金融危機沖擊全球寫字樓市場

　　近日�焽�際物業顧問戴德梁行調查了全球49個國家共114個商業區在2008年間的寫字樓租務開支及走勢。以美元計算，僅36.8%地區的租務開支在2008年有所增加，少于2007年的89.8%；61.4%出現下調(2007年的比例為8%)；余下1.8%則保持平穩(2007年的比例為2.2%)。

　　亞太區、中東、非洲、中歐及東歐商業區普遍面對優質寫字樓空間匱乏的情況，這種供求失衡造就環球主要商業區的租務開支在2008年上半年間急升，然而從美國次按問題衍生出來的金融海嘯及經濟衰退，卻令許多商業區的租金升勢戛然而止。

　　戴德梁行北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，在這些地區，銀行及金融機構相繼縮減規模，是導致寫字樓需求驟降，租金下調的一個重要因素。此外，2008年間主要貨幣兌美元的匯價出現重大變化，亦是影響各寫字樓市場排名的重要因素。

　　　　莫斯科表現最搶眼

　　2008年全球租務開支排名前10位的商業區中，于2007年首次進占頭十位并排名第三的莫斯科，2008年以每年呎租255.6美元的租金雄踞榜首，以年升幅32.6%首次將倫敦擠出全球首位。

　　倫敦(西區)以每年呎租186.2美元(-32.5%)排第二位；香港則以每年呎租185.2美元(-5.5%)跌至第三位。

　　陶汝鴻稱：“莫斯科的排名顯示了這個新興市場的實力，俄羅斯商品及能源出口行業的蓬勃發展，帶動寫字樓需求上升；跨國企業紛紛于莫斯科設立支部，推高當地租金，同時由于優質寫字樓供應稀缺，加上基建未能配合，造就寫字樓租金急升。”

　　香港中央商業區在優質寫字樓供應緊絀的情況，租金升幅于2008年上半年受到支持，至下半年才放緩。倫敦(西區)的租務開支由于受金融、保險、地產及相關專業服務行業的寫字樓需求減少，以及英鎊過去一年兌美元匯價下跌較多拖累，跌幅較大。

　　　　中東市場放緩

　　戴德梁行近日發布的報告顯示，在2008年金融風暴的沖擊下，中東及東歐商業區顯示了一定的抗跌力。2008年間，杜拜每年呎租升至157.2美元，排名第五；阿布扎比每年呎租亦升至125.2美元，排名第九，兩地均是中東市場的焦點。

　　“擁有龐大石油儲備的波斯灣國家，其寫字樓市場向來受惠于伊斯蘭銀行及金融業務，而近年杜拜及阿布扎比的政府亦積極吸引外資到當地發展和投資，刺激寫字樓需求。”

　　然而在近月全球經濟衰退的影響下，兩地的寫字樓市場亦出現了放緩的征兆。

　　　　英鎊貶值，倫敦跌幅最大

　　租務開支跌幅最大的三個地區則是倫敦(市中心)(-35.8%)、倫敦(西區)(-32.5%)及首爾(-30.1%)。倫敦寫字樓市場與部分西歐商業區一樣，不少進駐當地的跨國公司出現虧損而要縮減規模，導致寫字樓需求下降，特別是對倫敦(市中心)而言，該商業區的寫字樓需求及吸納量在2008年初便已開始下跌。

　　不過，戴德梁行報告認為，倫敦市場下調幅度較大，主要原因是英鎊的匯價在2008年底按年貶值高達28%。若以英鎊計算，倫敦(市中心)及倫敦(西區)在2008年的租務開支只分別減少了10.7%及6%。

　　事實上，倫敦(西區)的寫字樓物業過去數年在金融機構及基金爭相競投下，租金被推高了不少，因此在2008年的經濟衰退及英鎊貶值的雙重因素下，該區的租務開支仍屬全球第二。

　　亞太區十大商業區租務開支的排名前三位依次為香港、東京(中心五區)及孟買。孟買及同屬榜上的新德里租務開支下跌，主因是寫字樓需求主力的信息科技業同樣受到美國經濟增長放緩影響，導致需求下降。

　　唯一入選亞太區十大的中國大陸商業區是上海(浦西)(第23位)及上海(浦東)(第26位)，今年前者在排名上超越后者，而兩區排名都高于2007年，反映上海的寫字樓市場逐漸走向國際一級市場的水平，但到了2008年下半年其市場需求亦開始回落。

　　由于擔憂經濟前景進一步變壞及寫字樓需求持續減少，在全球114個商業區中，只有14%預計租務開支上升，44.7%預測租務開支下跌，41.2%預測租務開支持平。(記者 周雪松)