在經歷了奧運會期間為期三周的期房住宅簽約量不足1000套的低谷之后，北京樓市成交量有所反彈。根據北京市房地產交易管理網公布的數據統計，8月27日至9月2日一周內，期房住宅簽約陡升至1364套。

　　在市場持續低迷之時，這一數據似乎讓房產商看到一點市場的曙光。與此同時，關于“后奧運地產”的討論一浪高過一浪。奧運對北京房產的影響究竟幾何？奧運后的北京樓市又將何去何從？業界期待的“金九銀十”銷售旺季能否帶動樓市復蘇？

　　奧運對京城樓市影響幾何

　　近日，有關“后奧運地產”的猜測日漸增多。在奧運之前幾年的“奧運概念”熱炒中，北京樓市價格實現了快速增長。在奧運會閉幕之后，北京的房價是將保持繼續增長還是會急速下行？這一命題引發了業界的很多猜測。

　　“北京樓市的走勢與奧運無關。”陽光100集團有限公司常務副總經理范小沖在接受《中國經濟周刊》記者采訪時分析說，在去年資本的推動下，土地和房屋價格暴漲，奧運之后北京樓市會逐漸回歸理性，但是這種回歸不意味著沖破價格底線。“如果說奧運對樓市的影響，則體現在它對于城市建設方面的影響，奧運的舉辦使北京的城市競爭力逐漸提高，價格會理性地增長。”

　　聯達四方房產經紀公司總經理楊少鋒則認為，雖然之前熱炒的“奧運概念”已經消退，短期內北京房價會有一定幅度的回落，但長期看北京房價還將繼續上漲。“由于舉辦奧運，北京整個城市配套大幅完善，僅地鐵就增加了十多條，這些基礎設施的完善，整體上提高了北京這個城市的品質，這種城市品質的提升從長期來看，無疑將支撐樓市的可持續發展。”

　　“金九銀十”開發商出何招？

　　受到宏觀調控和整體經濟環境的影響，2008年，房產商在低迷的市場中終于盼來了“金九銀十”。

　　何謂“金九銀十”？范小沖告訴《中國經濟周刊》，每年的9、10月份是樓市銷售最重要的時間段。對開發商而言，其間的業績基本上決定了當年的成敗，而消費者的購房需求也會在每年這個時間段中規律性的爆發，由此，很多開發商也會選擇將自己的樓盤在每年的這一時間推出。這就是所謂的“金九銀十”房產旺季。

　　在楊少鋒看來，今年的北京市場更是如此。他對《中國經濟周刊》分析說，受到去年第四季度央行施行第二套房貸政策的打擊，今年一季度樓市極為冷清，導致了許多樓盤不敢在一季度進入市場。二季度則遇到了奧運會。

　　“奧運會對樓市的影響是極大的，一是奧運會之前集中清理北京的戶外廣告牌，二是奧運期間社會關注度轉移，三是單雙號限行直接導致客流大幅減少，導致許多項目都采取了延遲開盤來避開奧運影響。所以，今年本該在上半年進入市場的項目，至少一半延遲到9、10月份進入市場，造成這一時間段的集中放量。”楊少鋒說。

　　但與9、10月份樓盤集中放量相對應的則是上半年需求的迅速冷卻。根據北京房地產交易網的數據，今年上半年6個月，北京期房住宅成交總量為33231套，比去年的54695套下跌了40%，預計全年成交量將不超過8萬套，比去年12萬套的成交量少4萬套。而今年房產供應量將比2007年只高不低，業內人士分析認為，巨大的成交缺口意味著有一大部分項目或將面臨無人問津的悲涼境地。

　　有業內人士向《中國經濟周刊》分析說，經歷了近一年的疲軟，房地產市場已十分脆弱。無論從上市公司的報表分析，還是從大公司天價地款遲遲未能繳納的現象透視，發展商的資金鏈斷裂的風險正在擴大。被動降價、被動促銷、被動出售股權等等形式是地產商們不得不選擇的過冬方式，降價促銷已不可避免。如近期，房地產巨頭萬科已經開始對旗下的樓盤降價促銷。

　　“這種價格的理性回歸也將促使樓市購買需求的釋放”，楊少鋒對今年9、10月份北京樓市的銷售持樂觀態度，“今年北京樓市的‘金九銀十’必然是房價下降和成交回暖共存的局面。尤其是新開盤項目，價格優惠幅度可能會比較大，應該是客戶購房的好時機。”

　　著名財經評論人士時寒冰也認為開發商應該及時自救。他對《中國經濟周刊》表示，“賣方市場正在向買方市場過渡，這個過程可能是長期的。開發商應該通過降價售房來自救，而不是繼續抱著暴利幻想與市場對抗。否則，一旦資金鏈斷裂，就可能面臨倒閉的危險。”

　　中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海給開發商支招：“手中有房屋的要趕快降價出售，手中握有土地的可以出售資產。有一定資金的建議轉行，開辦信貸公司、資產管理公司，來降低風險。如果房價回落，需求會擴大。而目前來看，開發商也不敢大幅降價，因為涉及到一部分之前高位投資者的利益，原有的購房者與開發商之間的博弈讓開發商不敢大幅降價。”