開(kāi)發(fā)商： 資金壓力致違規(guī)操作頻現(xiàn)

　　一波小高潮之后，樓市調(diào)整真的接近尾聲了嗎？未必。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至2008年11月底，深圳土地市場(chǎng)推出各類用途地塊105宗，成交71宗，流標(biāo)比例高達(dá)32.38%，高于2007年1.27 個(gè)百分點(diǎn)。其中居住用地全市共推出17宗，僅成交8宗，流標(biāo)比例超過(guò)50%。

　　土地市場(chǎng)的沉寂，反映出的一個(gè)側(cè)面便是，開(kāi)發(fā)商面臨著強(qiáng)大的資金壓力。以行業(yè)“領(lǐng)頭大哥”萬(wàn)科為例，根據(jù)日前對(duì)外披露的萬(wàn)科公告內(nèi)容，2008年全年累計(jì)銷售面積557.0萬(wàn)平方米，銷售金額478.7億元，同比雙雙下降9.2%和8.6%，這一銷售業(yè)績(jī)大大低于萬(wàn)科在年初時(shí)定下的800億元預(yù)期銷售額目標(biāo)。而對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，萬(wàn)科認(rèn)為“比較嚴(yán)峻”，且行業(yè)調(diào)整還將進(jìn)行。

　　另一個(gè)行業(yè)大佬金地集團(tuán)也剛剛公布了去年12月的銷售數(shù)據(jù)：當(dāng)月銷售面積11.97萬(wàn)平方米，較11月下降9.05%；銷售金額完成11.35億元，環(huán)比下降了10.73%。早先金地集團(tuán)方面曾表示，由于在2007年較多項(xiàng)目屬于高價(jià)拿地，因此公司可能對(duì)部分項(xiàng)目提取跌價(jià)準(zhǔn)備�！�2009年業(yè)績(jī)下滑不可避免�！痹陉P(guān)于未來(lái)樓市的判斷上，金地(集團(tuán))股份有限公司總裁張華綱對(duì)外表示，由于樓市處于“預(yù)期反轉(zhuǎn)”，因此很難在短期內(nèi)回暖。

　　前面所提及的星河丹堤降價(jià)糾紛一事，業(yè)主還向記者提供了一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)。據(jù)陳先生介紹，在他決定購(gòu)買(mǎi)之前，曾經(jīng)登陸深圳國(guó)土局網(wǎng)站進(jìn)行核實(shí)，發(fā)現(xiàn)銷售登記數(shù)量很少，與開(kāi)發(fā)商口中所稱的“銷售情況極好”有出入。對(duì)此疑惑，銷售人員的答復(fù)是，在銀行按揭貸款批復(fù)下來(lái)之前，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，交納定金及首付款的業(yè)主均是與開(kāi)發(fā)商簽署內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同，并不需要上網(wǎng)登記。

　　“這種操作方式就是為了方便隱瞞實(shí)際銷售情況�！标愊壬�更進(jìn)一步指出，開(kāi)發(fā)商存在捂盤(pán)、違規(guī)操作等問(wèn)題。記者在國(guó)土局網(wǎng)站上查到，該項(xiàng)目除了D區(qū)和E區(qū)的幾棟房源之外，其余幾個(gè)銷售區(qū)域的待售房源全部處于“分局鎖定”，而這種情況通常表示房屋處于限制狀態(tài)或開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)行為。

　　該開(kāi)發(fā)企業(yè)的劉姓負(fù)責(zé)人向記者解釋，降價(jià)矛盾的解決“會(huì)按照正常渠道進(jìn)行”。但是對(duì)違規(guī)操作是否出于企業(yè)資金存在壓力一事，他卻諱莫如深，推諉稱“不方便接受采訪”。

　　從市場(chǎng)角度來(lái)觀察，雖然國(guó)家利好新政陸續(xù)出臺(tái)，且成交也開(kāi)始有所回升，但開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作的事件數(shù)量卻在增加。

　　據(jù)悉，早在2007年深圳樓市炒風(fēng)日盛之時(shí)，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局、工商行政管理局及市物價(jià)局便已聯(lián)合發(fā)出過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為通知》�！锻ㄖ�》中除了禁止房企內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記等行為之外，最為醒目的一條便是限定了房企在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》之后，必須在10日內(nèi)公開(kāi)予以銷售，而且必須明碼標(biāo)價(jià)。

　　但事與愿違，原本希冀杜絕開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、炒作等歪風(fēng)的文件，仍然成了“一紙空文”。“從目前深圳開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，每批單位推的量非常少。與從前相比，甚至發(fā)生了25%-30%左右的減幅。”克爾瑞信息技術(shù)有限公司(深圳)研究總監(jiān)歐曉冬表示。

　　有數(shù)據(jù)顯示，去年9月份，深圳共有27個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，批售住宅78.1萬(wàn)平方米，可供應(yīng)數(shù)量為7969套；在10月，公開(kāi)發(fā)售的樓盤(pán)僅為11個(gè)，入市住宅27.5萬(wàn)平方米，較9月份減少了42.6萬(wàn)平方米。

