今年的九十月對(duì)于內(nèi)地樓市來說，注定是個(gè)多事之秋。成交量降至冰點(diǎn)，而始自去年底的降價(jià)，引發(fā)了深圳的斷供；業(yè)內(nèi)龍頭公司萬科在長(zhǎng)三角的降價(jià)，頻遭前期業(yè)主“鬧事”的情況，如今也蔓延到北京。這些業(yè)主自稱是高房?jī)r(jià)的受害者，要求退房或補(bǔ)償；而對(duì)于此類“鬧事”的懼怕，又成為那些想跟進(jìn)降價(jià)的開發(fā)商的心頭病。

　　10月18日，周末。馬如飛來到北京南四環(huán)外的某樓盤售樓處，再次要求約見開發(fā)商。

　　與她同行的還有數(shù)十名男女。他們?cè)诮衲晟习肽辏�購買了這個(gè)樓盤的二期，如今三期開盤，幾乎同樣的產(chǎn)品，價(jià)格已跌去2000多元/平米。

　　房?jī)r(jià)下跌引發(fā)退房糾紛

　　當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入持續(xù)下跌通道時(shí)，退房就會(huì)集中爆發(fā)。這個(gè)節(jié)點(diǎn)是在房?jī)r(jià)下降30%的時(shí)候

　　“這已經(jīng)是我們第二次來和開發(fā)商談判了，”馬如飛說，9月初一個(gè)名為《三期比二期跌價(jià)20%》的帖子在網(wǎng)上傳播后，二期購房人組織了一個(gè)30人的小型聚會(huì)，然后到開發(fā)商的北京公司去談判。

　　但第一次談判中提出的補(bǔ)差價(jià)、折現(xiàn)、送車位、送精裝修等要求均被開發(fā)商拒絕。9月15日，要求退房的人數(shù)激增，近百位業(yè)主聚集售樓處，要求開發(fā)商對(duì)降價(jià)補(bǔ)償做出回應(yīng)，未果。

　　此后一個(gè)多月，“房子買貴了，能退就退”的想法成為馬如飛的心病。

　　第二次談判，馬如飛們等了一天，最終還是未能得到實(shí)質(zhì)性的回復(fù)。

　　記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京這并非是單個(gè)的“突發(fā)事件”；而在千里之外的上海和深圳，與馬如飛“同病相憐”的一群退房人，已開始準(zhǔn)備踏上訴訟之路。

　　這一輪退房潮，始于萬科在長(zhǎng)三角推出的降價(jià)促銷活動(dòng)。

　　今年7月，位于上海浦東三林的萬科金色雅筑以裝修標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化為由調(diào)低了房?jī)r(jià)，之后又直降10萬元再打折，這與開盤時(shí)相比降幅達(dá)到30%，從最高18000元單價(jià)下調(diào)至13000元。

　　“幾個(gè)月內(nèi)損失了將近40萬。”賀成鋼是在高位買入的購房人之一。與賀成鋼經(jīng)歷類似的150余人成立了“退房團(tuán)”。在多次交涉未果下，8月底，他們來到金色雅筑售樓處，告訴那些準(zhǔn)備買房的人，“不要上當(dāng)”。

　　在北京，雖然尚未出現(xiàn)此類激烈事件，但記者了解到，多個(gè)樓盤業(yè)主擬組團(tuán)退房。在南三環(huán)和南四環(huán)的兩個(gè)大型項(xiàng)目，均出現(xiàn)了業(yè)主要求退房事件。北京還出現(xiàn)了因不到10天預(yù)售房降價(jià)一成，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭的案例(見《新京報(bào)》10月14日A12版)。

　　“退房一直都有，樓市上行、下行時(shí)都會(huì)出現(xiàn)，退房的原因也各種各樣，但房產(chǎn)市值縮水始終是最主要的原因。”上海躍平律師事務(wù)所的杜躍平說，市場(chǎng)上行階段，業(yè)主預(yù)期物業(yè)升值，即使對(duì)房屋質(zhì)量、小區(qū)配套等有所不滿，也不會(huì)輕易退房。“而當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入持續(xù)下跌通道時(shí)，退房就會(huì)集中爆發(fā)。這個(gè)節(jié)點(diǎn)是在房?jī)r(jià)下降30%的時(shí)候。”

　　焦慮的高價(jià)接盤者

　　80%以上都是用來自住的，一些退房人稱，一降價(jià)每戶損失幾十萬元不等，這都是全家人攢的錢

　　在萬科金色雅筑售樓處門前，站著十幾位銷售人員，一有人過來，他們就熱情地邀請(qǐng)人們進(jìn)去看房。金色雅筑前期很多業(yè)主是這樣和銷售人員開始打交道的。

　　然而，他們沒想到，自己成了房?jī)r(jià)最高位的接盤者，此后，價(jià)格一路下滑。這熱情的開始在他們看來，最終演變成精心設(shè)計(jì)的“騙局”。

