住宅是城市的重要構(gòu)成元素，也是城市居民最基本的生活設(shè)施，因此房地產(chǎn)市場、住宅產(chǎn)業(yè)也成了第四屆世界城市論壇的主要議題。在昨天的幾場分論壇中，來自海內(nèi)外的專家對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的走向，調(diào)控措施的應(yīng)用，以及住宅產(chǎn)品的更新等多方面內(nèi)容，提出了各種新觀點、新思路。

　　市場分析

　　周期波動樓市跌入低谷

　　近期，房地產(chǎn)市場的低迷態(tài)勢以及中央、地方政府的大力救市，成為公眾關(guān)注的焦點，對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端接受本報記者專訪時指出，今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了交易量和房價雙雙下降的現(xiàn)象，應(yīng)該用經(jīng)濟周期波動的理論來分析。房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期是相吻合的，近年來我國的國民經(jīng)濟一直保持2位數(shù)的增長勢頭，而今年上半年速度出現(xiàn)了小幅微降，作為國民經(jīng)濟的寒暑表，房地產(chǎn)市場也就出現(xiàn)下滑。

　　張元端介紹說，我國房地產(chǎn)市場的前幾個波峰分別出現(xiàn)在1993年、1998年和2003年，“經(jīng)濟發(fā)展的周期與房地產(chǎn)的周期都在4-6年。如果說2003年是上一個波峰，4-6年，也就是2007-2009年。那么為什么這個上升的勢頭沒能延續(xù)到2009年，而在今年就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點，主要原因是2007年價格漲得太快了。當(dāng)價格被炒到高位，一方面，剛性需求的‘用家’買不起房子了，另一方面，‘炒家’的利潤空間縮小，無利可圖后也放棄了購買，‘用家’、‘炒家’雙雙離市，就造成了高價格下樓市的大幅下滑。”

　　走出低迷關(guān)鍵打破觀望

　　樓市步入低谷后，從中央到地方政府都開始了救市，但能否成功推動市場步入上升通道，張元端謹慎地表示，市場何時恢復(fù)目前難以預(yù)測，一些開發(fā)商認為明年上半年可能回暖，也許是過于樂觀了。“現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場影響最大的是社會上普遍存在的觀望情緒。觀望情緒何時結(jié)束，怎么讓其結(jié)束，這才是救市面臨的最大難題。政府的調(diào)控手段有兩種，一種是直接調(diào)控，例如經(jīng)濟適用房、廉租房，政府說什么價格就是什么價格，影響立竿見影。而另一種是間接調(diào)控，包括現(xiàn)在的契稅、貸款政策的調(diào)控等，這種調(diào)控的效果有滯后性，傳導(dǎo)到市場需要一個過程。而且調(diào)控的力度夠不夠，目前還不太好評估。”張元端表示，應(yīng)當(dāng)期望，通過本輪調(diào)控，把房價控制在合理水平，使房地產(chǎn)經(jīng)濟在適度增長區(qū)間內(nèi)保持較長時間的平穩(wěn)增長和輕微波動。

　　調(diào)控建議

　　改革分稅制扭轉(zhuǎn)“土地財政”

　　眾所周知，高房價與高地價有關(guān)，也與地方政府的“土地財政”有關(guān)，而上海市松江區(qū)城市規(guī)劃管理局副局長王振亮博士昨日提出，造就高房價泡沫和地方政府“土地財政”的總根源是因為，現(xiàn)有中央與地方的分稅制財政體制存在重大偏差，地方城市建設(shè)資金來源只能依賴土地財政，必須盡快改革。

　　王振亮指出，根據(jù)分稅制財政體制的劃分，稅收分為中央稅、中央地方共享稅和地方稅三大類。中央稅主要指關(guān)稅和消費稅。共享稅現(xiàn)行的主要指增值稅、資源稅、所得稅、印花稅等，中央與地方按比例分成，省市還要再分成，地方城市分到手的收入并不高。地方稅，包括營業(yè)稅和各種附加費等等，但是100%的地方政府為招商采取退稅優(yōu)惠政策，通常退稅50%，許多城市退稅高達80%以上。

　　對于地方政府來說，要建設(shè)、要發(fā)展，沒有錢是萬萬不能的。教育、醫(yī)療衛(wèi)生等，除了西部“老少邊窮”地區(qū)外，都要地方政府出錢。事實證明，搞房地產(chǎn)業(yè)可以推動地方經(jīng)濟發(fā)展，改善人民群眾生活條件，提升城市形象，最大的好處是大大增加地方財政收入，同時還可以用收取市政配套費、教育醫(yī)療等公共設(shè)施配套費的名義，獲得巨額資金，建設(shè)人民群眾急需的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、體育館等設(shè)施。這就成了所謂的“土地財政”。

　　王振亮認為，是房地產(chǎn)業(yè)支撐起了中國快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的大發(fā)展，但這不是可持續(xù)發(fā)展的長久大計，改革已是當(dāng)務(wù)之急。