2008年10月31日，中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所近日發(fā)布研究報(bào)告表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由當(dāng)前的“滯漲”轉(zhuǎn)入周期性因素主導(dǎo)的下行階段。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年全國(guó)房?jī)r(jià)均降10%，最高降30%。到2010年，房地產(chǎn)周期將重新進(jìn)入上升周期。 中新社發(fā) 吳芒子 攝
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發(fā)改委與廣州地方政府公布的房?jī)r(jià)降幅差6.5倍
2008年11月01日 13:58 來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 
發(fā)表評(píng)論
發(fā)表評(píng)論 本周三，廣州市房管局公布最新房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，報(bào)告顯示今年9月份廣州一手住宅均價(jià)從今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，同比下降14.9%，環(huán)比下降9.2%，創(chuàng)下今年以來(lái)最大跌幅。而與此同時(shí)國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)卻顯示，9月份廣州樓價(jià)環(huán)比下降幅度只有1.4%。如此巨大差距，究竟是何原因？
暴跌幻覺
廣州房?jī)r(jià)已經(jīng)從去年10月的高位11574元/平方米回落至今年9月份的8244元/平方米，回落幅度高達(dá)28.8%.而9月份的深度下跌也超出許多人的意料，這導(dǎo)致今年9月份的廣州房?jī)r(jià)已經(jīng)低于2007年廣州一手住房均價(jià)8735元/平方米。
然而如此暴跌，尋訪普通廣州百姓，他們卻認(rèn)為國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)更真實(shí)，并未感覺房?jī)r(jià)降多少。
其實(shí)，仔細(xì)研究廣州房管局相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)9月廣州樓市雖然普跌，但跌幅較大的地區(qū)仍然是周邊區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分區(qū)域來(lái)看，廣州十區(qū)中，有7個(gè)區(qū)的一手房?jī)r(jià)下跌，其中跌得最猛的是黃埔區(qū)、南沙、番禺等三區(qū)，黃埔從8月的8242元/平方米降至5634元/平方米，降幅46.3%。南沙均價(jià)為3388元/平方米，環(huán)比降48.7%。番禺區(qū)也從8100元的均價(jià)下跌到7100元，跌幅超過(guò)12%。
天河、海珠、越秀、荔灣四個(gè)人口最密集的核心城區(qū)房?jī)r(jià)并未下降多少，不僅牢牢站穩(wěn)萬(wàn)元均價(jià)，甚至還略有上漲。天河區(qū)和海珠區(qū)每平米房?jī)r(jià)9月份只比8月跌了不到300元，荔灣區(qū)均價(jià)甚至由11500元/平方米，上漲到13400元/平方米。
而影響均價(jià)的另一個(gè)因素成交量，也呈現(xiàn)出相同的特點(diǎn)。越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔中心六區(qū)合計(jì)成交24.98萬(wàn)平方米，同比減少38.1%。與之相比，番禺、花都、南沙成交量均有較大增長(zhǎng)，其中南沙成交量比8月增長(zhǎng)了3.73萬(wàn)平方米，位居漲幅榜之首。
如此看來(lái)，9月房?jī)r(jià)暴跌究其原因可能在于市郊低價(jià)樓盤的集中成交，因此造成房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
而廣州房管局隨后公布的十一期間銷售數(shù)據(jù)，同樣印證了此觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，中心城區(qū)在十一黃金周期間簽約334套，均價(jià)為10272元/平方米。近郊新四區(qū)簽約324套，均價(jià)為6177元/平方米，比2007年國(guó)慶期間下跌了47.7%.番禺、花都、蘿崗、南沙新四區(qū)房?jī)r(jià)回落幅度明顯大于中心城區(qū)。
“國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)實(shí)際上也主要體現(xiàn)中心城區(qū)的價(jià)格，所以同廣州房管局價(jià)格有差異。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
暴跌或?qū)⒙?/strong>
“過(guò)兩天有十幾套馬賽國(guó)際公寓現(xiàn)房，每平方米8500元，朝向都非常好。這可是接近2005年的開盤價(jià)啊。”滿堂紅地產(chǎn)的一位地產(chǎn)中介向記者推薦道。
