3月熱詞 觀望 -- 市場觀望情緒集中爆發

　　買房人觀望情緒的集中爆發，是從今年3月份開始的。春節后京城樓市成交量急轉直下，迅速轉入全面滯緩，3月份也就此成為2008年房地產市場由牛轉熊完整軌跡的節點所在。這一時期屢被提及的“市場觀望”，成為了2008年貫穿全年的重要詞匯。

　　起因

　　國內經濟出現流動性過剩，并出現通貨膨脹。2008年政府為緩解經濟壓力，采取金融緊縮政策，打壓投機性需求，抑制投資性需求，持續加息，鼓勵儲蓄，為市場降溫，并嚴控金融貸款，導致房地產開發企業均面臨不同程度的資金鏈壓力，同時受宏觀政策及股市暴跌影響，消費者投資、消費熱情驟然下降，房地產市場出現濃厚觀望情緒，而部分開發企業受市場及資金鏈的雙重壓力開始降價銷售，導致市場觀望情緒進一步加劇并延續至今。

　　市場表現：買房滯緩炒房上岸

　　事實證明，市場確實變了，在2008年初王石“石破天驚”的拐點論出現后，是連續數月的銷售低迷，北京市房地產市場交易量連續數月同比大降。開發商猛然發現，前兩年市場大熱時的排隊買房、搶購潮如今一去不返，甚至連以往樓市中重要的“炒房力量”也在紛紛抽離，急于上岸。面臨窘境，開發商的試探性促銷，送家電、送物業費、送汽車等優惠方式逐漸增多，盡管意識到市場危機，但當時大多數樓盤仍然不敢真正降價，多為試探行為。

　　3月份，萬科率先在全國范圍喊出“降價”口號，而數天后，SOHO中國董事局主席潘石屹又拋出“百日巨變”論，堪稱此前拐點論的升級版。過去幾年政府對市場進行宏觀調控之后，市場都會陷入短暫觀望期，但過后都是是報復性的房價和成交量雙漲，但是這次二套房新政出臺之時，趕上美國次貸危機引發的全球金融環境惡化和持續經濟衰退，以及中國政府對整體經濟過熱擔憂所采取的從緊性貨幣政策，這些原因造成社會整體對經濟前景的不樂觀預期，也從而形成了樓市的整體低迷。

　　開發商變化：價格難定捂盤延開

　　當時市場普遍預測，3月樓市正處于觀望對峙的關鍵時期，下一步無論是“艷陽天”還是“倒春寒”都有可能。不僅購房者觀望，開發商也在觀望，3月份開發商轉入觀望最直接的表現就是捂盤延開，如果說過去這時候哪個項目延時開盤，十有八九是捂盤惜售，等待坐地漲價。而當時不少項目開盤日期的一拖再拖，則反映了開發商瞻前怕后的觀望心態。據統計，3月份北京有近二十個項目選擇了推遲入市的時間，作為傳統銷售旺季的三四月份，開發商往年總是利用這樣的“黃金檔”為樓市“添柴加火”，而今年，不少項目卻悄無聲息的選擇了“沉默”。

　　據了解，事實上當時大多開發商也是有苦難言，持續窘困的市場讓他們陷入進退維谷的境地。某開發商把自己的處境形象的比喻為“熱鍋上的螞蟻”，一方面不賣房面臨著巨大的資金鏈壓力、越拖越麻煩，另一方面又不敢輕舉妄動怕價格一公布立刻會把自己陷入尷尬當中。于是，樓市便出現了“異常”狀態——開發商想盡辦法拖延開盤時間，變得“極度敏感而脆弱”；而且從另一方面講，中小開發商們誰也不愿意當率先降價招來口誅筆伐的“出頭鳥”，于是大多選擇了審時度勢和繼續等待。這種心態影響下，捂盤觀望也就順理成章。

　　判斷

　　盡管近幾年每逢宏觀調控政策出臺都會引發一段“觀望期”，也有出現短暫的成交淡季。但今年的情況已經大不相同，2008年初房地產市場的整體價格已經被“炒”到了買房人承受的極限高位。從某種意義上講，去年以來出臺的系列調控政策甚至遠沒有以前的‘國八條’、‘國六條’來得嚴厲，但它卻成為驚醒夢中人的‘鬧鈴’，讓買房人警醒不再迷信‘樓價只漲不跌’的神話。分析過去幾次由政策調控帶來的觀望，一般都在調控政策出臺后的兩三個月里被市場所消化，而在3月份的時候，已經有很多人認識到，這一次的觀望似乎還只是剛剛“拉開序幕”，其影響何時真正結束遙遠得有些讓人看不到頭。(文/邱旸)

　　4月熱詞 退房 -- 南方退房風潮波及北京樓市

　　4月份，從珠三角蔓延開的“退房潮”迅速波及北京樓市，很多在售項目都紛紛注意到，前階段買了房又退房的客戶明顯增多，剛剛簽約轉天“反悔”的也大有人在。查閱北京市房地產交易管理網“退房公示”可以看到，不少項目3、4月份的退房客戶明顯增多，一些項目退房次數甚至多達數十上百次，如此“淪陷速度”令人吃驚。