　　據(jù)金色雅筑準(zhǔn)業(yè)主介紹，他們看到萬科的陽光宣言和青年置業(yè)計(jì)劃廣告，其中金色雅筑憑借90+小三房新穎設(shè)計(jì)和整個(gè)小區(qū)A級(jí)裝修的標(biāo)準(zhǔn)，被描繪成青年置業(yè)的“寶地”，很多年輕人都被吸引。

　　之后，銷售人員營(yíng)造出房源供不應(yīng)求的氛圍，以及透露價(jià)格還要上漲的趨勢(shì)，并且不斷宣傳整個(gè)小區(qū)都是頂級(jí)裝修(A級(jí))來敦促買房。但是到了7月，萬科把部分樓的裝修等級(jí)大幅度降低，推翻了前期的種種宣傳。

　　“金色雅筑購房者中，80%以上都是用來自住的，其中相當(dāng)一部分是24歲-30歲的年輕人，是用來做婚房的。”對(duì)于外界說金色雅筑業(yè)主都是投資客的說法，萬科退房團(tuán)發(fā)起人賀成鋼并不認(rèn)同。一些退房人稱，降價(jià)以后每戶損失幾十萬元不等，這都是全家人攢的錢。

　　對(duì)此杜躍平表示，同樣是退房，與2005年不同的是，上海現(xiàn)在退房人中基本沒有投資客的身影。而在北京，目前出現(xiàn)退房團(tuán)的項(xiàng)目中，記者調(diào)查的數(shù)據(jù)也是以自住居多。

　　但“銷售欺詐”是否構(gòu)成退房或開發(fā)商賠償?shù)臈l件？法律人士認(rèn)為，上述業(yè)主的理由并不能作為退房的有效依據(jù)。

　　博弈“退房補(bǔ)貼”

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心“補(bǔ)差價(jià)”如果演變成行業(yè)風(fēng)氣，將給開發(fā)商資金鏈帶來極大沖擊，并在市場(chǎng)中形成惡性循環(huán)

　　按照賀成鋼他們起初的想法，有兩種選擇———與萬科商議退房，或獲得部分補(bǔ)償。

　　事實(shí)上，在3月份，深圳萬科曾推出“琢玉行動(dòng)”———3月新開盤均價(jià)下降了3000元/平方米，原購買毛坯房的業(yè)主只需付300元/平方米，就可以獲得1500元/平方米的精裝修，這事實(shí)上是在變相補(bǔ)償前期高價(jià)購房業(yè)主。在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也有類似的舉動(dòng)給業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。

　　但是這次，上海萬科非常堅(jiān)決地拒絕了賀成鋼他們的提議。“對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格變化給老業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償沒有法律依據(jù)，因此雙方短期內(nèi)不容易達(dá)成共識(shí)。”9月4日，在萬科公司債券發(fā)行網(wǎng)上交流會(huì)上，萬科執(zhí)行副總裁肖莉?qū)θ珖?guó)退房事件做出了表態(tài)。

　　同時(shí)，萬科方面認(rèn)為，在高位買房的客戶數(shù)量并不多，其支付能力較強(qiáng)，不會(huì)輕易斷供，因此不足以影響信貸和宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　此前，萬科等的“補(bǔ)差價(jià)”使得房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，這種企業(yè)個(gè)體行為會(huì)演變成行業(yè)風(fēng)氣，一旦出現(xiàn)前期購房人集體索要差價(jià)的事件，將給開發(fā)商資金鏈帶來極大的沖擊，并在市場(chǎng)中形成惡性循環(huán)。

　　對(duì)此，萬科內(nèi)部也有爭(zhēng)議。其內(nèi)部人士透露，在第一輪珠三角降價(jià)后，萬科判斷樓市會(huì)回暖，因此從企業(yè)品牌維護(hù)角度，給部分業(yè)主進(jìn)行了補(bǔ)償。

　　但之后樓市繼續(xù)低迷，萬科在全國(guó)攤子鋪得很大，僅在上海就有13個(gè)在售和待售項(xiàng)目，如果再進(jìn)行降價(jià)后補(bǔ)償，不僅費(fèi)用巨大，而且并不能阻止房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的趨勢(shì)，更糟的是會(huì)損毀市場(chǎng)存在的基礎(chǔ)———法律和契約精神。因此，在長(zhǎng)三角降價(jià)引起退房后，萬科發(fā)布公告否認(rèn)了“考慮對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償”的說法。

　　無獨(dú)有偶，上海萬科降價(jià)之后，北京一知名地產(chǎn)上市公司在西四環(huán)內(nèi)某項(xiàng)目推出了特價(jià)房，最低至6.3折，公司同時(shí)表示，暫時(shí)不考慮補(bǔ)償老業(yè)主。