村委會扮演著至關重要角色

　　事實上，在小產權的產生和交易中，村委會扮演著至關重要角色。最早的小產權房建設模式，是由村委會出地，承建商出工程款、報建費，以自建房去當時的東莞市計劃管理委員會進行土地立項，再報規劃局、土地局、建委等有關部門審批取得了蓋房子需要的“五證”。房子建好后，房管局只會給整棟建筑一個房產證，也就是所謂的大產權，村委會獲得一部分住房和商鋪，村民也因此可以進行土地收益的分紅。承建商通過銷售來轉讓使用權，除掉土地成本和稅費還小有盈利。

　　其二是，村里將土地賣給承建商，承建商付給村委會“土地費”買斷了這塊地的使用權，村委不參與樓盤銷售的分成。承建商再以集體土地的名義去報批、銷售。在這兩種模式中，承建商往往都是做建筑出身的老板，由于轉型做房地產開發商缺乏足夠的資金，只能掛靠村委會。還有一種模式是，有的村委會自己當起了開發商，自行組織建設，在宅基地等用地上開發住宅，然后自行銷售。

　　村委會通過出售土地直接獲利，或者獲得小產權房收租，打造了利用土地創收的“特色經濟”，有建房者甚至聲稱，只要村子有多余的地，都會建房出售。

　　“小產權房把村的造血功能賣掉了”

　　“東莞很多村都會走上這條路，把村里的造血功能都賣掉了，三代人的都賣掉了。”張先生說，許多村看著別的村的集資房建得好，主動去找他們幫忙建。但是在小產權房三方當中，村委會是最大的風險承受者，給村里沒有帶來多少經濟效益，甚至還有不少的糾紛。

　　去年石竭鎮某村曾經有一單官司，村民因為不滿意村委會把土地以低價出租給投資商，而狀告村委會，“因為村委把這塊地3.5元/平方米的價格出租給了投資商，而商鋪在最好的時候卻收租100元/平方米。于是許多農民就會覺得租得少了，就來鬧。”張先生說， 這樣的事情經常有，不過一般承建商和村委會通過各種方法把情況擺平。

　　村委會和很多村民沒有想到的是，小產權房之所以賣得好，還在于建立在東莞20多年的制造業基礎上。以前出租一個月還有八百元的收益，他們意識不到這個風險，2008年以來東莞經濟開始遇冷，隨著而來的，一些鎮區出現企業倒閉和外遷，房子租不出了，村民的收益也大大減少。已經沒有了土地，村民完全依靠出租吃飯，村里的小產權房也賣給別人了，村里的收益從哪里來？“過度開發小產權房，最終使村里把造血功能都賣掉了。”張先生說。

　　合同文本規避的兩重風險

　　除了拿不到房產證，為了逃避責任，村委會還在所謂的《合作開發合同》中，制定了兩條奇特的款項：

　　合同約定小產權房的使用權是60年，但合同中有一條特別規定：“使用權結束以后，土地的權益以結束時的國家政策規定為準”。

　　“在合同有效期內，如果政府的法規政策有變化，可以申請房產證，由此產生的所有的稅費由乙方來負責。甲方代表乙方與政府協調。”

　　事實上，這兩條隱藏的意思是，一旦法律政策發生變動，所有的風險全部由乙方(購房者)承擔。此外，倘若遇到拆遷，“小產權”房的補償又將成為一大問題。倘若出現法律糾紛，“小產權”房的擁有者很難依法維權。如果小產權房合法化的前提是要征收高額土地出讓金，這筆費用也將全部由乙方(購房者)來承擔。由于合同中甲方(村委會)規避了風險，一些人第一天交了定金，第二天就帶著律師來退房。

　　張先生自己也承認，對于購買了小產權房的人來說，確實承擔了常人體會不到的風險。 “你是不合法的，不按規劃修的，甚至沒有報建過，開發商拿了錢就走了，將來出了問題誰幫你解決？每天都生活在不安定當中。”但在張先生看來，買了房的人住上了自己的房子，出租的人拿了租金，就可以了。“至于60年以后的事情誰都不知道，起碼我們這代人是看不到了，所以最后還是由政府來解決。”

　　名詞解釋

　　小產權房

　　俗稱的“小產權房”其實是指在眾多城市郊區，一些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設的農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。1998年修訂的《土地管理法》第43條規定，村民集體所有的土地只有在“興辦鄉鎮企業”、“村民建設住宅”和“鄉(鎮)村公共設施和公益事業”三種情況下，才能轉作建設用地。第63條進一步規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。小產權房屬于“非農業建設”。

　　其實，早在1999年和2004年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中，分別有“農村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的明確規定。這也導致小產權房拿不到國家頒發的產權證，因此也不能辦理土地使用證、房產證等合法手續。(文/記者 潘勤毅、蔣幸端)