國務院及有關部門近日連續(xù)發(fā)布的有關擴大內需、增加基礎設施建設投資等措施，在穩(wěn)定房地產市場的同時，也為市場戰(zhàn)略發(fā)展提供了新機會。

　　很多專業(yè)機構分析認為，擴大內需、增加基礎設施投資等措施，對商業(yè)地產發(fā)展的指引作用更加明顯，新政策措施將促進商業(yè)地產的整合布局，以及新興商業(yè)地產的形成。

　　擴大內需

　　　　促進品牌零售商業(yè)地產增量布局

　　“擴大內需，眼前靠投資，長遠靠消費”，“從擴大內需、刺激消費的發(fā)展方針來看，對百貨業(yè)發(fā)展是一個機遇。”這是很多業(yè)內人士對國家擴大內需政策的看法。專業(yè)人士認為，國家有關擴大內需的政策和措施，給零售物業(yè)帶來的機遇非常明顯，將促進國內外品牌零售商在各個城市的增量投資布局。

　　如近期加拿大機構基金管理者魁北克儲蓄投資集團旗下的億萬豪劍橋公司，在京、滬、廣、深等地尋找購物中心開發(fā)機會，有意舉牌收購。而佛山興華集團、廣州新光商業(yè)、深圳茂業(yè)等廣東商業(yè)大佬，也已開始抄底國內商業(yè)物業(yè)。

　　如本市零售商業(yè)布局，繼上半年國際品牌相繼進入市場后，很多高端品牌零售商正在積極擴大版圖，新進租戶和現有租戶的擴張都推動了對商鋪空間的吸納。

　　另外，擴大需求政策對消化零售商業(yè)地產空置量有好的推動作用。如目前一些城市累積了大量的可售商鋪，一方面因為近年這些城市商鋪供應量過大，另一方面也受到消費欲下降影響，因此有關增加居民收入等擴大需求政策將有利于可售商鋪的銷售。

　　基礎設施建設

　　　　打開新興商業(yè)地產發(fā)展空間

　　在國家有關促進經濟發(fā)展的措施中，增加及加速城市基礎設施投資建設具有直接拉動經濟及間接帶動房地產發(fā)展的作用，如地處郊區(qū)的“奧特萊斯”等新興商業(yè)物業(yè)將因基礎設施的加速完善而快速布局。據五合智庫等專業(yè)機構人士介紹，“奧特萊斯”這種集倉儲、折扣、批量銷售為一體的新興商業(yè)模式在海外已盛行百年，目前也在中國快速流行。這些奧特萊斯的經營地點和一般的商場不同，多數處于市郊一帶。原因在于：首先，作為品牌商品的折價處理產品，要避免和市區(qū)內品牌專賣店正價商品的銷售競爭；其次，郊區(qū)化發(fā)展的趨勢已經成為一種歷史的必然，市郊場地租金和人員工資要求也具備更高的性價比；第三，需要充足的購物空間。大型奧特萊斯的購物面積一般需達到幾萬至幾十萬平方米，以提供更多的空間容納更多商品品種，提供更多停車場地，實現奧特萊斯“倉儲式”銷售，為游客提供充足的娛樂休閑空間及停車位。因此，過去奧特萊斯主要選擇消費能力強、基礎設施完善的北京、上海、廣州、深圳等一線城市。

　　隨著城市經濟及基礎設施的發(fā)展及完善，目前奧特萊斯等新興商業(yè)體系也在很多二三線城市籌建，并將其列入市政規(guī)劃之中，預計隨著國家加速基礎設施及城市化建設措施的落實，這些城市的奧特萊斯等新興商業(yè)體系將有更大的發(fā)展空間，同時也將在更多城市中出現。

　　鐵路建設

　　　　帶來商業(yè)新熱點和新布局

　　繼我國將投資4萬億拉動內需保經濟增長的政策公布后，鐵道部發(fā)展計劃司又透露，今后三年我國鐵路計劃投資規(guī)模將超過3.5萬億元。這是國務院十項措施中“加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設”政策具體實施計劃的一部分，專業(yè)人士認為，以鐵路為重點的交通建設對商業(yè)地產意義深遠，將帶來商業(yè)熱點轉移和新布局。

　　首先，高速鐵路的建成縮短了城市之間的時空距離，同城化效應增強。產業(yè)開始在不同規(guī)模的城市之間轉移、整合，與此相伴隨的是城市間人流構成上的分流及購物需求的變化。這一需求變化將帶來商業(yè)地產業(yè)戰(zhàn)略新熱點和新布局，如根據各城市的特點，將形成城市主流商業(yè)地產定位及格局。像天津等城市，將重點建設適應國際化城市需求的國際時尚中心、購物天堂、高檔商務樓等。而像蘇州、無錫等城市將以特色旅游城市為定位形成服務于旅游業(yè)的商業(yè)地產格局。鎮(zhèn)江、常州等城市商場地產要滿足通勤人口和周邊居民的特色需求。

　　其次，高速鐵路交通樞紐建成后急劇增加的人流打破了該地區(qū)原有商業(yè)的低水平平衡狀態(tài)。國內外諸多案例表明，在高速鐵路交通樞紐建成后實施合理商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略能夠有效促進該地區(qū)商業(yè)的迅速升級，實現區(qū)域由純粹的交通樞紐向交通樞紐與商業(yè)樞紐綜合體的轉變。如新加坡、荷蘭、日本等最繁華的時尚商務、商業(yè)區(qū)都是在交通樞紐區(qū)域形成。如日本在上世紀90年代崛起的CBD，依托高速鐵路和軌道交通，勾連地下地上建筑，集聚多種功能的商業(yè)商務設施；法國的里爾利用綜合交通樞紐優(yōu)勢，制定了面向歐洲的國際化商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，最終使該地區(qū)發(fā)展成歐洲的重要商業(yè)中心。

　　另外，高速鐵路交通樞紐還將帶動“物流商貿城”的形成，這種商貿城是一種多專業(yè)市場的復合，將商業(yè)與物流更好地融合在一起，分布于城市中心區(qū)以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住組團、工業(yè)區(qū)、交通樞紐等附近，兼顧批發(fā)和零售，多棟物業(yè)按照不同的專業(yè)市場類別分成若干片區(qū)，每個片區(qū)內又具備交易、展示、倉儲、運輸、辦公、旅游等功能，可以被看成是專業(yè)市場的最終形式。(王哲)