2008這個鼠年，樓市開局延續(xù)了調(diào)整走勢，在近期交易量回落和政府大力推行保障類住房的促使下，購房者對樓市的看漲預(yù)期，已經(jīng)在悄悄改變。

　　不變的是調(diào)整格局

　　就拿春節(jié)前夕的情況來看，整體樓市步入調(diào)整的格局從去年四季度一直延續(xù)到了新年。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的交易數(shù)據(jù)，今年1月北京期房簽約量為29天共5771套，日均簽約數(shù)為199套；現(xiàn)房29天共簽約1159套，日均簽約數(shù)為40套。而去年12月的期房和現(xiàn)房的日均簽約數(shù)分別為260套和68套。可見，新年伊始，北京樓市并沒有朝著上升的趨勢前行，而是繼續(xù)萎縮。

　　又如上海，來自佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，1月上海商品房新增供應(yīng)178.04萬平方米，環(huán)比下滑7%；成交量僅為134.43萬平方米，環(huán)比下滑12.23%；成交均價為11244元/平方米，略低于上一個月的11290元/平方米。事實上，這已經(jīng)是上海樓市連續(xù)第四個月成交下跌。

　　還有因上半年的火熱與下半年的低迷而被業(yè)界稱為“冰火兩重天”的深圳樓市，市場信息顯示，開發(fā)商已經(jīng)意識到固守已久的價格體系正遭受前所未有的挑戰(zhàn)，在臨近春節(jié)之時，各片區(qū)樓盤一同掀起優(yōu)惠打折潮。

　　改變的是市場預(yù)期

　　樓市調(diào)整格局未變，但市場預(yù)期已變，這才是最令開發(fā)商頭痛的問題。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，正是市場內(nèi)購房意愿的下降，使得商品住宅的成交量大幅下滑，從而拖累整個樓市“入冬”。“珠三角房價領(lǐng)跌，北京杭州成交低迷，上海房價整體升幅放緩并有局部下跌……未來樓市走向何方，我們也在拭目以待。問題是，經(jīng)過連續(xù)數(shù)月房價增速下降，成交量也借冬春淡季持續(xù)低位運行，這說明消費者的購房心態(tài)已經(jīng)發(fā)生根本改變，從抱怨房價瘋漲卻又迫不及待想買房，轉(zhuǎn)化為持幣觀望、等待時機。”中房指數(shù)辦公室的一位分析師表示。

　　連萬科集團董事長王石也稱，今年房價暴漲反彈的幾率不大，市場觀望仍會持續(xù)數(shù)月，房價如果要反彈，最快也要等到下半年，小漲是可能的，大漲不太可能。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容的態(tài)度則更為直接，他認為，“第二套房房貸政策”可能直接將30%的投資者排除出市場，并因此抑制市場內(nèi)一半左右的需求。“只要房貸政策逐漸落實，國內(nèi)房地產(chǎn)市場回歸理性是誰也無法阻擋的。”而屆時討論開發(fā)商定價是否高也已不重要，因為當自住需求占市場主導地位的時候，開發(fā)商無論怎么定價，都要考慮市場的實際購買力。

　　住房保障再推一把

　　除了去年的調(diào)控政策把樓市推入調(diào)整期外，今年來的一系列調(diào)控措施也旨在將樓市引入理性軌道。

　　如在春節(jié)前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，從可適當下浮貸款利率等多個方面鼓勵金融機構(gòu)加大對經(jīng)濟適用房開發(fā)的金融支持力度。業(yè)內(nèi)認為，在解決了制度建設(shè)和金融支持兩大難題后，經(jīng)濟適用房將逐步為樓市需求“減壓”。

　　又如各大城市按照建設(shè)部的要求，在1月底2月初陸續(xù)公布了“2008年度住房建設(shè)計劃”，經(jīng)濟適用房、廉租房等保障類住房的建設(shè)規(guī)模都被著重提及。其中，北京提出年內(nèi)新建廉租房50萬平方米、經(jīng)濟適用房300萬平方米、限價房450萬平方米、其他政策類住房350萬平方米；多年前取消經(jīng)濟適用房的上海也將在今年“重拾”經(jīng)濟適用房，保證年內(nèi)開工400萬平方米，今后5年共建經(jīng)濟適用房約2000萬平方米、30萬套，規(guī)模約占同期新建住宅規(guī)模的20%；深圳則計劃年內(nèi)建設(shè)保障性住房4.58萬套、建筑面積228.4萬平方米，經(jīng)濟適用房占0.78萬套、38.4萬平方米，并以政府直接建設(shè)為主。

　　住房保障工作對市場預(yù)期自然也存在影響。建設(shè)部副部長姜偉新近日提出，今年建設(shè)部要抓緊做好住房保障、中等收入家庭住房問題、抑制房價過快上漲等三項工作。規(guī)定各地公布住房建設(shè)計劃，就是給老百姓吃一顆“定心丸”，讓他們有一個市場預(yù)期。“如果說房貸政策是為了有效抑制投資需求，那么，大力發(fā)展保障性住房就是要分流剛性需求，從而通過全面調(diào)節(jié)需求來控制房價。”薛建雄表示。

　　他還以上海為例，“1月上海商品住宅的成交量僅7435套，而保障性的動遷配套房的成交量卻達8473套，保障性房源的交易超過了市場房源的交易，表明政府提供住房的能力強大，而這些均價只有4000元/平方米左右的保障性房源使市民的購房成本大幅下降，穩(wěn)定了前期市民擔心房價上漲而急于買房的情緒。”(李和裕)