本期主持 本報(bào)實(shí)習(xí)記者 馬繼鵬 李畫

　　本期嘉賓：

　　郭田勇：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任

　　馬 晨：北京農(nóng)村商業(yè)銀行高級經(jīng)理

　　袁鋼明：清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員

　　易憲容：中國社會科學(xué)院金融研究所研究員

　　朱武祥：清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系教授

　　銀行死在地產(chǎn)前面？

　　【正方】

　　袁鋼明：房價(jià)對銀行的影響非常大。首先，目前很多人向銀行貸款買房，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本人支付能力，買房者預(yù)期房子會升值，因此當(dāng)房價(jià)沒有升值趨勢后，一部分人會即刻清場離開。目前，中國房產(chǎn)消費(fèi)的情況是，如果房價(jià)不下降，很多人的確買不起房，但是，房價(jià)一旦下降，銀行的個(gè)人貸款還款又可能出現(xiàn)問題。在日本就曾出現(xiàn)個(gè)人還不清銀行貸款，房子貶值，房價(jià)泡沫破滅的情況，對銀行造成極大影響。因此，對房價(jià)的監(jiān)控需要高度重視。

　　【反方】

　　郭田勇：銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款主要是針對地產(chǎn)商的貸款和針對個(gè)人的貸款。有人認(rèn)為房價(jià)下跌，銀行會出現(xiàn)問題。但是我認(rèn)為這只是個(gè)“度”的問題——房價(jià)即使下跌20%至30%，銀行本身也不會出現(xiàn)問題，但是如果房價(jià)腰斬，大規(guī)模斷供出現(xiàn)的話，銀行就有大麻煩了。

　　一旦出現(xiàn)大規(guī)模斷供現(xiàn)象，銀行的不良貸款率會大幅上升。但是，由于銀行對房地產(chǎn)商的貸款通常是以土地證書做抵押，一旦還不了款，土地被銀行收走。因此，即使銀行的不良資產(chǎn)短時(shí)間里反彈，但是后繼銀行的資產(chǎn)保全可以在一定程度上確保銀行資產(chǎn)的安全性。因此，最后的實(shí)際損失可能也比原先預(yù)計(jì)的要少得多。

　　在一級市場上，土地的價(jià)格比房價(jià)跌得快。土地沒人買，銀行手中有保全，拿去掛牌折賣，價(jià)格會大大下降，從而帶動房價(jià)下降，銀行也不會像有些人之前說的，銀行會死在房地產(chǎn)前面。

　　易憲容：從央行2008年一季度貨幣政策報(bào)告來看，到2008年3月底，全國商業(yè)銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.01萬億元(占整個(gè)國內(nèi)銀行體系貸款總額的17%)，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元(占整個(gè)國內(nèi)銀行體系貸款總額的6%左右)，個(gè)人住房按揭貸款余額為3.13萬億元(占整個(gè)國內(nèi)銀行體系貸款總額的11%左右)。也就是說，到3月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額只有1.8萬億元，占銀行體系貸款余額總的比重不高。

　　對于國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款來說，不良率的高低還與國內(nèi)房價(jià)上漲幅度有關(guān)。房價(jià)下跌時(shí)，個(gè)人住房按揭貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越高，而房價(jià)上漲時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)反而越低。從目前來看，個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款可能在8100億元左右，而這8100億元貸款占整個(gè)銀行體系貸款總額不足3%。也就是說，即使出現(xiàn)最為極端的情況，這8100億元個(gè)人住房按揭貸款全部成為不良貸款，也僅占國內(nèi)銀行體系不足3%的資產(chǎn)。因此，就目前的情況來說，這些個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)并不高。

　　一般來說，如果承認(rèn)住房是消費(fèi)品，那么，居民的住房消費(fèi)都是有限消費(fèi)，住房價(jià)格基本上由市場的供求關(guān)系來決定，由居民的支付力來決定。因此，住房的價(jià)格無論是上漲還是下跌，只會隨著住房供求關(guān)系來波動，而談不上金融安全的問題。

