在一系列刺激樓市的政策下，樓市回暖了嗎？

　　本月9日，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了最新的調(diào)查數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%。

　　這也就是說(shuō)，相比去年11月，今年的房?jī)r(jià)還略微上揚(yáng)。

　　除了價(jià)格，房屋交易量也在11月出現(xiàn)變化。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，與10月相比，期房住宅簽約套數(shù)增加了50.9%，簽約面積增加了52.4%。易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月上海商品住宅的成交量已恢復(fù)到今年7月的水平。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的報(bào)告顯示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，達(dá)到了今年以來(lái)商品住宅成交量的最大值。

　　樓市真的出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)性的變化，由冷轉(zhuǎn)暖了？

　　11月交易量上揚(yáng)可能是短期表現(xiàn)

　　“絕對(duì)沒(méi)有回暖，樓市現(xiàn)在依然在下行通道。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰這樣說(shuō)。

　　在李文杰看來(lái)，11月出現(xiàn)交易量的上揚(yáng)僅僅是短期的表現(xiàn)，而且是因?yàn)槭艿搅?0月以來(lái)各種刺激經(jīng)濟(jì)政策的影響，并不能據(jù)此判斷樓市轉(zhuǎn)暖。

　　從去年下半年以來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都在缺錢(qián)、缺人氣的尷尬中運(yùn)行。盡管各地開(kāi)發(fā)商拿出了各種各樣的打折、贈(zèng)送、降價(jià)手段，交易量卻一直沒(méi)有明顯回升。沒(méi)有交易量，資金就不能回籠，再加上銀行政策的收緊，開(kāi)發(fā)商的資金鏈繃得越來(lái)越緊。

　　受美國(guó)金融危機(jī)影響，我國(guó)拿出了救市計(jì)劃。從10月開(kāi)始，對(duì)樓市的利好政策開(kāi)始接連出臺(tái)。

　　10月23日，人民銀行發(fā)布政策，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　同一天，財(cái)政部也發(fā)文宣布，從11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

　　11月，中國(guó)人民銀行作出自1997年以來(lái)幅度最大的降息決定，從11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　在此期間，包括北京等地在內(nèi)的眾多地方政府也推出了相關(guān)利好政策。在這些政策的帶動(dòng)下，一直低迷的樓市開(kāi)始有了一些起色，直接的表現(xiàn)就是交易量開(kāi)始出現(xiàn)回升。

　　“11月整體交易量是有所上升，但僅僅是月度的環(huán)比上升，而且遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到去年、前年的水平。”我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，2007年北京市二手房交易量為9萬(wàn)余套，而今年估計(jì)也就6萬(wàn)多套，量還是不夠。

　　除了交易量并沒(méi)有恢復(fù)正常外，胡景暉還注意到，在11月出現(xiàn)的交易量環(huán)比上升中，交易單套的總面積和總額都在下降。

　　“10月以來(lái)的利好政策受益人群是首次置業(yè)人群，這部分人大部分購(gòu)買(mǎi)的是小戶型房屋，那么交易的房屋面積和總價(jià)都不高。”胡景暉說(shuō)，目前的政策還沒(méi)有覆蓋到有改善住宅需求的人群，這部分人群的購(gòu)買(mǎi)欲望還沒(méi)有被激發(fā)出來(lái)，所以交易量的回升還是部分性的。

　　胡景暉告訴記者，到了年底，正是正常時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的淡季，在目前整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)不好的情況下，更是淡季中的淡季。估計(jì)將會(huì)有新的價(jià)格戰(zhàn)，會(huì)有更大幅度的降價(jià)。

　　那么，判斷樓市是否回暖的標(biāo)志是什么？

　　樓市回暖的標(biāo)志是什么

　　在李文杰看來(lái)，要判斷樓市是否出現(xiàn)回暖，主要看房?jī)r(jià)和房屋交易量是否在一個(gè)時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)穩(wěn)定，不再下跌。這個(gè)穩(wěn)定至少要維持兩三個(gè)月以上，才能說(shuō)樓市開(kāi)始回暖。

　　在此次國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，盡管全國(guó)70個(gè)城市同比房?jī)r(jià)出現(xiàn)0.2%的上漲，但環(huán)比卻出現(xiàn)了0.5%的下跌，而且環(huán)比價(jià)格下跌的城市有43個(gè)，占到統(tǒng)計(jì)城市的6成以上。“同比”指的是去年11月與今年11月相比得出的數(shù)據(jù)變化。“環(huán)比”指的是今年11月與10月相比，得出的數(shù)據(jù)變化。因此環(huán)比數(shù)字的下降，意味著今年11月與10月相比,房屋價(jià)格不是上漲而是下降。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h提供了另一個(gè)數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至12月1日,可售期房住宅套數(shù)為113147套,可售面積為14010146平方米；未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為35698套，未簽約現(xiàn)房住宅面積為5099496平方米。這比去年同期分別增長(zhǎng)了68.8%、48.7%和66%、48.7%。這就是說(shuō)，盡管11月交易量上升，但待售的房屋數(shù)量也在上升。

　　“國(guó)家刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的相關(guān)政策，只是降低了消費(fèi)者購(gòu)房門(mén)檻，然而能夠真正對(duì)市場(chǎng)起到刺激作用的，依然還是價(jià)格的調(diào)整。”楊少鋒在其博客中寫(xiě)到，當(dāng)越來(lái)越多的項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整到位，市場(chǎng)的需求也就逐漸釋放，最終開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)不需要再降房子就能賣(mài)出，而購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)再也無(wú)法等到房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的時(shí)候，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)，樓市的底部就將到來(lái)。樓市才可能回暖。

　　楊少鋒表示，政府出臺(tái)的系列救市措施，其最基本的出發(fā)點(diǎn)都是“救需求不救房?jī)r(jià)”，房地產(chǎn)企業(yè)資金問(wèn)題直接獲得解決的希望已經(jīng)化為泡影，未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的形勢(shì)依然無(wú)法改觀。

　　在他看來(lái)，樓市的回暖并沒(méi)有那么樂(lè)觀，關(guān)鍵要看房?jī)r(jià)調(diào)整何時(shí)能到位，能符合居民購(gòu)買(mǎi)力。

　　李文杰同樣對(duì)樓市回暖不樂(lè)觀。在他看來(lái)，如果到2009年一季度末能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定就已經(jīng)相當(dāng)不容易，“至于回暖，很有可能整個(gè)2009年都難以實(shí)現(xiàn)。” (記者 李松濤)