今年的九十月對于內地樓市來說，注定是個多事之秋。成交量降至冰點，而始自去年底的降價，引發了深圳的斷供；業內龍頭公司萬科在長三角的降價，頻遭前期業主“鬧事”的情況，如今也蔓延到北京。這些業主自稱是高房價的受害者，要求退房或補償；而對于此類“鬧事”的懼怕，又成為那些想跟進降價的開發商的心頭病。

　　10月18日，周末。馬如飛來到北京南四環外的某樓盤售樓處，再次要求約見開發商。

　　與她同行的還有數十名男女。他們在今年上半年，購買了這個樓盤的二期，如今三期開盤，幾乎同樣的產品，價格已跌去2000多元/平米。

　　房價下跌引發退房糾紛

　　當房價進入持續下跌通道時，退房就會集中爆發。這個節點是在房價下降30%的時候

　　“這已經是我們第二次來和開發商談判了，”馬如飛說，9月初一個名為《三期比二期跌價20%》的帖子在網上傳播后，二期購房人組織了一個30人的小型聚會，然后到開發商的北京公司去談判。

　　但第一次談判中提出的補差價、折現、送車位、送精裝修等要求均被開發商拒絕。9月15日，要求退房的人數激增，近百位業主聚集售樓處，要求開發商對降價補償做出回應，未果。

　　此后一個多月，“房子買貴了，能退就退”的想法成為馬如飛的心病。

　　第二次談判，馬如飛們等了一天，最終還是未能得到實質性的回復。

　　記者實地調查發現，在北京這并非是單個的“突發事件”；而在千里之外的上海和深圳，與馬如飛“同病相憐”的一群退房人，已開始準備踏上訴訟之路。

　　這一輪退房潮，始于萬科在長三角推出的降價促銷活動。

　　今年7月，位于上海浦東三林的萬科金色雅筑以裝修標準發生變化為由調低了房價，之后又直降10萬元再打折，這與開盤時相比降幅達到30%，從最高18000元單價下調至13000元。

　　“幾個月內損失了將近40萬。”賀成鋼是在高位買入的購房人之一。與賀成鋼經歷類似的150余人成立了“退房團”。在多次交涉未果下，8月底，他們來到金色雅筑售樓處，告訴那些準備買房的人，“不要上當”。

　　在北京，雖然尚未出現此類激烈事件，但記者了解到，多個樓盤業主擬組團退房。在南三環和南四環的兩個大型項目，均出現了業主要求退房事件。北京還出現了因不到10天預售房降價一成，業主將開發商告上法庭的案例(見《新京報》10月14日A12版)。

　　“退房一直都有，樓市上行、下行時都會出現，退房的原因也各種各樣，但房產市值縮水始終是最主要的原因。”上海躍平律師事務所的杜躍平說，市場上行階段，業主預期物業升值，即使對房屋質量、小區配套等有所不滿，也不會輕易退房。“而當房價進入持續下跌通道時，退房就會集中爆發。這個節點是在房價下降30%的時候。”

　　焦慮的高價接盤者

　　80%以上都是用來自住的，一些退房人稱，一降價每戶損失幾十萬元不等，這都是全家人攢的錢

　　在萬科金色雅筑售樓處門前，站著十幾位銷售人員，一有人過來，他們就熱情地邀請人們進去看房。金色雅筑前期很多業主是這樣和銷售人員開始打交道的。

　　然而，他們沒想到，自己成了房價最高位的接盤者，此后，價格一路下滑。這熱情的開始在他們看來，最終演變成精心設計的“騙局”。

　　據金色雅筑準業主介紹，他們看到萬科的陽光宣言和青年置業計劃廣告，其中金色雅筑憑借90+小三房新穎設計和整個小區A級裝修的標準，被描繪成青年置業的“寶地”，很多年輕人都被吸引。

　　之后，銷售人員營造出房源供不應求的氛圍，以及透露價格還要上漲的趨勢，并且不斷宣傳整個小區都是頂級裝修(A級)來敦促買房。但是到了7月，萬科把部分樓的裝修等級大幅度降低，推翻了前期的種種宣傳。

　　“金色雅筑購房者中，80%以上都是用來自住的，其中相當一部分是24歲-30歲的年輕人，是用來做婚房的。”對于外界說金色雅筑業主都是投資客的說法，萬科退房團發起人賀成鋼并不認同。一些退房人稱，降價以后每戶損失幾十萬元不等，這都是全家人攢的錢。

　　對此杜躍平表示，同樣是退房，與2005年不同的是，上海現在退房人中基本沒有投資客的身影。而在北京，目前出現退房團的項目中，記者調查的數據也是以自住居多。

　　但“銷售欺詐”是否構成退房或開發商賠償的條件？法律人士認為，上述業主的理由并不能作為退房的有效依據。

　　博弈“退房補貼”

　　房地產業內人士擔心“補差價”如果演變成行業風氣，將給開發商資金鏈帶來極大沖擊，并在市場中形成惡性循環

　　按照賀成鋼他們起初的想法，有兩種選擇———與萬科商議退房，或獲得部分補償。

　　事實上，在3月份，深圳萬科曾推出“琢玉行動”———3月新開盤均價下降了3000元/平方米，原購買毛坯房的業主只需付300元/平方米，就可以獲得1500元/平方米的精裝修，這事實上是在變相補償前期高價購房業主。在北京，遠洋地產也有類似的舉動給業主進行補償。

　　但是這次，上海萬科非常堅決地拒絕了賀成鋼他們的提議。“對市場的價格變化給老業主進行補償沒有法律依據，因此雙方短期內不容易達成共識。”9月4日，在萬科公司債券發行網上交流會上，萬科執行副總裁肖莉對全國退房事件做出了表態。

　　同時，萬科方面認為，在高位買房的客戶數量并不多，其支付能力較強，不會輕易斷供，因此不足以影響信貸和宏觀經濟。

　　此前，萬科等的“補差價”使得房地產業內人士擔心，這種企業個體行為會演變成行業風氣，一旦出現前期購房人集體索要差價的事件，將給開發商資金鏈帶來極大的沖擊，并在市場中形成惡性循環。

　　對此，萬科內部也有爭議。其內部人士透露，在第一輪珠三角降價后，萬科判斷樓市會回暖，因此從企業品牌維護角度，給部分業主進行了補償。

　　但之后樓市繼續低迷，萬科在全國攤子鋪得很大，僅在上海就有13個在售和待售項目，如果再進行降價后補償，不僅費用巨大，而且并不能阻止房價繼續下跌的趨勢，更糟的是會損毀市場存在的基礎———法律和契約精神。因此，在長三角降價引起退房后，萬科發布公告否認了“考慮對業主進行補償”的說法。

　　無獨有偶，上海萬科降價之后，北京一知名地產上市公司在西四環內某項目推出了特價房，最低至6.3折，公司同時表示，暫時不考慮補償老業主。