動作1 李嘉誠一呼百應港資率先進軍內地商業地產

　　據了解,3月初始,李嘉誠旗下企業長江實業在內地最大的項目———上海真如城市副中心即將動土就開始傳遍坊巷。上海真如城市副中心開發建設投資有限公司總經理何智奇對媒體表示,收到長實副主席李澤鉅的親筆信,希望政府協助確保開工,目前長實已經做好所有準備,具體開工日期有望定在3、4月。公開資料表明,該公司是普陀區政府在2007年為服務真如項目招商引資而專門設立的國有全資子公司。

　　其實,早在李嘉誠之前,不少港資開發商就已投入內地商業地產的開發熱潮中。即使是在被認作“內地房市調整年”的2008年,與長實并列“香港地產五虎”的新鴻基地產也表示將增加投資300多億元。

　　在廣州,去年9月12日,鄭裕彤家族旗下的香港周大福企業有限公司以每平米2860元的底價取得了廣州東塔地塊,地塊總價達10億5248萬元人民幣。據今年2月媒體報道,東塔肯定要比現已封頂、高432米的西塔高,目前初定488米,正待審批。

　　而最早布局上海商業物業的恒隆集團在2008年已經嘗到先行一步的甜頭。至2008年來自內地的商業租賃收入已超過港幣10億元,超過租賃總收入的50%。目前內地的租金收益全部來自恒隆位于上海的恒隆廣場與港匯廣場。

　　動作2 持現金逾100億SOHO中國擬購京滬商業項目

　　港資開發商的逆市出手無疑刺激了內地房產商的胃口,越來越多的內地房企選擇將投資比例傾向于商業地產。

　　然而,目前高庫存的商品住宅房難以在短時間內消化,內地開發商的商業地產資金來源成為難題。官方數據顯示,2008年前11個月商品房銷售面積為4.9億平方米,同比減少18.3%；空置面積達1.36億平方米,同比增加了15.3%。任志強估算,今年年底,空置商品房面積將可能達到4億-5億平方米。更有報告指出,目前整個房地產業的存貨資產約有4萬億元。

　　不過,3月13日,SOHO中國行政總裁張欣表示,今年內SOHO中國將會收購在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業項目,賣家主要鎖定外資基金和國內開發商。雖然張欣沒有透露具體的計劃收購金額,但據潘石屹表示,目前SOHO中國的資金鏈相當樂觀。“SOHO中國至去年12月31日持有現金107億元人民幣,每股現金折合港幣2.34元,公司凈負債率為-46%,是所有上市房地產公司中唯一凈資產負債率是負值的,公司具有充足的融資空間。”

　　目前SOHO中國鎖定兩類賣家,一類是外資投資基金,一類是內地開發商,他們都面臨資金短缺、要迅速套現資金的壓力。SOHO中國總裁閻巖也稱,現在看到的機會比一年前多很多。

　　分析

　　住宅開發前景不明進軍商業地產迎良機

　　業內人士分析,境內外資金均意欲進軍商業地產,與國家力推保障性房源不無關系,這大大壓縮了商品住宅開發的收益率。潘石屹就曾說,對未來中國住宅市場來說,還有很多不利因素,其中最大的不利因素就是保障性住房。“在住宅市場中將有50%屬于保障性住房,對于普通住宅市場來說是一個很大壓力。”

　　合富輝煌集團董事副總經理黎振偉近日也表示,宏觀調控的大方向導致內地的住宅房價不可能再繼續提得很高。而商業地產不涉及民生,又是近幾年才新興起的投資領域,可提升運作的空間很大。“目前,內地住宅地產的投資回報率大概為3%～5%,而商業地產的回報率則有6%～8%。”

　　以李嘉誠即將啟動的上海真如城市副中心為例,該項目的樓面價將近每平方米3056元,總建筑面積近100萬平方米,其中近八成被規劃為大型商業物業項目。按照每平米售價2萬的保守估計,該大型商業物業綜合體至少能為長實帶來200億元的收入。

　　因此對于資金鏈相對寬松的開發商來說,在住宅市場前景不確定的情況下,直接開發或者向因資金緊缺而出讓地產套現的賣家收購商業地產,現在可以說是最佳時機,也是必然選擇。(記者 盧軼)