最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托融資渠道的大門正在慢慢“關(guān)閉”。2008年，信托融資、銀行開發(fā)貸款就像分別處在房地產(chǎn)融資“蹺蹺板”兩端，當(dāng)一端下沉?xí)r，另一端就會(huì)上翹。如果這樣的“蹺蹺板”效應(yīng)仍將發(fā)揮作用，那么現(xiàn)在房地產(chǎn)信托融資收緊，或許意味著銀行開發(fā)貸款的“門”即將開啟。

　　12月房產(chǎn)信托募資同比減半

　　據(jù)普益財(cái)富跟蹤調(diào)查，2008年12月，國(guó)內(nèi)共有9家信托公司成立15款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，共募集資金14.16億元。相比2007年12月募集超過30億規(guī)模，募集量已經(jīng)減半。

　　普益財(cái)富分析認(rèn)為，監(jiān)管層嚴(yán)控部分資質(zhì)不高、存在一定潛在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)入信托融資渠道，是房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模減少的重要原因。去年10月底，銀監(jiān)會(huì)新規(guī)提高了房地產(chǎn)公司通過信托公司融資的門檻，而該政策效應(yīng)顯現(xiàn)后，房地產(chǎn)類產(chǎn)品發(fā)行量大減50%。“預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月房地產(chǎn)類產(chǎn)品的趨勢(shì)將依舊保持低迷。”

　　雖然政策的因素最為直接，但另一種觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)信托融資收縮是銀行、信托渠道融資“蹺蹺板”效應(yīng)的再度體現(xiàn)。一個(gè)直接的證據(jù)是，上海銀監(jiān)局調(diào)查顯示，對(duì)于2009年房地產(chǎn)信貸取向，上海各銀行采取 “加大支持力度”、“有選擇地支持”和“維持現(xiàn)狀”的比例分別上升0.6%、4%、5.9%，而繼續(xù)“逐步收縮”的銀行比例下降12%。

　　銀行對(duì)開放貸款保持謹(jǐn)慎

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年12月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品加權(quán)預(yù)期收益率達(dá)到9.12%。在利差縮小后，相比安全性高而收益低的政府投資性項(xiàng)目，開發(fā)貸款在效益上對(duì)銀行有足夠吸引力。

　　“房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是存在，銀行繼續(xù)謹(jǐn)慎對(duì)待開發(fā)貸款是正確的選擇。”一股份制銀行上海分行高層對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。

　　目前市場(chǎng)普遍分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的政策面寬松不等于資金面寬松。對(duì)于銀行而言，如果交易量不能保持穩(wěn)定，開發(fā)商資金回籠慢，可能會(huì)影響開發(fā)商正常還貸。目前，已有部分銀行對(duì)存量開發(fā)貸款 “展期”(即同意延期還款)，當(dāng)前寄望銀行立刻開閘開發(fā)貸款也不現(xiàn)實(shí)。

　　“我們判斷今年開發(fā)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)分化。”上述銀行內(nèi)部人士認(rèn)為，或許開發(fā)貸款會(huì)出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”，但總體而言銀行仍對(duì)其保持高度的謹(jǐn)慎。