預測 樓市“堰塞湖”三四季度泄洪

　　實際上，對于開發商普遍宣稱的預售證發放放緩導致延期開盤，有些業內人士并不認同。這一輪觀望中，多空博弈的天平傾斜很可能背離曾經的方向。“延期開盤最直接原因是開發商對開盤沒有信心”，趙云飛表示，“從去年底今年初開始，上海樓市交易量明顯萎縮，這種不景氣狀況大大影響了業界預期信心，開發商延期開盤是一種觀望，力圖避開可能出現的房價下行通道趨勢。”

　　實際上，大多數新推樓盤在5月份大都提價銷售。根據中房指數上海辦公室上月對142個樣本樓盤所做的調查，有41%的公寓樓盤出現價格上漲，比重較4月基本持平，平均漲幅為3.9%，最大漲幅8.1%。相比而言，僅有9%的公寓樓盤出現價格下跌，最高跌幅為5.7%，平均跌幅僅為1.9%。

　　而推高價格的同時，新盤卻無人喝彩。佑威房地產研究中心的數據顯示，5月份上海商品住宅的成交量只相當于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。萎縮的成交量背后是購房者與開發商對于房價走向的不同預期之間的角力。“我們認為現在還不是銷售的最好時機，恐怕賣不上好價錢。如果實在不行，我們寧愿推遲上市，等待時機”，一名地產商私下對記者說。

　　“這實際上是部分開發商的僥幸心理”，蔡為民認為，推遲開盤的開發商是在依照過去的經驗做決策。從經驗看來，2003年國家開始對樓市調控，每當調控政策出臺或市場不景氣情況出現，開發商總會先捂盤、避風頭，并且這樣的手段屢屢得手，如愿迎來市場強勁反彈，于是就使部分開發商形成了這樣的思維定勢。

　　“但是，這一次不一樣了。如果說此前的市場觀望是政府調控政策因素占主導的話，如今的低迷則更多是市場本身的反應。外資流動性正被嚴控，外資購房監管紅燈頻現。同時，本地剛性需求也在承受考驗。”趙云飛表示，上一輪宏觀調控時，也曾出現過集體觀望，但當時幾乎是集體看多，而這次，觀點出現明顯分化，他本人亦表示看空。

　　易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭表示，開發商延期開盤實際上并不能解決問題，目前銀行信貸收緊，延期并不能保證讓開發商等到預期的價格區位，而到了資金鏈緊繃不得不集中放量時，就失去了主動，沒有回旋余地了。

　　“捂住的樓盤供應量就像堰塞湖，始終是要放出來的。”多位業內專家幾乎一致認為這一輪 “延開”風潮將最多支撐到今年的三、四季度。

　　面對有價無市的局面，降價向來是打破僵局的最優辦法。從6月份開始，已經有樓盤通過不同方式變相降價，如上海奧林匹克花園三期5月推盤當日推出的優惠幅度最高達16萬元，上海康城4月開盤享受25%的優惠。

　　“從8月開始，先期捂盤的開發商會逐漸投放。9月——10月，可能會出現集中放量，一直延續到第四季度。”楊紅旭預測說，伴隨放量而來的還會有降價促銷，幅度可達10%-15%以上，否則將起不到拉動銷售的作用。

　　蔡為民亦預測三季度將會出現放量促銷潮。他指出，與深圳由于供應量潛力大和香港炒家投機因素造成的大起大落不同，上海樓市不會大幅波動。“跌升有支撐，何況上海供應量有限，主管部門常年保持著很好的調控節奏。”(徐潔云)

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