2008這個鼠年，樓市開局延續了調整走勢，在近期交易量回落和政府大力推行保障類住房的促使下，購房者對樓市的看漲預期，已經在悄悄改變。

　　不變的是調整格局

　　就拿春節前夕的情況來看，整體樓市步入調整的格局從去年四季度一直延續到了新年。

　　根據北京市房地產交易管理網公布的交易數據，今年1月北京期房簽約量為29天共5771套，日均簽約數為199套；現房29天共簽約1159套，日均簽約數為40套。而去年12月的期房和現房的日均簽約數分別為260套和68套。可見，新年伊始，北京樓市并沒有朝著上升的趨勢前行，而是繼續萎縮。

　　又如上海，來自佑威房地產研究中心的統計顯示，1月上海商品房新增供應178.04萬平方米，環比下滑7%；成交量僅為134.43萬平方米，環比下滑12.23%；成交均價為11244元/平方米，略低于上一個月的11290元/平方米。事實上，這已經是上海樓市連續第四個月成交下跌。

　　還有因上半年的火熱與下半年的低迷而被業界稱為“冰火兩重天”的深圳樓市，市場信息顯示，開發商已經意識到固守已久的價格體系正遭受前所未有的挑戰，在臨近春節之時，各片區樓盤一同掀起優惠打折潮。

　　改變的是市場預期

　　樓市調整格局未變，但市場預期已變，這才是最令開發商頭痛的問題。

　　佑威房地產研究中心主任薛建雄指出，正是市場內購房意愿的下降，使得商品住宅的成交量大幅下滑，從而拖累整個樓市“入冬”。“珠三角房價領跌，北京杭州成交低迷，上海房價整體升幅放緩并有局部下跌……未來樓市走向何方，我們也在拭目以待。問題是，經過連續數月房價增速下降，成交量也借冬春淡季持續低位運行，這說明消費者的購房心態已經發生根本改變，從抱怨房價瘋漲卻又迫不及待想買房，轉化為持幣觀望、等待時機。”中房指數辦公室的一位分析師表示。

　　連萬科集團董事長王石也稱，今年房價暴漲反彈的幾率不大，市場觀望仍會持續數月，房價如果要反彈，最快也要等到下半年，小漲是可能的，大漲不太可能。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容的態度則更為直接，他認為，“第二套房房貸政策”可能直接將30%的投資者排除出市場，并因此抑制市場內一半左右的需求。“只要房貸政策逐漸落實，國內房地產市場回歸理性是誰也無法阻擋的。”而屆時討論開發商定價是否高也已不重要，因為當自住需求占市場主導地位的時候，開發商無論怎么定價，都要考慮市場的實際購買力。

　　住房保障再推一把

　　除了去年的調控政策把樓市推入調整期外，今年來的一系列調控措施也旨在將樓市引入理性軌道。

　　如在春節前，央行和銀監會聯合發布《經濟適用住房開發貸款管理辦法》，從可適當下浮貸款利率等多個方面鼓勵金融機構加大對經濟適用房開發的金融支持力度。業內認為，在解決了制度建設和金融支持兩大難題后，經濟適用房將逐步為樓市需求“減壓”。

　　又如各大城市按照建設部的要求，在1月底2月初陸續公布了“2008年度住房建設計劃”，經濟適用房、廉租房等保障類住房的建設規模都被著重提及。其中，北京提出年內新建廉租房50萬平方米、經濟適用房300萬平方米、限價房450萬平方米、其他政策類住房350萬平方米；多年前取消經濟適用房的上海也將在今年“重拾”經濟適用房，保證年內開工400萬平方米，今后5年共建經濟適用房約2000萬平方米、30萬套，規模約占同期新建住宅規模的20%；深圳則計劃年內建設保障性住房4.58萬套、建筑面積228.4萬平方米，經濟適用房占0.78萬套、38.4萬平方米，并以政府直接建設為主。

　　住房保障工作對市場預期自然也存在影響。建設部副部長姜偉新近日提出，今年建設部要抓緊做好住房保障、中等收入家庭住房問題、抑制房價過快上漲等三項工作。規定各地公布住房建設計劃，就是給老百姓吃一顆“定心丸”，讓他們有一個市場預期。“如果說房貸政策是為了有效抑制投資需求，那么，大力發展保障性住房就是要分流剛性需求，從而通過全面調節需求來控制房價。”薛建雄表示。

　　他還以上海為例，“1月上海商品住宅的成交量僅7435套，而保障性的動遷配套房的成交量卻達8473套，保障性房源的交易超過了市場房源的交易，表明政府提供住房的能力強大，而這些均價只有4000元/平方米左右的保障性房源使市民的購房成本大幅下降，穩定了前期市民擔心房價上漲而急于買房的情緒。”(李和裕)