在接受《第一財經日報》采訪時表示，中國平安旗下平安信托投資有限公司(下稱“平安信托”)、中國太平洋保險(集團)股份有限公司(601601.SH，下稱“中國太保”)等機構頻繁與地產代理行接觸，四處尋找和談判可收購的物業，投資物業的類型選擇長期持有的經營性物業。“目前，保險資金主要以股權或自用物業的方式曲線介入房地產業。以平安信托為例，進軍地產的野心躍然而出。”

　　劉德揚說，目前，中國內地的保險資金還暫時不能直接投資房地產業，被“保險資金禁投政策”制約。不過，準進是遲早的事情，一旦保監會“開綠燈”，放開保險資金直接投資房地產領域，中國平安、中國太保將獲得先發優勢。

　　曲線進入房地產

　　劉德揚認為，鑒于保險資金目前不能直接投資房地產的政策限制，平安信托將基建投資、地產物業投資與持有運營成為其主打投資業務。

　　“長線而言，房地產投資收益比股票等投資收益穩定，比固定收益投資回報率高，符合保險公司穩健投資原則。2008年，在保險業業績大幅上升的條件下，保險公司會更多選擇房地產這樣相對穩健的物業進行投資。”劉德揚稱。

　　一直以來，是否允許保險資金投資房地產項目備受爭議。截至目前，保監會仍未正式放開保險資金在房地產領域的直接投資，也不允許保險資金設立房地產基金。

　　記者查詢了中國平安官方網站發現，在目前保監會尚未“開綠燈”的情況下，中國平安借道平安信托展開了宏大的房產業務版圖。事實上，平安信托在成立之初就設立了深圳市平安置業投資有限公司(下稱“平安置業”)，投資方向是長期持有的經營性物業。

　　昨天，長期研究中國平安的東方證券股份有限公司分析員王小罡在接受《第一財經日報》采訪時透露，目前保險公司只能通過購買自用物業這種“打擦邊球”的方式投資物業，使用的資金多為自有資金，并輔以財務杠桿。

　　2006年，國內第一部基礎設施項目投資的管理規章——《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》正式發布，允許“保險資金投資交通、通訊、能源、市政、環境保護等國家級重點基礎設施項目”，向龐大的保險資金敞開，房地產項目卻未被列入允許投資行列。

　　不過，王小罡向本報記者解釋，從相關信息來看，保險公司通過“變通”的方式曲線投資房地產已經比較明顯。以中國平安在上海靜安區的自用物業為例，大約有幾個樓面是自用的，而大約有5~8個樓面是用來對外出租的。以自用名義購買商用樓宇，可以看成是運用保險資金，但是這些保險公司購買的樓宇面積遠遠超過了其自身的使用需求，并將部分樓層通過對外租賃收取不菲的租金。中國平安、中國太保都在努力構建新的地產資產管理版圖。

　　“不僅僅在上海，在深圳市福田商業中心區地段，中國平安以16.57億元獨攬新‘深圳第一高’的地塊，總建筑面積規劃超過30萬平方米。顯然，僅僅是自用物業的話，難以消化這么大的體量，剩余部分用于對外商業出租是必然的。”在王小罡看來，目前監管層尚未開閘保險資金直接投資房地產業，因而，這種“自用+租賃”的模式可以理解為“曲線”或“變相”投資房地產。

　　湯臣集團有限公司(0258.HK)內部人士透露，在湯臣一品邊上的花園石橋路附近，陸家嘴金融貿易區將新添一座樓高38層的辦公大廈——太平金融大廈，由中國保險集團全資機構——上海澤鵬置業有限公司開發建設，總投資達20余億元，計劃于2011年初竣工交付使用，落成后將成為中國保險集團國內管理中心。

　　據不完全統計，中國人壽、泰康人壽、華安財險、民生保險、新華保險等大型中資企業，紛紛在北京、上海和廣州等中心城市黃金地段直接、間接購買土地，建造寫字樓和商務產業園區。

　　“錢途”與挑戰

　　記者昨天查詢了中國平安官方網站發現，中國平安此前不久發布公告稱，董事會已審議批準分別為其旗下平安置業和中國平安保險海外(控股)有限公司提供10億元人民幣和0.1億美元擔保。接受10億元人民幣擔保的平安置業是平安信托的控股子公司，主要投資方向為房地產和各類實業。

　　“中國平安靠平安信托與平安置業的雙重配合而介入房地產領域，形成中國平安搭臺、平安信托與平安置業唱戲的局面。”王小罡解釋，中國平安以自住需求的名義購買大宗項目或土地，由平安信托和平安置業實施具體操作：平安信托以發布商業項目集合資金信托計劃的名義，為地產項目的建設與收購募集資金；平安置業則是一些股權合作項目和物業投資的出境方。集團以擔保貸款等形式，擴大平安信托股本，便于其發行信托計劃，以及購入房地產公司股份。

　　王小罡觀察到，中國平安在商業地產方面已經從股權收購到開發、項目合作開發過渡到獨立開發，不斷顯示出對商業地產的感情。

　　不過，獨立于代理行世邦魏理仕的投資基金CBRE INVESTORS基金執行董事顧弘昨天在接受本報記者采訪時表示，雖然平安信托憑借強大的投融資能力和完整的金融支持平臺實力雄厚，在物業投資和資產管理等方面頗有建樹，但是，就房地產投資而言，平安還比較陌生，專業的房地產人才是一個大瓶頸。

　　顧弘的說法并非危言聳聽。2007年第二季度，平安信托高薪向房地產等領域招兵買馬，招聘15個高端職務，主要涉及基建投資、房地產投資等領域，部分高端職位年薪達50萬元，以彌補基建投資、房地產投資的人才短板。

　　“中國平安的部分地產項目獨立開發是比較有風險的，國內外在保險和信托領域已經有過不少的教訓。”顧弘介紹，在國外，保險資金介入地產界，基本是選擇在專業領域內較有優勢的投資基金、專業的商業物業管理公司作為戰略合作伙伴，這樣可以規避很多風險。否則，因為地產開發專業度欠缺而造成各類損失。(葉國靖)