這位地產(chǎn)中介所說(shuō)的馬賽國(guó)際位于廣州珠江新城，屬于廣州CBD核心商務(wù)區(qū)，離廣州國(guó)際會(huì)展中心只一橋之隔。此前同區(qū)域的房?jī)r(jià)賣價(jià)都超過(guò)15000元/平方米。
很多跡象都顯示，在周邊區(qū)域房?jī)r(jià)連續(xù)暴跌的情況下，廣州中心城區(qū)房?jī)r(jià)也難以再繼續(xù)堅(jiān)挺，或?qū)⒂瓉?lái)一輪新的暴跌。
今年以來(lái)廣州中心城區(qū)房?jī)r(jià)雖然跌幅不大，但成交量卻一直萎靡不振，房屋空置率上升。與此同時(shí)，一些投資客之前囤積的房源也在加快釋放，也讓有心捂盤堅(jiān)持不降價(jià)的開發(fā)商吊在半空中，最終選擇大幅降價(jià)。眼下馬賽國(guó)際公寓十幾套現(xiàn)房掛牌交易的，就是投資客在2005年購(gòu)得，高位未能及時(shí)出售，現(xiàn)在擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，所以低價(jià)脫手。
“廣州中心城區(qū)房?jī)r(jià)仍然保持在萬(wàn)元以上，有一定的下調(diào)空間。”廣州知名房產(chǎn)專家韓世同表示，廣州中心城區(qū)有的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的情況，應(yīng)該合理作出調(diào)整。
供應(yīng)方面，9月廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共48個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房8886套，批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為97.66萬(wàn)平方米，比8月足足增加了25.02萬(wàn)平方米，創(chuàng)下今年以來(lái)一手房供應(yīng)新高。而同時(shí)銷售量方面，9月廣州全市一手商品住宅成交面積只有51.13萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降了27.3%。與今年8月份相比，減少了16.5%。
面對(duì)如此情形，廣東省房協(xié)理事、專家咨詢委員會(huì)委員趙卓文表示，廣州房?jī)r(jià)經(jīng)歷了2006年和2007年的暴漲，樓價(jià)支撐的基礎(chǔ)正在瓦解，“快速回落到2006年7000元/平方米左右的水平，已經(jīng)指日可待”，甚至最快在明年年中就能體現(xiàn)。
廣州房管局在分析報(bào)告中也指出，在價(jià)格回落的同時(shí)市場(chǎng)交投活躍度并沒有明顯改善，在缺乏交易量支撐的情況下價(jià)格有進(jìn)一步下滑的可能性。
金融危機(jī)加劇下跌
“以往都是中小企業(yè)老板買我們的房居多，現(xiàn)在企業(yè)的生意不好做了，這類客戶都很少了。”珠江新城某樓盤的售樓小姐懶洋洋地對(duì)記者說(shuō)。
和北京、上海不同的是，廣州作為商貿(mào)之都，中小老板歷來(lái)是住房消費(fèi)的最大主力軍。在廣州最大的玩具批發(fā)市場(chǎng)，也是小老板聚集最多的廣州萬(wàn)菱玩具禮品市場(chǎng)，記者了解到，由于自去年以來(lái)，珠三角地區(qū)玩具業(yè)持續(xù)低迷，利潤(rùn)下降，造成眾多中小企業(yè)關(guān)門倒閉。萬(wàn)菱市場(chǎng)的客流量明顯減少，一些鋪面由于生意清談，甚至已發(fā)生租客棄鋪逃跑的現(xiàn)象。
實(shí)際上不僅是玩具，制衣、制鞋、家具等珠三角傳統(tǒng)制造業(yè)在過(guò)去一年里，行業(yè)普遍利潤(rùn)下滑，日子過(guò)得都非常艱難。而作為珠三角中心城市，歷來(lái)以商貿(mào)物流為主的廣州，自然也受到波及，最終影響到廣州中高檔住宅樓的銷售。
而這種現(xiàn)象，在廣州寫字樓市場(chǎng)上體現(xiàn)的更為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，廣州一手寫字樓成交面積為22.78萬(wàn)平方米，比去年同期下滑了49.2%。而在第三季度，除了8月份成交略有起色，達(dá)到5.58萬(wàn)平方米外，其余的月份同樣成交低迷。進(jìn)入第四季度，這一狀況非但沒有改善，甚至還有惡化的跡象。
從9月起，席卷全球的金融風(fēng)暴更加劇了廣州樓市的觀望氣氛。“很多原來(lái)非常有興趣買樓的客戶，現(xiàn)在打電話過(guò)去則都非常謹(jǐn)慎，認(rèn)為面對(duì)金融危機(jī)，還是等等再說(shuō)。”上述的售樓小姐說(shuō)道。
經(jīng)濟(jì)走弱，保留現(xiàn)金，謹(jǐn)慎投資，這是一個(gè)最基本的道理。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，廣州10月份一手寫字樓的成交面積只有13530平方米，只有上半年月均成交的36%。
“國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)究竟能影響到什么程度，現(xiàn)在誰(shuí)也說(shuō)不清楚。只有先把自己的日子過(guò)得緊點(diǎn)。”一位家具廠老板苦笑地對(duì)記者說(shuō)道。 記者 王成盛 廣州報(bào)道
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