董藩：因為此前我們中央政府是強調什么？要大力建經濟適用房，還提倡建限價房，增加這種低收入階層的購買能力，讓它進入這個市場，但是現在形勢發(fā)生變化了，如果第一，政府沒有錢建這個了，為什么？土地賣不出去，和房地產相關的稅和費收不上來，地方政府就沒有能力建更多的廉租房和經濟適用房。另外就是說你建了這么多廉租房和經濟適用房，它本身擠壓正常的商品房供應，這邊都賣不掉，你那邊又弄出很多來，這個市場可能就比較麻煩了。

　　李小萌：但是我想很多想要買房的人看到這條可能在感情上一下不太好接受。

　　肖耿：我覺得這個從經濟學道理上來講應該更有效率的，因為你給老百姓錢，比給他住房要簡單，因為你給他住房的話，實物，你要蓋，還有很多監(jiān)管上面的問題，給他錢他有選擇權，他可以選擇蓋得最好的房子。但是在實際上來看，有一定的困難，因為真正需要幫助的，你給他錢的話他也買不起，所以在香港即使現在這種措施也沒有實行，他主要還是政府把房子蓋起來以后，以比較便宜的房價給租出去，這個在操作中會有一定的困難。

　　李小萌：像第七可能跟第一條性質有點接近。

　　董藩：這是一個比較特殊的政策。

　　李小萌：行政和教育鼓勵，像紹興，今年招聘教師，規(guī)定在地方買了商品房，試用期滿后就轉為事業(yè)單位或正式編制，大專學歷以上或初級技術職稱以上的各類人才買了房以后，子女就參加中考加十分，這種屬于爭議比較大的一些政策。

　　董藩：第一條和第七條看出了地方政府的無奈，因為他們通過一些補貼，甚至一些降低交易稅和費發(fā)現對市場的影響仍然是非常有限，在這種情況下沒有辦法，他們動用了從行政上來看，一些大家認為不該動用的這種手段或者資源，來鼓勵大家買房，他的初衷是好的，可能這個手段上大家會有爭議。

　　李小萌：通過剛才這一系列的手段，其實我們看得出來，首先政府推出挽救樓市的政策應該是很謹慎的，但同時也看出來有些迫不得已，房地產市場究竟有哪些指標出現之后會使得政府想出這些辦法來，想要去挽救它，到底樓市怎么了？

　　董藩：從今年年初開始，我們中國的樓市進入到一個什么？就是大面積觀望這種狀態(tài)，它的形成有客觀原因，最后就導致什么？導致這個市場大面積觀望�？陀^原因，比如5月12號汶川地震出現之后，極大地打擊了投資性市場，同時大家也都是由于地震的原因，大家也都是不買房子了，導致交易量進一步萎縮。汶川地震的影響沒有消除，深圳出了一個打賭的事件，賭房價漲還是跌，賭的就是深圳這一個城市，但是最后被大肆炒作，形成對全國樓市未來趨勢的看法，說漲的人輸了，說跌的人贏了，進一步加劇了觀望。這件事情還沒有結束，奧運會又召開了，奧運會期間大家都在看奧運，又不買房子，所以交易量連續(xù)下滑，這種下滑又回過頭來產生了一個作用，說大家在觀望，會不會進一步下滑，會不會房價下跌，更多的人不買了，就產生了資產市場上很常見的殺跌這種局面。

　　李小萌：董先生剛才講了一下今年以來房地產市場出現這個現象的一些原因，回過來我想問您的是，當房地產市場出現什么樣的指標了，什么樣的一些數據了，政府就必須要出手？

　　肖耿：雖然我覺得救市其實不是一個很好的概念，我覺得實際上是怎么樣讓房地產市場更健康地發(fā)展，因為過去我們在收入增加很快的時候，很容易出現泡沫的時候，我們沒有采取一些比較好的監(jiān)管，還包括提高利率，使得資本的價格比較合理，現在就出現了一些小小的泡沫，這個時候泡沫又破滅了，我們要想辦法怎么樣把它，我覺得不應該說是救起來，而應該說是怎么樣找到一個可以使房地產市場更健康地發(fā)展，就是說有一些房地產應該發(fā)展，價格也應該漲，因為那個房子就是好，但是有一些房地產項目可能就是根本就沒辦法生存，就不應該發(fā)展，在泡沫的環(huán)境下，它容易發(fā)展。現在泡沫破滅了以后，它肯定沒法生存了，這一些房地產如果我們去救它，可能就會犯嚴重的錯誤，但是總體上有很多很好的項目，我們是應該讓它去繼續(xù)發(fā)展的。

