解讀：復雜的問題簡單的答案 透過房租看房價漲跌

　　當前的房價是否合理？是否真的出現了拐點？站在不同立場的人往往會有截然相反的答案。

　　許多支持房價還會上升的人士說，城市化導致越來越多的人進入城鎮，結婚生子導致居民對擁有自有住房的剛性需求在持續擴大；并且土地是一種非常稀缺的資源，城市可供開發的土地越來越少，因此“房價自然還會上漲”。

　　認為房價會下跌的人則認為：樓價已經遠遠超出了居民的承受能力，而且前一時期過度炒作的深圳、上海等城市，都已出現拐點跡象，“樓市寒潮已是事實”。

　　市場上各種觀點莫衷一是，許多專業人士對廣州房價的走向判斷亦開始變得越來越“審慎”。似乎判斷下一步房價的走向將是一件冒險的事情，甚至一向高調宣稱平抑房價的廣州政府就樓市的走勢亦出現內部分歧，下一步的政策走勢有趨向模糊之“嫌疑”。

　　確實，如果將所謂“剛性需求”、土地稀缺性與供應量、房價與家庭收入比、政策因素等各種復雜問題都一一考慮的話，房價的問題一定會是一個矛盾體，其復雜程度顯然是各種高明的經濟學運算都難以回答的。

　　但復雜的問題往往有簡單的答案。筆者個人以為，樓價是否已經背離市場價值，最簡單的方法就是用房屋的租金來衡量，因為租金的漲跌最能反映一個城市的居住需求是否平衡。從目前各方傳遞的信息來看，這些年，廣州的房價總體上并沒有大的增長(如考慮通脹因素更是如此)，而最近，甚至開始聽說一些“高尚住宅”的租金有下降的趨勢。

　　筆者以為，一些專業人士所謂的“剛性需求”是有點一相情愿的。沒錯，越來越多的人進入城市，工作就業、結婚生子、孝敬父母，許多理由讓我們想擁有一套自己的住房，如果“條件允許”，還想改善居住條件，有換大房子的愿望，而“條件更加允許”的話，“住別墅”也是包括筆者和各位讀者在內的夢想。

　　但是，當工資收入越來越無法跟上房價上漲的步伐時，許多通過千辛萬苦逐漸接近“條件允許”的人，又突然之間離購房的條件越來越遠了，他們開始對擁有自己的房子感到絕望。這時，原本的無數“剛性需求”中的相當一部分在這個時候頃刻化為烏有。也就是說，房價漲得越高，所謂的“剛性需求”轉化為“實際需求”的可能就會越小。

　　這就像鉆石商所說：中國每年有700多萬對新人登記結婚，這些人都對6克拉的卡地亞“鴿子蛋”存在“剛性需求”。你會覺得這是商人的夢囈。而事實上，房地產商在強調所謂“剛性需求”的時候，就有點這個意思。結婚生子需要房子，但他們似乎沒有注意到，中國又不是這兩年才有人結婚生子。恰恰相反，最近幾年，中國的結婚登記數量和人口出生率還在逐年下降。這就比如說“鴿子蛋”，其實是可以用普通結婚戒指代替的嘛！同樣，實在不行，租房也是可以結婚生子的吧？

　　在租金(相對真實的使用價值)并沒有實際性上漲的前提下，且居民自有住房現實需求亦因為房價上漲而減少的同時，房價仍然價量齊漲顯然是跟投資炒作有關。而且，持續的上漲必然產生大量的泡沫成分。但很顯然，這種情況下的持續上漲是難以長期為繼的，泡沫必然會在一定的時候突然破滅。

　　有人會對筆者的觀點質疑，因為這里似乎僅僅是從房屋作為一種消費品的角度來解釋——房屋除了是一種消費產品，它還是一種投資產品。投資產品看的不是其現實價值而是未來預期。

　　但就算是投資產品，也必須參考其現實價值。房屋作為一種典型的投資產品，從投資角度來說，共有兩種獲取回報的方式，一種是直接轉手賣出，獲取差價；另一種就是將房屋出租，獲取長期穩定的租金收益。在早幾年市場比較理性的時候，后者往往是更常見的一種獲取房屋投資回報的方式。

　　因此，通過租賃市場來觀察房屋的投資價值，在一定的時間內也是有很高的參考價值的，除非你相信房屋的租金會在未來的某一天突然上升。

　　記者手記 政府希望房價繼續上漲

　　“態度決定一切，”昔日足球界的這一名句，同樣可以放在廣州樓市上。雖然政府的“態度”不能馬上觸發樓價波動，但卻是所有觸動因素中最有力者。

　　“房價還會漲”

　　在廣州市政協十一屆二次會議上，廣州市國土房屋管理局局長謝曉丹明確表示：“環境不斷改善，量不斷減少，我覺得，房價不會降下來”。在他看來，從廣州住房的供求來看，市區的地依然不斷減少，而市區空出來的地，主要用來加大公共基礎設施建設，如綠地、停車場、文體設施等。

　　簡單分析，這似乎與其之前的言論有所矛盾。同樣地，對于今年廣州房價漲降的問題，廣州市主管“住、行”的常務副市長蘇澤群也表示：“廣州市房價應該有上升的空間。”但他也強調，廣州房價還要飆升的可能性是不大的。 他認為房屋的定價是看產品價值和供求關系，“現在廣州的房價比人家低，說明從價值上來說，廣州的房價應該還是有上升的空間。”但蘇澤群接著強調這只是他作為一名代表的個人理解，“房價不是越低越好，要不斷提高才正常。”

　　目前不增加限價房

　　在同樣的場合，謝曉丹向記者透露，廣州今年將根據市場情況調整限價房的供應，目前沒有增加限價房的規劃。

　　其實在政府作此表態前，已經有所行動。早在2月3日廣州市國土房管局聯合市規劃局公布的《2008年住房建設計劃》中，政府已對防止崩盤有所行動。

　　在今年的土地供應計劃中，廣州一改5平方公里的硬性指標，首次采用所謂彈性方式，如保障型住房用地為0.5至0.9平方公里，商品住房用地供應為2.5至4平方公里。也就是說，如果樓市平淡，政府可以通過減少放地來宏觀調節，從而避免樓價大幅波動，讓整個市場趨于理性。

　　市長張廣寧也在兩會中明確表示：限價房不是每個時段都建。市場上90平方米以下中小戶型房價趨于合理的情況下，限價房就少出甚至是不出。至于什么是趨于合理？張廣寧表示，“當這部分人(“夾心”人群)的收入跟房價接近或者是差不多的時候，房價就是比較合理的”。

　　擔心崩盤

　　促使政府態度轉變的正是擔心市場的過度反應。記者從政府內部人士了解到，從去年10月起的樓市冷凍期的確超出了政府的預計，政府各部門曾多次就市場狀況開會討論。

　　另一方面，在去年大量批地的情況下，今年廣州市的供應會十分充足。據經緯地產項目發展及研究部匯總統計，2008年，廣州十區商品住宅供應量約為800萬平方米(折合約8萬套)，比去年大幅增加約20%，是近6年以來的最大供應量，接近歷史高峰2002年的水平。有關部門同樣擔心過長的冷凍期會令廣州樓市出現崩盤。

　　如果樓市出現大波動，政府的財政預算將出現狀況。蘇澤群曾向媒體表示，廣州財政使用的錢當中，房地產業所占的比重并不高，但不高并不代表不重要。據合富輝煌研究部引用廣州市財局向市人大會議遞交的2008年預算報告顯示，今年土地出讓金預計收入180億元，比2007年預算翻一番。

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