在經(jīng)歷了奧運(yùn)會(huì)期間為期三周的期房住宅簽約量不足1000套的低谷之后，北京樓市成交量有所反彈。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月27日至9月2日一周內(nèi)，期房住宅簽約陡升至1364套。

　　在市場(chǎng)持續(xù)低迷之時(shí)，這一數(shù)據(jù)似乎讓房產(chǎn)商看到一點(diǎn)市場(chǎng)的曙光。與此同時(shí)，關(guān)于“后奧運(yùn)地產(chǎn)”的討論一浪高過一浪。奧運(yùn)對(duì)北京房產(chǎn)的影響究竟幾何？奧運(yùn)后的北京樓市又將何去何從？業(yè)界期待的“金九銀十”銷售旺季能否帶動(dòng)樓市復(fù)蘇？

　　奧運(yùn)對(duì)京城樓市影響幾何

　　近日，有關(guān)“后奧運(yùn)地產(chǎn)”的猜測(cè)日漸增多。在奧運(yùn)之前幾年的“奧運(yùn)概念”熱炒中，北京樓市價(jià)格實(shí)現(xiàn)了快速增長。在奧運(yùn)會(huì)閉幕之后，北京的房價(jià)是將保持繼續(xù)增長還是會(huì)急速下行？這一命題引發(fā)了業(yè)界的很多猜測(cè)。

　　“北京樓市的走勢(shì)與奧運(yùn)無關(guān)。”陽光100集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析說，在去年資本的推動(dòng)下，土地和房屋價(jià)格暴漲，奧運(yùn)之后北京樓市會(huì)逐漸回歸理性，但是這種回歸不意味著沖破價(jià)格底線。“如果說奧運(yùn)對(duì)樓市的影響，則體現(xiàn)在它對(duì)于城市建設(shè)方面的影響，奧運(yùn)的舉辦使北京的城市競(jìng)爭力逐漸提高，價(jià)格會(huì)理性地增長。”

　　聯(lián)達(dá)四方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h則認(rèn)為，雖然之前熱炒的“奧運(yùn)概念”已經(jīng)消退，短期內(nèi)北京房價(jià)會(huì)有一定幅度的回落，但長期看北京房價(jià)還將繼續(xù)上漲。“由于舉辦奧運(yùn)，北京整個(gè)城市配套大幅完善，僅地鐵就增加了十多條，這些基礎(chǔ)設(shè)施的完善，整體上提高了北京這個(gè)城市的品質(zhì)，這種城市品質(zhì)的提升從長期來看，無疑將支撐樓市的可持續(xù)發(fā)展。”

　　“金九銀十”開發(fā)商出何招？

　　受到宏觀調(diào)控和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，2008年，房產(chǎn)商在低迷的市場(chǎng)中終于盼來了“金九銀十”。

　　何謂“金九銀十”？范小沖告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，每年的9、10月份是樓市銷售最重要的時(shí)間段。對(duì)開發(fā)商而言，其間的業(yè)績基本上決定了當(dāng)年的成敗，而消費(fèi)者的購房需求也會(huì)在每年這個(gè)時(shí)間段中規(guī)律性的爆發(fā)，由此，很多開發(fā)商也會(huì)選擇將自己的樓盤在每年的這一時(shí)間推出。這就是所謂的“金九銀十”房產(chǎn)旺季。

　　在楊少鋒看來，今年的北京市場(chǎng)更是如此。他對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析說，受到去年第四季度央行施行第二套房貸政策的打擊，今年一季度樓市極為冷清，導(dǎo)致了許多樓盤不敢在一季度進(jìn)入市場(chǎng)。二季度則遇到了奧運(yùn)會(huì)。

　　“奧運(yùn)會(huì)對(duì)樓市的影響是極大的，一是奧運(yùn)會(huì)之前集中清理北京的戶外廣告牌，二是奧運(yùn)期間社會(huì)關(guān)注度轉(zhuǎn)移，三是單雙號(hào)限行直接導(dǎo)致客流大幅減少，導(dǎo)致許多項(xiàng)目都采取了延遲開盤來避開奧運(yùn)影響。所以，今年本該在上半年進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，至少一半延遲到9、10月份進(jìn)入市場(chǎng)，造成這一時(shí)間段的集中放量。”楊少鋒說。

　　但與9、10月份樓盤集中放量相對(duì)應(yīng)的則是上半年需求的迅速冷卻。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年上半年6個(gè)月，北京期房住宅成交總量為33231套，比去年的54695套下跌了40%，預(yù)計(jì)全年成交量將不超過8萬套，比去年12萬套的成交量少4萬套。而今年房產(chǎn)供應(yīng)量將比2007年只高不低，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，巨大的成交缺口意味著有一大部分項(xiàng)目或?qū)⒚媾R無人問津的悲涼境地。

　　有業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析說，經(jīng)歷了近一年的疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)已十分脆弱。無論從上市公司的報(bào)表分析，還是從大公司天價(jià)地款遲遲未能繳納的現(xiàn)象透視，發(fā)展商的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)正在擴(kuò)大。被動(dòng)降價(jià)、被動(dòng)促銷、被動(dòng)出售股權(quán)等等形式是地產(chǎn)商們不得不選擇的過冬方式，降價(jià)促銷已不可避免。如近期，房地產(chǎn)巨頭萬科已經(jīng)開始對(duì)旗下的樓盤降價(jià)促銷。

　　“這種價(jià)格的理性回歸也將促使樓市購買需求的釋放”，楊少鋒對(duì)今年9、10月份北京樓市的銷售持樂觀態(tài)度，“今年北京樓市的‘金九銀十’必然是房價(jià)下降和成交回暖共存的局面。尤其是新開盤項(xiàng)目，價(jià)格優(yōu)惠幅度可能會(huì)比較大，應(yīng)該是客戶購房的好時(shí)機(jī)。”

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士時(shí)寒冰也認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)自救。他對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，“賣方市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)過渡，這個(gè)過程可能是長期的。開發(fā)商應(yīng)該通過降價(jià)售房來自救，而不是繼續(xù)抱著暴利幻想與市場(chǎng)對(duì)抗。否則，一旦資金鏈斷裂，就可能面臨倒閉的危險(xiǎn)。”

　　中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海給開發(fā)商支招：“手中有房屋的要趕快降價(jià)出售，手中握有土地的可以出售資產(chǎn)。有一定資金的建議轉(zhuǎn)行，開辦信貸公司、資產(chǎn)管理公司，來降低風(fēng)險(xiǎn)。如果房價(jià)回落，需求會(huì)擴(kuò)大。而目前來看，開發(fā)商也不敢大幅降價(jià)，因?yàn)樯婕暗揭徊糠种�前高位投資者的利益，原有的購房者與開發(fā)商之間的博弈讓開發(fā)商不敢大幅降價(jià)。”