　　李小萌：如果這個時候政府依然不出手，還在等待的話，樓市會出現什么樣情況，真的會把整體的經濟都帶下來或者帶垮嗎？

　　董藩：股票市場是一個虛擬經濟，在這個狀態(tài)之下，房地產市場還是一個實體經濟，你剛才提到了幾個指標，什么情況下可以救市，第一個，當房地產市場交易量和價格下滑，已經嚴重影響到就業(yè)的時候，直接我們有四千萬的建筑民工，他們就業(yè)要出問題。

　　李小萌：現在出現這樣的現象了嗎？影響到就業(yè)了？

　　董藩：當然，很多建筑工地都停了下來，這些建筑工地都要回家，都要裁減下去。還有就是相關的這些行業(yè)，比如說建材相關的，比如鋼鐵廠大量裁員了，已經開始了，因為他沒法再生產了，鋼材的價格，剛才我已經提到已經跌到了40%左右，水泥等等這些行業(yè)都出現了問題。這是第一個指標，影響到就業(yè)的時候。第二個影響到銀行信貸資金安全的時候，剛才肖博士已經提到了這個問題，而且一旦影響到它的時候，會導致整個國民經濟的供應，資金的供應緊縮，進一步加速國民經濟的下滑。第三個就是什么呢？地方財政收入，我們國家地方財政收入和房地產相關的土地出讓金和相關稅費大約占到了一半甚至更高的比例，由于房地產下滑導致開支緊張，地方預算安排的很多項目都沒法進行，包括經濟適用房和廉租房的建設沒法搞，所以像這些指標都在提醒我們，這個市場不能這樣進行下去，要采取措施。

　　李小萌：但不管怎么樣講，現在購房者的觀望情緒依然還是很重的，像這些政策出臺之后，是不是就可以扭轉這樣的一個現實？

　　肖耿：我覺得這些地方現在提到的這些政策實際上是沒有太大作用的，因為房地產市場跟整個經濟是息息相關的，最重要的就是說我們要讓老百姓的收入不斷增長，當老百姓的收入不斷增長的時候，他就可以去買房，他去買房的時候，房地產發(fā)展商就有利潤，他就會去蓋房，整個企業(yè)因為老百姓有收入可以買消費品，他也有利潤，所以實際上我們遇到的問題不是僅僅是房地產的問題，就是我們整個經濟一定要回到收入不斷增長的軌道上來，而且我覺得特別重要的就是我們老百姓的貨幣收入，就是工資一定要能夠持續(xù)增長，收入要保持穩(wěn)定，這個我覺得對維持房地產市場來講是非常重要的。

　　李小萌：其實我理解肖先生的意思是說，這一系列政策出臺，不能夠起到一個治本的作用，董先生怎么看？

　　董藩：這些措施的出臺我想有肯定比沒有要好，從態(tài)度上來講，地方政府對穩(wěn)定房地產市場，促進經濟發(fā)展是積極的，但是剛才肖博士已經說了，它的作用可能是微乎其微，我也是這么看的。房地產這個市場就像一輛車，跑起來以后，我們給它拴一個繩，甚至很容易把它拽住的，但是停下來之后我們用這個繩再推它，會發(fā)現這個繩是軟弱無力的，目前就遇到這種情況，最關鍵是什么？要改變大家的預期，說房價不能下跌，然后以后會平穩(wěn)下來，或者穩(wěn)中有升，中國經濟還會持續(xù)增長，大家預期改變了，重新投入到這個市場當中，可能這種我們所謂這個救市也就達到目的了，

　　李小萌：房價開始下降有一種很強烈的聲音說，這是房地產市場價格理性回歸的開始，現在這些所謂的救市政策出來之后，是不是阻礙了理性回歸的道路呢？

　　董藩：關于房價的問題，我們普通老百姓來講存在一系列錯誤的認識，比如說該不該買房子的問題，房地產市場跟別的市場是不同的，在這個市場上的確只有一部分人能進來，一般來說低端的家庭，收入比較低的這種人群很難進入這個市場，全世界發(fā)展的規(guī)律都證明，想讓人人都買得起房子這是做不到的，即使美國最發(fā)達的國家，它住房私有化率在68%左右，它還有百分之三十多是沒有房子的，他要租政府的房子，或者租私人的房子。而且房子的價格又恰恰是跟GDP增長速度基本是吻合，我們根據經驗數據算，它一般要高于GDP增長速度，那就是必須10%以上，這個時候會發(fā)現它和低收入家庭可能距離越來越遠，他們靠誰？靠政府的保障來幫助他們。這里頭就產生了一個問題，價值所謂的理性回歸，他們就能買得起嗎？可能會有一部分人接近這個購買力，還是有很多人買不起，價格多高是合理呢？從來沒有規(guī)定說這個房子必須賣給張三，或者賣給李四，因為在市場上，理論上來說他只認貨幣，不認人，只要有人買得起他就是合理的。