實例解讀

　　王先生今年下半年結(jié)婚，打算在南城購置一套商品住宅作為婚房。目前王先生有存款22萬元，雙方父母還可以提供25萬元的購房資助。春節(jié)期間，王先生通過中介了解到，南三環(huán)內(nèi)有一套20年房齡的79平方米三居待售，價格為12000元/平方米。同時，王先生又看上了位于南四環(huán)外某新盤的一套80平方米兩居，價格同樣是12000元/平方米。雖然后者的戶型舒適度較好，又是沒住過人的新房，但從地段上看舊房占優(yōu)，而且又比新房多了一個房間。究竟該買新房還是舊房，王先生一時拿不定主意。

　　置業(yè)建議

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析說，從房源狀況以及購房人自身條件看，王先生選擇新房更為合適。

　　首先，舊房需考慮折舊問題，該房屋房齡已經(jīng)有20年，實際只剩50年的產(chǎn)權(quán)。

　　其次，老房型由于戶型結(jié)構(gòu)不盡完善，實際使用率一般都比新房低。而且起居室多為門廳，年輕夫妻可能有招待朋友的需求，一個寬敞的客廳十分必要，雖然舊房是三居，但使用起來需要一間房作為客廳，因此舊房僅相當(dāng)于兩居。

　　第三，雖然舊房地段更有優(yōu)勢，但是隨著南城的發(fā)展，南四環(huán)和南三環(huán)均可方便地受益于規(guī)劃地鐵和公交網(wǎng)絡(luò)，兩處交通成本差異并不大。

　　第四，從王先生目前的持有資金看，需選擇貸款方式購房。二手房貸款成數(shù)受到房源限制，實際高達(dá)5成左右，如果王先生手頭資金不能全部用于購置房屋，可能面臨付款難題。而新房首付相對較低，王先生手頭資金還可富余他用。

　　后市分析

　　存量房市場將占主導(dǎo)地位

　　“經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平到一定階段后，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變?yōu)橐愿�新、改造和保護(hù)為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場。”鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，北京住房一級市場的快速發(fā)展已經(jīng)使城鎮(zhèn)居民的整體居住水平從生存型進(jìn)入到發(fā)展型，部分進(jìn)入享受型。“根據(jù)發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗，當(dāng)住房存量滿足基本生活需要時，資金主要投向舊住房的改造，即表現(xiàn)為存量型的發(fā)展。因此北京的存量房市場將逐漸取代新房地位，成為市場主要交易對象。

　　二手主導(dǎo)市場有助價格平穩(wěn)

　　中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍指出，相比一手房的開盤價格，二手房價反映的是市場實際成交價格，而且成交數(shù)據(jù)具有連續(xù)性，區(qū)域覆蓋也更為全面，因此二手市場占主導(dǎo)地位可以更客觀全面地體現(xiàn)城市房價的變化。另外，一旦二手房成交價格成為定價參考系，就會較好地控制房價的變化節(jié)奏和幅度，有助于房價的進(jìn)一步穩(wěn)定。同時，存量市場流通性增強(qiáng)也將有效緩和供求關(guān)系，對于平抑房價有一定的實際意義。

　　他山之石 香港存量房與新房成交比超過5:1

　　“盡管京城存量房占房產(chǎn)市場成交的比重逐年增加，但相比西方成熟市場和國內(nèi)其他大中城市，北京二手樓市目前依然處于配角的地位。”金育松說。“2007年美國存量房交易為489萬套，新房的交易量為77萬套，存量房與新房的交易比達(dá)到了6.5:1；我國香港地區(qū)也達(dá)到了5.2:1。2007年廣州的存量房交易面積為1079.56萬平米，商品房面積是1080.53萬平米，兩者比為1:1；2007年深圳的存量住宅交易面積為931.06萬平米，商品住宅面積為500.5萬平米，存量住宅與商品住宅的比為1.86:1。”

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