　　起因：房價下跌引發集中退房

　　去年底以來執行的提高二套房貸首付比例和利息等政策，在春節之后逐漸顯現出對購房需求的抑制效果，樓市的持續低迷和價格下降讓購房者感受到市場“江河日下”的壓力，購房風險越來越大，買房已經不再是高枕無憂的投資渠道。于是，行業普遍意識到一個嚴重而現實的問題，當市場持續低迷的時候，你買的房子是不是也面臨著貶值的風險？

　　此外據了解，一些項目前期漲價銷售，后期大幅降價的“不公平”舉措也是引發退房潮的誘因之一。典型例子是某項目年初剛開盤時均價約15000元/平方米，但是4月份最新定價迅速變成12000元/平方米，相比不久之前降了3000元/平方米，這讓剛開盤時買房的業主大呼“上當”。此外不少項目的優惠贈送等種變相降價不勝枚舉，對于那些已經買了房的業主，房價下調意味著幾萬元甚至更多的錢打了水漂。這也引起了高位購房者的強烈不滿，導致要求退房的糾紛不斷。

　　市場狀態：是否合情理引起廣泛討論

　　業內人士指出，新開售樓棟價格的較大幅度下降，讓很多已購房的業主心中 “實在不舒服”，調查表明，在這一輪退房大潮中，期房退房的現象較為突出，而現房退房較少。而一些在高價位買了房的業主也紛紛采取行動——或拒收房屋，或停止還貸，或訴諸法律，其要求大體相似——要么退房，要么補償差價。

　　有開發商曾透露，當時不少剛簽約的客戶怕開發商設置障礙，連剛交完的訂金都不要，堅決退房，至于在約定期限內退訂的，就更多了。某些項目由于退房者過多，開發商不得已限定了嚴格的違約責任，要么不退訂金，要么設置高額違約責任以此控制退房行為，但是盡管如此，退房現象依然嚴重。不少客戶退房甚至會選擇一些很“缺乏理智”的方式，如不接開發商電話、遲遲不辦按揭手續等，讓開發商非常頭疼。而一些原本明確拒絕接受公積金貸款買房的項目，因為客戶堅持要退房，也只能松口同意辦理公積金貸款。

　　專家指出，房屋買賣作為一種商品交易行為，必然會隨市場變化存在價格波動的風險。市場供不應求的時候，商品價格會見勢上漲，市場供大于求 的時候，銷售遇冷價格自然也將隨之下降。但是正因為多年來房價的持續上漲讓買房人迷信買房置業“最為保險”的觀念，一旦房價下降，利益受損，心理上便難以承受，從而導致“退房潮”的出現。

　　有專家在當時表示了這樣的擔憂，就集中退房現象來看，要求退房的人中有的簽訂了預售合同，有的尚未簽訂合同，兩種情況下能否退房也有不同的法律依據。

　　一般來講，開發商根據市場變化降價求售是正常的合法商業行為，并無足夠的法律依據支持這種退款或退房的要求。根據我國法律，只有合同約定、法律規定和不可抗力等幾種情況可以解除合同。目前，只有一種法律原則是對購房者的退房要求有利的，那就是公平原則。也就是說，購房者可以以這一原則為法律依據，要求賠償或退房。但是，最終能否退房或補償差價，已經成為一個社會問題，這并非法律層面可以解決的范疇。

　　點評：折射買賣雙方功利心態

　　4月份集中出現的買房人退房現象，實際上折射了客戶對目前市場的不信任態度，特別是那些2007年底和2008年初剛剛買房者的心理波動最為激烈：由于花費大量資金，倘若樓市就此一蹶不振，房產價值會迅速貶值。為防止自己的資產縮水，這部分買房人便急于抽離樓市，把資金轉移到更穩妥的投資或保值渠道中，從而導致了集中退房現象的出現。而從那之后應運而生的市場上頻繁出現的樓盤“無理由退房”、“退房補差價”等承諾，也可看作是退房風波所產生的連鎖反應。

　　從深層次看，集中退房現象的出現和長期來堅挺的房價出現松動密不可分，市場好的時候一切好將就，房產快速升值的趨勢掩蓋了很多問題，買房人往往也不會過于計較，退房的現象少之又少。而現在，配套不到位、道路沒建好，甚至地面找得不平等這些在過去不是問題的問題，現在都成為已購房者退房的理由，這在很大程度上折射了長期以來市場買賣雙方過于功利的色彩。而很多長期以來形成的非理性觀念，在4月份集中爆發的退房風波后，逐漸得到了轉變，越來越多的人意識到，買房不再是坐贏不輸同樣需考慮風險，無論樓市形勢好壞，理性投資都應該是基本準則。(文/邱旸)