　　即使有些購買住房的民眾是通過銀行信貸來進(jìn)行，無論是房價(jià)的上漲或下跌，居民所購買的消費(fèi)效用不會由于房價(jià)上漲而增加，也不會由于房價(jià)下跌而減少。既然居民所購買住房的消費(fèi)效用是一樣的，通過銀行信貸購買住房的民眾并不會由于住房價(jià)格的變動而改變持有狀況。更何況，居民在通過銀行信貸購買住房時(shí)，住房按揭貸款首付比例在30%以上。如果房價(jià)下跌，購買住房消費(fèi)的居民如果是由于房價(jià)下跌而放棄所持有的住房，那么不僅會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會居無定所。因此，購買住房消費(fèi)的居民即使是通過銀行消費(fèi)信貸購房，除非他們完全喪失工作或支付能力，否則他們不會放棄對住房的持有。

　　【背景】

　　銀行和房地產(chǎn)之間關(guān)系微妙，相互支撐卻又相互牽連，任志強(qiáng)那句“要死，也是銀行先死”并非聳人聽聞。今年，我國遭遇著國際金融環(huán)境惡化和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩的內(nèi)憂外患。而已經(jīng)過半了的2008年，地產(chǎn)業(yè)始終被“資金鏈吃緊”、“降價(jià)”、“變相打折”的聲音所充斥著，消費(fèi)者企圖從蛛絲馬跡中找到買房契機(jī)，一場銀行、地產(chǎn)、消費(fèi)者的博弈貌似剛剛開始，其實(shí)早已暗斗多時(shí)。銀行是否會死在地產(chǎn)之前？地產(chǎn)商到底缺不缺錢？高燒不退的房價(jià)是否能有所松動？而政策對經(jīng)濟(jì)適用房的態(tài)度又將如何？

　　房價(jià)理性回歸？

　　【正方】

　　馬晨：杭州、南京、深圳等地方已經(jīng)出現(xiàn)了房價(jià)向下的趨勢。從表面看，北京的房價(jià)似乎沒有松動，實(shí)際上也出現(xiàn)變相打折的情況，如有的樓盤售樓加精裝修還送車。這也從另一個(gè)層面顯示出開發(fā)商急切希望將樓售出以換取流動資金的愿望。今年宏觀經(jīng)濟(jì)整體增長速度趨緩已成定局。從過去好幾年到去年，房價(jià)被炒得過高，現(xiàn)在應(yīng)該是回歸理性的時(shí)候。

　　郭田勇：有人認(rèn)為持續(xù)的雙順差、流動性過剩會推動房價(jià)上漲，但是我認(rèn)為流動性過剩是外因，只是事物變化的條件，內(nèi)因才是變化的根據(jù)。2006年、2007年房價(jià)大漲，房價(jià)水平相對于收入水平來說過高。西方國家1個(gè)人用七八年的工資就可以買一套房，但是中國要用二三十年才能買一套，有的甚至要四五十年才能買一套，這是不正常的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價(jià)值中樞。

　　中國經(jīng)濟(jì)過熱，錢再多，流動性再過剩，在短期內(nèi)可能會推漲房價(jià)，但是消費(fèi)者不可能長期持有一個(gè)估值偏高的投資品。

　　2006年、2007年房價(jià)高漲還是有一定根據(jù)的，資金充裕者買房較多，普通老百姓買房較少，2008年或者以后還想依靠這部分人拉動房地產(chǎn)市場不太現(xiàn)實(shí)�，F(xiàn)在國家限制第二套房，盡量讓有需求的人能夠買得起房。越往后房價(jià)相對于收入來說越來越高的話，炒房者會清理掉一部分房，房子就會出現(xiàn)合理性回調(diào)。

　　【反方】

　　袁鋼明：未來房價(jià)不一定會跌，可以說基本上不會跌，主要原因是城市土地越來越緊缺。從世界來看，商品房不是蓋給富人的，而是針對普通百姓的。比如日本，大多數(shù)房都是蓋給大眾消費(fèi)者的，只有少數(shù)房是超過人們實(shí)際購買能力的。