　　據(jù)克爾瑞信息技術(shù)有限公司(深圳)提供的資料表明，位于龍崗區(qū)的某個(gè)樓盤(pán)，在去年11月19日取得預(yù)售許可證，預(yù)售套數(shù)為545套，但開(kāi)發(fā)商分別在11月23日、12月6日及12月21日分成三批推盤(pán)入市。另一個(gè)位于寶安區(qū)的樓盤(pán)，早在9月份便獲取了預(yù)售許可證，但476套房源卻延遲了一個(gè)月，自10月至11月間分批推出。

　　歐曉冬表示，這種情形在以往并不多見(jiàn)。通常開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后，會(huì)按照批復(fù)數(shù)量一次性如實(shí)推盤(pán)入市。但在現(xiàn)今，“開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇只開(kāi)一棟、兩棟，慢慢消化�！睂�(duì)于這種情況，業(yè)界有不同觀點(diǎn)。有人認(rèn)為，推遲入市的主要原因是希望待到進(jìn)一步利好政策出臺(tái)；也有人認(rèn)為，推盤(pán)力度的減弱，可減緩供求失衡壓力，使得樓價(jià)得以趨于平穩(wěn)。但不管怎樣，深圳開(kāi)發(fā)商們的資金問(wèn)題顯而易見(jiàn)。

　　深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2009年1月13日，深圳全市可售房源數(shù)為59290套，即使按照日均150套的銷售速度，也需要近13個(gè)月才能消化完畢�！皩�(shí)際上，從監(jiān)管力度來(lái)看，政府的態(tài)度似乎并不在意，因此借市場(chǎng)調(diào)節(jié)來(lái)達(dá)到平穩(wěn)的可能性更大些�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士坦率表示。

　　預(yù)測(cè)： 未來(lái)調(diào)整幅度可能達(dá)一成

　　據(jù)中房指數(shù)顯示，深圳住宅價(jià)格指數(shù)從2008年年初的2308點(diǎn)一路下滑至11月的2248點(diǎn)，下降了60點(diǎn)，跌幅為2.60%，與上年同期相比下跌58點(diǎn)，跌幅為2.51%。雖然深圳住宅成交價(jià)格自2007年8月份達(dá)到19000多元/平方米的峰值后開(kāi)始逐步回落，但相對(duì)于深圳當(dāng)前的人均收入而言，房?jī)r(jià)依然偏高。如以購(gòu)買(mǎi)100平方米房屋為例，1-11月全市成交均價(jià)與人均可支配收入比是16.1；按首次購(gòu)買(mǎi)自住房、貸款八成計(jì)算，目前的房貸收入比為1.3，皆高于平均參考值。

　　然而，市場(chǎng)需求尤其是自住性需求卻依然很大。深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒表示，在目前深圳市861.6萬(wàn)的常住人口中，自有住房人口比例僅為32.2%。而11月份國(guó)家調(diào)控政策在支持自住性、改善性住房需求方面，表現(xiàn)為降低購(gòu)房成本、提高金融支持力度，使得自住性的剛性需求明顯得到釋放。

　　如今，擺在開(kāi)發(fā)商面前的最大問(wèn)題是：如何合理引導(dǎo)市場(chǎng)需求釋放？在最新發(fā)布的2008年1-11月的市場(chǎng)分析中，報(bào)告指出，11月的深圳樓市出現(xiàn)較大規(guī)模的交易量上升，除了國(guó)家新政的出臺(tái)刺激之外，開(kāi)發(fā)商直接采取降低住房銷售價(jià)格的方式，交易的回升起到了一定的促進(jìn)作用。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳樓市的調(diào)整格局很難改變，新房不斷降價(jià)的情況依舊會(huì)存在。美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域董事王書(shū)權(quán)認(rèn)為，雖然今年市場(chǎng)需求依舊存在，但由于市場(chǎng)積存消化壓力大，樓價(jià)下降可能性不小�！瓣P(guān)外地區(qū)甚至可能達(dá)到20%-30%的降幅�！痹诖耸袌�(chǎng)慣性作用之下，即使價(jià)格調(diào)整已到位，但價(jià)格仍有可能會(huì)被帶動(dòng)下走，預(yù)計(jì)降幅會(huì)達(dá)到10%左右。

　　已被證實(shí)具備“先見(jiàn)之明”的萬(wàn)科，在企業(yè)發(fā)展策略中提出：順應(yīng)市場(chǎng)，積極采取措施促進(jìn)銷售，以確保調(diào)整期內(nèi)的財(cái)務(wù)安全性為長(zhǎng)遠(yuǎn)重要目標(biāo)。而與這種努力相匹配的是，2008年，萬(wàn)科市場(chǎng)份額由年初的2%增長(zhǎng)到目前的2.6%左右。(記者 唐文祺)