“囤房囤地”種下惡果

　　分析人士認(rèn)為，上述現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，其根源在于過去一年中地產(chǎn)商近乎瘋狂的囤房囤地。

　　去年下半年，中國出現(xiàn)罕見的樓市股市同時飆升的現(xiàn)象，同時出現(xiàn)的是“地王”現(xiàn)象。對中國樓市“明天會更好”的呼聲讓地產(chǎn)商四處“搶地”，等待再開發(fā)的利潤。

　　在去年7、8、9三個月內(nèi)，一些地產(chǎn)上市公司開始陸續(xù)在全國范圍內(nèi)圈地。重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區(qū)的二三線城市相繼落入圈內(nèi)。在上市公司強大資金支持下，全國各地不斷有“地王”浮出水面。

　　在地價已經(jīng)“炒翻”的狀態(tài)下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)仍舊跟風(fēng)“冒進”，把有限的資金投入購地，期待能夠以此快速擴張。

　　而今年1月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，《通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑是給了期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。

　　楊少鋒對《中國經(jīng)濟周刊》表示：“大部分企業(yè)在2007年都是超速擴張，因而導(dǎo)致絕大部分公司資金鏈都非常緊張。2007年前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發(fā)商都卷入到瘋狂圈地大潮中，投入了所有資金來圈地。而2008年房地產(chǎn)市場由于銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調(diào)整，重要特征是‘缺錢不缺地’，大肆瘋狂圈地的開發(fā)商開始處于資金鏈吃緊的狀態(tài)中。”

　　經(jīng)歷了“跑馬圈地”和政府一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。“一旦市場需求出現(xiàn)回落，這些后拿地開發(fā)商完全可能降低利潤期望值，以較低的價格進入市場(甚至低于“天價地”開發(fā)商的成本價格)，天價地將很可能成為這些開發(fā)商的滑鐵盧之戰(zhàn)，嚴(yán)重的，可能導(dǎo)致這些開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至于破產(chǎn)。”楊少鋒分析。

　　誰能“不拋棄、不放棄”

　　面對吃緊的資金鏈，中小房企面臨生死抉擇。有分析認(rèn)為，這正合了地產(chǎn)巨頭們的心意，巨頭們可借此大批收購中小房企實現(xiàn)擴張。而事實上，一位業(yè)內(nèi)資深人士對《中國經(jīng)濟周刊》透露，這些地產(chǎn)商看上的并不是這些企業(yè)，真正的意圖是這些中小地產(chǎn)商手中的土地。而且據(jù)知情人士透露，現(xiàn)階段到2008年年底是外資進入內(nèi)地樓市“抄底”的好機會。事實上，持有這樣觀點的境內(nèi)外投資者并不在少數(shù)。

　　今年2月底，瑞銀集團就與金地集團共同成立了房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資10億美元資金。

　　“目前國家的宏觀政策就是在規(guī)范市場，資力不夠的小企業(yè)就自然會被市場淘汰出局，這很正常。這種現(xiàn)象會在2008年更加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)會有更明顯的兩極分化現(xiàn)象呈現(xiàn)。”北京四達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)濟公司董事總經(jīng)理楊少鋒分析說。

　　潘石屹也表示，在去年和前年經(jīng)濟高潮時期大家喜歡用土地儲備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)公司的實力和規(guī)模,但今天在全球經(jīng)濟衰退和國內(nèi)貨幣從緊的雙重壓力下,則需要做好過冬的準(zhǔn)備,評價一家房地產(chǎn)公司的指標(biāo)也隨之要發(fā)生變化,“大家對一個企業(yè)更看重的應(yīng)該是它的現(xiàn)金量和存款量有多大,負(fù)債率有多高,以及速動比率等指標(biāo)。”

　　資料:(每股現(xiàn)金流：現(xiàn)金流是指某一段時間內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量。用現(xiàn)金流量金額除以發(fā)行的股票的數(shù)量就能得出每股現(xiàn)金流。每個房地產(chǎn)公司在具體的房地產(chǎn)項目上都會表現(xiàn)為一定的現(xiàn)金流量，也就是說每個項目的投入資金和收益在項目開發(fā)上的不同時間段表現(xiàn)為現(xiàn)金流——流入和流出。流入為正，流出為負(fù)，加和就是現(xiàn)金流，如果現(xiàn)金流為負(fù)說明在考察項目時間點上項目沒有凈的收益，這個數(shù)值除以流通股數(shù)量就是每股的現(xiàn)金流。)

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