猜想四 提高交易量被關(guān)注

　　從2003-2008年，在全國(guó)兩會(huì)上，或多或少都會(huì)有代表提出要治理高房?jī)r(jià)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，今年的兩會(huì)，將不復(fù)出現(xiàn)這一現(xiàn)象。同時(shí)，成交量將成為大家關(guān)注的話題，土地和房產(chǎn)成交量的明顯下降，讓開發(fā)商和地方政府如坐針氈，因此官員代表和地產(chǎn)商代表，必然會(huì)提出關(guān)于“保量”的議案。

　　★點(diǎn)評(píng)：受到2008年銷售低迷的影響，2008年房地產(chǎn)存貨頗豐。進(jìn)入到2009年，如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，僅2008年住宅的存量按照2008年的銷售進(jìn)度，需要消化18個(gè)月，這還不包括2009年的新增供應(yīng)。

　　如何消化存量和今年的新增供應(yīng)量，最直接和被消費(fèi)者認(rèn)可的就是降價(jià)。2009年的房?jī)r(jià)再也不是一塊鐵板，“降價(jià)能帶來(lái)熱銷”已經(jīng)在開發(fā)商中形成共識(shí)。而根據(jù)記者的調(diào)查，一些項(xiàng)目的降價(jià)幅度也在加大，一降到底。同時(shí)，在降價(jià)銷售的同時(shí)，不降低質(zhì)量，也是促成部分項(xiàng)目降價(jià)后熱銷的重要原因�！捌髽I(yè)為了生存，為了緩解資金壓力，以獲取高額利潤(rùn)的售樓模式在2009年將會(huì)變得艱難，要想跑得快，唯有薄利多銷�！苯鸬禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理周金旺表示。

　　有例為證。日前，位于燕郊的天洋城項(xiàng)目以3580元/平方米低價(jià)開盤之后迅速熱銷。據(jù)悉，2月中旬開盤以來(lái)，半個(gè)月的時(shí)間里，該項(xiàng)目24、26號(hào)樓推出的420套房源，已經(jīng)銷售近380套，銷售率已超90%，同時(shí)也促進(jìn)了一期尾盤的熱銷。據(jù)悉，該項(xiàng)目一期的售價(jià)為4680元/平方米，此次二期開盤價(jià)格整整下調(diào)了1100元/平方米。天洋城項(xiàng)目一內(nèi)部人士仍表示，“我們的土地成本很低，折合房?jī)r(jià)每平方米只有1000元左右，而在四環(huán)、五環(huán)，2006年、2007年兩年土地賣出8000元/平方米的也有，即便開發(fā)商想降價(jià)售樓，留給他們的下降空間也不大�！辈贿^(guò)盡管天洋城價(jià)格降低，但品質(zhì)卻沒有降低。單從環(huán)保材料和建筑工藝來(lái)看，均采用的是行業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)、基層底板采用奧運(yùn)免檢產(chǎn)品的防水材料，每平方米造價(jià)比普通防水材料要高出一倍。

　　另外，金都杭城也推出了特價(jià)房促銷的方式，原來(lái)賣17500元/平方米的房子，現(xiàn)在13500元/平方米出售，結(jié)果短短一周時(shí)內(nèi)，銷售額已過(guò)億。

　　2月份，北京市的存量房減少了6000套，也與開發(fā)商讓利促銷不無(wú)關(guān)系。

　　猜想五 取消“90/70”限制

　　3月3日，新浪房產(chǎn)披露了人大代表胡葆森的議案。胡葆森在他的人大代表議案中認(rèn)為，在實(shí)踐中，卻出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)“去市場(chǎng)化”的傾向，建議取消有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求的“90/70”政策限制，提高市場(chǎng)效率。

