“二套房貸”政策是否放開又成了近期的市場熱點。自從該政策出臺以來，市場關于“二套房貸”的松動問題就一直糾纏不清，特別是在樓市下行調整壓力大、行業存貨多的當下，開發商希望對投資性需求開閘放水的一廂情愿與監管層嚴控房貸風險的執著產生了激烈碰撞。

　　政府工作報告中的“對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”一句話，引起了一些開發商對“二套房貸”將放開的期待，但央行、銀監會負責人隨后否認了這種解讀，并稱房貸風險始終存在，要加強管理。

　　同樣一句話，為何有兩種解讀。有必要回顧一下“二套房貸”政策的來龍去脈。2007年9月27日，為抑制上漲過快的房價、防范金融風險，央行和銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，從嚴格房地產開發貸款管理、住房消費貸款管理和商業用房貸款管理等方面進一步加強了對商業性房地產信貸的調控。其中明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。由于市場對該通知有關規定特別是第二套房或多套房的認定標準有不同理解，央行和銀監會于2007年12月發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行等規定。

　　這兩個被統稱為“二套房貸”政策的通知，直接壓制了投資性需求的膨脹，樓市成交量由此掉頭向下，大多數城市去年的月度成交數據同比被腰斬，房價也由瘋漲變為漲幅收窄再轉為緩慢下降，樓市進入了1年多的下行調整期。但在應對國際金融危機負面影響、保增長、擴內需的大背景下，監管層對房地產的調控取向從抑制過快發展轉變為維持穩定健康發展，從抑制需求過快膨脹到刺激住房消費，并對住房信貸等政策作了一些調整。央行決定，從2008年10月27日起，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%；對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。改善型住房需求由此浮出水面，并由于沒有統一的定義而再次陷入爭議漩渦。但一般認為是指“人均住房面積低于當地平均水平”。

　　由此可見，從“二套房貸”政策的出臺到部分調整，支持改善型需求、抑制投資型需求都是題中之意。當然，也有一些細節問題還需要在實際操作中予以明確。市場在“二套房貸”問題上糾纏不清，更多的是因為開發商期待有購買能力的投資者能夠入市，在消化存貨、消解資金壓力的同時，維持高房價帶來的高額利潤。同時，營造政策可能隨時松動的輿論，引導改變購房人的預期。

　　在穩投資、擴內需的大背景下，放開對房地產投資型需求的管理固然有短期刺激經濟之效，但在行業泡沫猶存、調整尚未到位的情況下，這種放松只會給明天更復雜、更深層的矛盾埋下伏筆。在把握好政策調整之度的同時，監管部門有必要整理不同時期出臺的諸多政策，統一政策目標；同時明確并細化一些主要政策的實際操作指標。(費楊生)