　　★點(diǎn)評(píng)：實(shí)際上，春節(jié)前夕，北京市政府出臺(tái)了《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(京建辦〔2009〕43號(hào))的文件，對(duì)當(dāng)前的京城樓市提出了15條具體的指導(dǎo)意見。其中，第十一條規(guī)定指出：“對(duì)商品住房項(xiàng)目，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則，統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實(shí)際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求確定套型面積和比例。”實(shí)際上，從這個(gè)政策中不難看出，“90/70”政策已經(jīng)開始松動(dòng)，但是還沒有徹底取消。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，自2006年國(guó)家出臺(tái)“90/70”政策以來(lái)，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了硬性的規(guī)定，北京市政府對(duì)這一政策也進(jìn)行了堅(jiān)決的執(zhí)行，這實(shí)際上是用行政的手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行的直接干預(yù)，因此對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。許多開發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定，而不得不修改建筑規(guī)劃，改建小戶型產(chǎn)品，一時(shí)間市場(chǎng)上小戶型項(xiàng)目不斷增加，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大。從目前的實(shí)際情況來(lái)看，保障性住房加上零散的小戶型項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此開發(fā)商新建的商品房項(xiàng)目有很大的調(diào)整空間。如果取消“90/70”政策，這樣可以避免許多項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好的消息。

　　不過(guò)，據(jù)記者了解，目前市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求量仍然不小，近期有六七位欲購(gòu)房的人向記者咨詢，都是想購(gòu)買90平方米以下的戶型。因此，適當(dāng)放松“90/70”政策可以，但是完全取消還值得商榷。特別是在現(xiàn)在樓市銷售不暢的情況下，小戶型產(chǎn)品銷售較快是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　猜想六 制定公積金安全保障政策

　　近年來(lái)，全國(guó)住房公積金大案頻頻發(fā)生。湖南衡陽(yáng)市2.53億元住房公積金被違規(guī)挪用，郴州市發(fā)生公積金管理中心原主任李樹彪挪用1.2億元公積金豪賭事件。河北保定市3億元住房公積金被航空證券保定營(yíng)業(yè)部管理者席卷而逃。此外，陜西省住房公積金管理中心副主任王道生、王長(zhǎng)生等挪用貪污公積金2800多萬(wàn)元。

　　針對(duì)這些現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，是全國(guó)住房公積金大案頻頻浮出水面；另一方面，是老百姓“身家性命都搭上”的錢源源不斷流入這口“水井”。2008年全國(guó)住房公積金繳納規(guī)模已超過(guò)2萬(wàn)億元，誰(shuí)來(lái)保障這些資金的安全自然也就成為了一個(gè)問(wèn)題。

　　★點(diǎn)評(píng)：有關(guān)人士分析，住房公積金的管理權(quán)過(guò)分集中是導(dǎo)致資金安全的根源�，F(xiàn)行住房公積金管理體制導(dǎo)致相關(guān)監(jiān)管部門均無(wú)法對(duì)住房公積金使用情況進(jìn)行有效監(jiān)管。因?yàn)楣芾項(xiàng)l例對(duì)各監(jiān)管部門的權(quán)力范圍沒有明確，在操作上缺乏可行性，監(jiān)管缺位也就不足為奇了。

　　在日前的政務(wù)咨詢會(huì)上，副市長(zhǎng)陳剛表示，今年本市將申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)，使用部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。陳剛表示，公積金存款是公民的錢，使用要非常謹(jǐn)慎，使用閑置公積金建設(shè)保障房的前提是保障公積金的安全。在出售保障房后，政府會(huì)保證這部分資金返回公積金賬戶，并補(bǔ)貼所產(chǎn)生的相應(yīng)利息。

　　很多研究者及業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，住房公積金具有存款性和互助性的特征，應(yīng)將住房公積金納入金融管理范疇。住房公積金管理者應(yīng)擁有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，由金融監(jiān)管當(dāng)局進(jìn)行監(jiān)管，以金融機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行要求，履行相應(yīng)的信息披露義務(wù)。也有一種觀點(diǎn)，就是分權(quán)�；�金管理者不應(yīng)擁有完整的資金使用權(quán)。